НАЙДЕНЫ СЕКРЕТЫ ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДДУ

Застройщик опаздывает с передачей квартиры? Дополнительное соглашение у двери? По закону у вас право на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ через суд.

При цене договора 3.000.000 ₽ и задержке 6 месяцев, вам должны 275.000 ₽. Правда, неустойка снижается в суде в большинстве случаев. Но, прочитав эту статью до конца, вы узнаете, как взыскать максимум.

Не секрет, что получить решение суда о взыскании неустойки может любой. Но реально его исполнить — лишь каждый третий… И вина в этом не на плохих властях, а на дольщике и юристе. Почему? Давайте посмотрим, как ведет себя проблемный застройщик.

Он платит неустойки ДДУ за задержку, пока льется сверхприбыль. Как ручеек останавливается – баста. Причина — деньги от продажи квартир перестают поступать в компанию. Следовательно, нечем платить неустойки. Владелец ДДУ после суда за неустойку встает в очередь на выплаты и изо дня в день верит, что завтра улыбнется удача. Но завтра оказывается все, как вчера.

Сложность в исполнении решения в том, что законодатель не наделил мощными правами граждан с неустойками. Если бы, к слову говоря, у вас было решение о расторжении ДДУ, то за 2 месяца вы бы его обналичили. Как? Подали бы иск на банкротство. Его суть в том, что если застройщик не оплачивает долг, то суд забирает у него все непроданные квартиры. Между тем, сделки застройщика за последние 3 года попадают под подозрение о выводе активов и могут быть отменены.

Но, если у нас решение суда о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ, то о разборках в маленьком арбитраже можно забыть. Ведь неустойка — не признак банкротства. Вследствие чего, суд отказывает в таком иске.

Давайте посмотрим правде в глаза, скрыть активы – это как плюс, так и минус застройщику. Плюс — он больше не заплатит ни рубля неустойки. Максимум, если у него только остались Daewoo Nexia 97 или ржавенький гараж под Подольском. Минус – новости станут просачиваться во внешний мир, как эпидемия. Из-за чего любой потенциальный дольщик на консультации у хорошего юриста узнает, что новостройка может застрять в зыбучих песках долгостроя. В итоге, продажи квартир обрушатся как башни близнецы в Нью-Йорке.

Как правило, скрыть миллиарды выгоднее застройщикам:

1. Которые достраивают последний корпус
2. Которые понимают, что «все, приплыли»

Как происходит на деле? Для вывода капитала застройщик «Марио» продает посреднику «Луиджи» договоры долевого участия 214 ФЗ в кредит. С этого дня «Луиджи» владелец всех квартир. Деньги с их перепродажи поступают на счета посредника, а не на счет «Марио».

Через пару дней «Луиджи» запускает феерические скидки. Потенциальный покупатель видит в ВК «Скидка 30% до конца месяца» и бежит в мышеловку. Подписывает бумаги, но получает на 1 больше — договор переуступки.

Вернувшись домой в Коптево, в лучшем случае счастливчик заходит к юристу у метро. Спрашивает: «Чем грозит переуступка?». Юрисконсульт занимается страховками, семейными браками, штрафами ГИБДД – всем подряд. По этой причине знает все по чуть-чуть, но ничего на 100%. Ответ стандартный: «Договор переуступки передает все права на ДДУ новому участнику долевого строительства. Риски минимальны».

Через полтора года покупатель подает на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ, не дождавшись квартиры в срок. Выигрывает иск, берет исполнительный лист, приходит в банк, и узнает, что на счетах «Марио» шаром покати. И обманутый дольщик Москвы не понимает, как могут быть счета пусты, ведь продажи идут?

Все знают, что профессиональные инвесторы высчитывают сроки вывода активов застройщика перед вложениями. Вы же, зная эти сроки, можете понять, у кого год впереди для спора с застройщиком, кто еще может прыгнуть в последний вагон, а кто слишком долго лежал на печи.

Чтобы угадать приблизительные сроки, посмотрите на 6 ЖК, где денег раньше было много. Каждый из них платил по исполнительным листам, но однажды наступил момент «Денег нет, но вы держитесь». Имеем:

• ЖК Марьино Град перестал платить на 12-ый месяц просрочки
• ЖК Томилино на 14-ый
• ЖК Загородный Квартал на 15-ый
• ЖК Новокосино-2 на 15-ый
• ЖК Царицыно раздавал деньги 18 месяцев
• ЖК Лидер Парк добрался до 19

Общее между этими ЖК: строительство все еще продолжается на второй год просрочки, а застройщик в это время начинает операцию «Побег из Шоушенка». Непроданные ДДУ дезертируют к союзным компаниям и за пару месяцев девелопер гол как сокол.

