Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
Застройщик опаздывает с передачей квартиры? Дополнительное соглашение у двери? По закону у вас право на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ через суд.
При цене договора 3.000.000 ₽ и задержке 6 месяцев, вам должны 275.000 ₽. Правда, неустойка снижается в суде в большинстве случаев. Но, прочитав эту статью до конца, вы узнаете, как взыскать максимум.
Не знаете, как посчитать неустойку? Используйте расчет неустойки по ДДУ в калькуляторе 2023
Содержание:
1. Застройщики
- Риски взыскания неустойки с застройщика по ДДУ
- Как застройщики обманывают дольщиков в споре
- Сроки вывода активов в Москве
- Юридический анализ застройщика
2. Претензия
- Секрет обжалования дополнительного соглашения о продлении срока действия договора
- Как застройщик платит до решения суда
- Реальный смысл и цена претензии
3. Суд и юристы
- 5 причин взыскать неустойку до передачи квартиры
- Программа взыскания юриста по неустойке в 2023
- Что скрывают услуги юристов «Без предоплаты»
- Судебная практика взыскания неустойки ДДУ в арбитражном суде
- Юристы по ДДУ с низкой социальной ответственностью
4. Особенности
- Односторонний акт приёма-передачи квартиры: «Прав нет»
- Убытки за аренду квартиры: да или нет?
- Как взыскать неустойку по ПДКП, ДКП и ЖСК
- Иск из-за заграницы: как прислать доверенность
- Документы для взыскания неустойки по ДДУ
5. Romanoff Sokolova
РИСКИ ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДДУ
Порядок взыскания неустойки по договорам долевого участия
Не секрет, что получить решение суда о взыскании неустойки может любой. Но реально его исполнить — лишь каждый третий… И вина в этом не на плохих властях, а на дольщике и юристе. Почему? Давайте посмотрим, как ведет себя проблемный застройщик.
Он платит неустойки ДДУ за задержку, пока льется сверхприбыль. Как ручеек останавливается – баста. Причина — деньги от продажи квартир перестают поступать в компанию. Следовательно, нечем платить неустойки. Владелец ДДУ после суда за неустойку встает в очередь на выплаты и изо дня в день верит, что завтра улыбнется удача. Но завтра оказывается все, как вчера.
Сложность в исполнении решения в том, что законодатель не наделил мощными правами граждан с неустойками. Если бы, к слову говоря, у вас было решение о расторжении ДДУ, то за 2 месяца вы бы его обналичили. Как? Подали бы иск на банкротство. Его суть в том, что если застройщик не оплачивает долг, то суд забирает у него все непроданные квартиры. Между тем, сделки застройщика за последние 3 года попадают под подозрение о выводе активов и могут быть отменены.
Но, если у нас решение суда о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ, то о разборках в маленьком арбитраже можно забыть. Ведь неустойка — не признак банкротства. Вследствие чего, суд отказывает в таком иске.
КАК ЗАСТРОЙЩИКИ ОБМАНЫВАЮТ ДОЛЬЩИКОВ В СПОРЕ
— Папа, этот забор вокруг стройки поставили для того, чтобы люди не видели, что там делают? — Совсем наоборот, для того, чтобы не видели, что там ничего не делают.
Давайте посмотрим правде в глаза, скрыть активы – это как плюс, так и минус застройщику. Плюс — он больше не заплатит ни рубля неустойки. Максимум, если у него только остались Daewoo Nexia 97 или ржавенький гараж под Подольском. Минус – новости станут просачиваться во внешний мир, как эпидемия. Из-за чего любой потенциальный дольщик на консультации у хорошего юриста узнает, что новостройка может застрять в зыбучих песках долгостроя. В итоге, продажи квартир обрушатся как башни близнецы в Нью-Йорке.
Как правило, скрыть миллиарды выгоднее застройщикам:
- Которые достраивают последний корпус
- Которые понимают, что «все, приплыли»
Как происходит на деле? Для вывода капитала застройщик «Марио» продает посреднику «Луиджи» договоры долевого участия 214 ФЗ в кредит. С этого дня «Луиджи» владелец всех квартир. Деньги с их перепродажи поступают на счета посредника, а не на счет «Марио».
Через пару дней «Луиджи» запускает феерические скидки. Потенциальный покупатель видит в ВК «Скидка 30% до конца месяца» и бежит в мышеловку. Подписывает бумаги, но получает на 1 больше — договор переуступки.
Вернувшись домой в Коптево, в лучшем случае счастливчик заходит к юристу у метро. Спрашивает: «Чем грозит переуступка?». Юрисконсульт занимается страховками, семейными браками, штрафами ГИБДД – всем подряд. По этой причине знает все по чуть-чуть, но ничего на 100%. Ответ стандартный: «Договор переуступки передает все права на ДДУ новому участнику долевого строительства. Риски минимальны».
Через полтора года покупатель подает на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ, не дождавшись квартиры в срок. Выигрывает иск, берет исполнительный лист, приходит в банк, и узнает, что на счетах «Марио» шаром покати. И обманутый дольщик Москвы не понимает, как могут быть счета пусты, ведь продажи идут?