В сухом остатке, вы видите, что если задержка строительства менее года, то у вас лучшие шансы обналичить исполнительный лист. Для того, чтобы успеть в эти сроки – завершайте взыскание неустойки с застройщика по ДДУ до конца первого года просрочки. Иначе вас может ожидать заявление о включении в реестр требований кредиторов.

Для прогноза долголетия фирмы проведите юридический анализ компании. Так вы узнаете:

• Как застройщик ведет продажи
• Сколько будет еще продавать квартир
• Что у него с деньгами на счетах на самом деле
• Реальную историю строительств
• Можно ли что-то у него арестовать
• Сколько он должен по решениям суда
• Какие долги он не платит
• Историю банкротств компании и её руководителей
• Есть ли долги по налогам
• Кто стоит за брендом застройщика
• Настоящие отзывы клиентов

Иными словами, через три рабочих дня вся информации о фирме будет у вас на столе.

Разумеется, чтобы вы не дошли до вопроса, как получить неустойку, застройщик предложит продлить сроки передачи квартиры. Он пришлет письмо, где скажет, что ждет вас в гости. При этом предложение «продлить сроки передачи квартиры» может быть фразой «продлить действие ДДУ». Из-за чего дольщик может решить, если я не продлеваю соглашение, то квартира возвращается строителю, а я остаюсь без денег. И 17% продлевают, по причине чего остаются без права взыскания неустойки с застройщика по ДДУ.

Конечно, мы понимаем, застройщик пользуется слабостью клиента: не у всех есть знакомый юрист, кто может подсказать, что делать в эту минуту. Но, что если мы скажем, что у нас хорошие новости? Верховный Суд встал на вашу защиту. Если вы подписали дополнительное соглашение о продлении сроков, часть этого срока аннулируется. Как?

К примеру, просрочка с 01.01.2021. В середине года, а именно 20.06.2021, вы получаете предложение подписать дополнительное соглашение. Подписали и сроки передачи сдвинулись с 01.01.2021 по 01.11.2021. Тем не менее, невзирая на это, вы все равно можете взыскать неустойку с застройщика по ДДУ за период с 01.01.2021 по 20.06.2021.

На рынке Москвы всего несколько девелоперов, кто платит по претензии до суда. Но с условиями:

• Соглашаемся на сумму в 3-8 раз меньше, чем в калькуляторе неустойке по договору
• Подписываем дополнительное соглашение или заполненный образец мирового соглашения
• Ждем три недели регистрации в Росреестре
• Платим 13% НДФЛ
• Получаем компенсацию через 30 дней после регистрации в Росреестре

Однако, иногда, в день оплаты, оказывается, что денег у застройщика нет. И теперь только иск. Но, к сожалению, не на 100% неустойки, а всего на 15% — по соглашению.

Еще одна деталь, если девелопер обещает неустойку, но после акта приёма-передачи квартиры, то в 9 из 10 случаев — это пыль в глаза. Какой в ней смысл? Отвлечь ваше внимание от иска на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ. Пока вы будете полгода ждать, застройщик вынесет всю наличность из банка. И как дойдет время до вашего иска – денег уже и след простыл.

Претензия о выплате неустойки застройщику, в основном, пишется для получения права на штраф до 50% от неустойки. Она пишется очень аккуратно под присмотром специалиста, потому что в каждом третьем образце претензии из интернета содержатся ошибки. Кроме того, бумага также отправляется по правилам.

Один дольщик «Самолет Депелопмент» посылал её застройщику осенью 2019, а она пришла ему обратно, о чем он даже не знал. То ли сам ошибся, то ли почтальон обманул. Если бы юрист вовремя не проверил это на почте, то такая ошибка стоила бы истцу 300,000 ₽, так как суд отказал бы ему в штрафе. Иными словами, проверяйте все документы у юриста по долевому участию.

Первый

Как вы узнали, первый год просрочки – альфа и омега на обнал исполнительного листа.

При этом, перед подачей иска не обращайте внимания, что не знаете какая будет итоговая неустойка. Ведь именно сейчас вы можете получить живые суммы вместо того, чтобы дождаться вывода активов, посчитав итоговую неустойку.

Второй

Кроме того, если вам передадут односторонний акт приёма-передачи, он не скажется на уже выигранном суде. Дело в том, что суд может полностью отказать в взыскании неустойки с застройщика по ДДУ из-за такого акта. Поэтому довод #2 – даже если вам запретят взыскание, несколько сотен тысяч рублей вы все равно успеете получить.

Для полноты картины добавим, что 3 из 10 дольщиков получают односторонние акты. Они не знают, что законодатель не разрешает не принимать квартиру из-за несущественных дефектов. А несущественные – это почти все недостатки в квартире. Даже если их 141. Поперхнулись? Владельцы односторонних актов тоже. А из-за того, что им не сказали об этом на форуме, сейчас они тонут в судах. Другая часть застройщиков находит «своих почтальонов» на почте, и те теряют извещение о готовности квартиры к передаче. В итоге, вас не приглашали на приёмку, застройщик передает квартиру в одностороннем порядке, а правосудие считает: «Застройщик абсолютно прав».

Третий

На день решения суда вы сможете дозаявить неустойку от дня подачи иска до даты решения суда. Таким образом еще до 150 дней просрочки преобразуются в неустойку.

Четвертый

Только до передачи квартиры вы сможете потребовать будущую неустойку в суде с застройщиком. И тогда у вас появятся шансы на получение неустойки за всю просрочку за одно решение суда до передачи квартиры.

Давайте взглянем, что в итоге вы получаете к этому шагу:

1. Избегаете вывода активов застройщиком
2. Защищаетесь от проигрыша в споре из-за одностороннего акта
3. Дозаявляете неустойку за еще 150 дней просрочки
4. Взыскиваете будущую неустойку в 100% объеме

Пятый

Судьи присуждают большую сумму, пока застройщик не передал квартиру. Ведь во время суда они считают его более провинившимся перед вами, так как он все еще продолжает нарушать условия договора. После передачи квартиры – застройщик выполнил условия, а поэтому не так сильно виновен. Из-за чего решение суда может быть объемом до 40% меньше. Но сейчас, вероятно, вы возразите, если требовать неустойку до передачи квартиры, тогда и платить за услуги юриста по ДДУ придется в 2 раза больше? Несомненно, это минус, но посмотрите на него с другой стороны. Дело в том, что юридические издержки вам обязан компенсировать застройщик, так как мы работаем официально.

В общем счете, сравните сами. На одной чаше весов — дождаться итоговой неустойки. Это значит:

• Сэкономить 20.000 ₽ на взыскании неустойки с застройщика по ДДУ
• Шанс получить всего 20% от неустойки
• Возможность остаться с неисполненным решением суда
• Риск проиграть суд

А на другой:

• Гарантированная победа
• Наилучшие шансы обналичить исполнительный лист
• Вероятность получить будущие пени
• Взыскание до 100% текущей неустойки
  

К примеру, ваша квартира стоит 6.000.000 ₽. Тогда можете седлать коней в первый день просрочки или через 10 после ее начала.

До двух месяцев займет эпопея с претензией. До пяти – вынесение решения суда.

Как суд вынесет решение, стороны еще могут помахать кулаками – обжаловать дело в следующем суде. Это занимает до четырех месяцев сверху. Однако, если никто не против, то решение суда вступает в силу и остается за малым — его исполнить.

Для этого подается заявление о выдаче исполнительного листа, мы узнаем по своим каналам, где счета застройщика, подаем лист в его банки и вам приходит перевод.

После подачи претензии переходим к иску от каждого участника ДДУ. Мы аргументрируем, почему вам следует присудить неустойку в 100% объеме. Мол, из-за того, что размер неустойки:

• Почти равносилен ставкам по кредитам
• Равен сумме за аренду квартиры
• В десятки раз меньше неустойки по закону о защите прав потребителей

Далее, отправляем иск без оплаты госпошлины в один из судов по месту:

• Застройки
• Вашей прописки
• Регистрации застройщика

Также возможно идти в суд по месту вашего текущего проживания или в арбитраж.

Разумеется, не расстраивайтесь, если идете в суд по месту регистрации застройщика. Коррупции в делах по договору ДДУ минимум, так как какой смысл застройщику покупать 10 судей по месту своей регистрации, если все истцы могут пойти в другие суды? Половина успеха вопроса «В какой суд подава