СРОКИ ВЫВОДА АКТИВОВ В МОСКВЕ

Деньги на счетах застройщика не вечны
Все знают, что профессиональные инвесторы высчитывают сроки вывода активов застройщика перед вложениями. Вы же, зная эти сроки, можете понять, у кого год впереди для спора с застройщиком, кто еще может прыгнуть в последний вагон, а кто слишком долго лежал на печи.
Чтобы угадать приблизительные сроки, посмотрите на 6 ЖК, где денег раньше было много. Каждый из них платил по исполнительным листам, но однажды наступил момент «Денег нет, но вы держитесь». Имеем:
- ЖК Марьино Град перестал платить на 12-ый месяц просрочки
- ЖК Томилино на 14-ый
- ЖК Загородный Квартал на 15-ый
- ЖК Новокосино-2 на 15-ый
- ЖК Царицыно раздавал деньги 18 месяцев
- ЖК Лидер Парк добрался до 19
Общее между этими ЖК: строительство все еще продолжается на второй год просрочки, а застройщик в это время начинает операцию «Побег из Шоушенка». Непроданные ДДУ дезертируют к союзным компаниям и за пару месяцев девелопер гол как сокол.
В сухом остатке, вы видите, что если задержка строительства менее года, то у вас лучшие шансы обналичить исполнительный лист. Для того, чтобы успеть в эти сроки – завершайте взыскание неустойки с застройщика по ДДУ до конца первого года просрочки. Иначе вас может ожидать заявление о включении в реестр требований кредиторов.
Любой истец почти 100% может снять мешочек золота с шеи застройщика, если подает иск до конца третьего месяца задержки
Для прогноза долголетия фирмы проведите юридический анализ компании. Так вы узнаете:
- Как застройщик ведет продажи
- Сколько будет еще продавать квартир
- Что у него с деньгами на счетах на самом деле
- Реальную историю строительств
- Можно ли что-то у него арестовать
- Сколько он должен по решениям суда
- Какие долги он не платит
- Историю банкротств компании и её руководителей
- Есть ли долги по налогам
- Кто стоит за брендом застройщика
- Настоящие отзывы клиентов
Иными словами, через три рабочих дня вся информации о фирме будет у вас на столе.
СЕКРЕТ ОБЖАЛОВАНИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ О ПРОДЛЕНИИ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Разумеется, чтобы вы не дошли до вопроса, как получить неустойку, застройщик предложит продлить сроки передачи квартиры. Он пришлет письмо, где скажет, что ждет вас в гости. При этом предложение «продлить сроки передачи квартиры» может быть фразой «продлить действие ДДУ». Из-за чего дольщик может решить, если я не продлеваю соглашение, то квартира возвращается строителю, а я остаюсь без денег. И 17% продлевают, по причине чего остаются без права взыскания неустойки с застройщика по ДДУ.
Конечно, мы понимаем, застройщик пользуется слабостью клиента: не у всех есть знакомый юрист, кто может подсказать, что делать в эту минуту. Но, что если мы скажем, что у нас хорошие новости? Верховный Суд встал на вашу защиту. Если вы подписали дополнительное соглашение о продлении сроков, часть этого срока аннулируется. Как?
К примеру, просрочка с 01.01.2021. В середине года, а именно 20.06.2021, вы получаете предложение подписать дополнительное соглашение. Подписали и сроки передачи сдвинулись с 01.01.2021 по 01.11.2021. Тем не менее, невзирая на это, вы все равно можете взыскать неустойку с застройщика по ДДУ за период с 01.01.2021 по 20.06.2021.
КАК ЗАСТРОЙЩИК ПЛАТИТ ДО РЕШЕНИЯ СУДА
Образец претензии
На рынке Москвы всего несколько девелоперов, кто платит по претензии до суда. Но с условиями:
- Соглашаемся на сумму в 3-8 раз меньше, чем в калькуляторе неустойке по договору
- Подписываем дополнительное соглашение или заполненный образец мирового соглашения
- Ждем три недели регистрации в Росреестре
- Платим 13% НДФЛ
- Получаем компенсацию через 30 дней после регистрации в Росреестре
Однако, иногда, в день оплаты, оказывается, что денег у застройщика нет. И теперь только иск. Но, к сожалению, не на 100% неустойки, а всего на 15% — по соглашению.
Еще одна деталь, если девелопер обещает неустойку, но после акта приёма-передачи квартиры, то в 9 из 10 случаев — это пыль в глаза. Какой в ней смысл? Отвлечь ваше внимание от иска на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ. Пока вы будете полгода ждать, застройщик вынесет всю наличность из банка. И как дойдет время до вашего иска – денег уже и след простыл.
Иногда застройщики продлевают сроки передачи квартиры на 1-3 месяца больше, чем за период, за который посчитали неустойку.
РЕАЛЬНЫЙ СМЫСЛ И ЦЕНА ПРЕТЕНЗИИ
Претензия о выплате неустойки застройщику, в основном, пишется для получения права на штраф до 50% от неустойки. Она пишется очень аккуратно под присмотром специалиста, потому что в каждом третьем образце претензии из интернета содержатся ошибки. Кроме того, бумага также отправляется по правилам.
Один дольщик «Самолет Депелопмент» посылал её застройщику осенью 2019, а она пришла ему обратно, о чем он даже не знал. То ли сам ошибся, то ли почтальон обманул. Если бы юрист вовремя не пров