Сергей Романов

Сергей Романов

Руководитель «Романов и Соколова»

Сергей Романов

Сергей Романов

Руководитель «Романов и Соколова»

Застройщик опаздывает с передачей квартиры? Дополнительное соглашение у двери? По закону у вас право на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ через суд.

При цене договора 3.000.000 ₽ и задержке 6 месяцев, вам должны 275.000 ₽. Правда, неустойка снижается в суде в большинстве случаях. Но, прочитав эту статью до конца, вы узнаете, как взыскать максимум.

Не знаете, как посчитать неустойку? Используйте расчет неустойки по ДДУ в калькуляторе 2021

Содержание:

1. Застройщики

2. Претензия

3. Суд и юристы

4. Особенности

5. Romanoff Sokolova

РИСКИ ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДДУ

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ приносит до 1 млн. руб.

Порядок взыскания неустойки по договорам долевого участия

Не секрет, что получить решение суда о взыскании неустойки может любой. Но реально его исполнить — лишь каждый третий… И вина в этом не на плохих властях, а на дольщике и юристе. Почему? Давайте посмотрим, как ведет себя проблемный застройщик.

Он платит неустойки ДДУ за задержку, пока льется сверхприбыль. Как ручеек останавливается – баста. Причина — деньги от продажи квартир перестают поступать в компанию. Следовательно, нечем платить неустойки. Владелец ДДУ после суда за неустойку встает в очередь на выплаты и изо дня в день верит, что завтра улыбнется удача. Но завтра оказывается все, как вчера.

Сложность в исполнении решения в том, что законодатель не наделил мощными правами граждан с неустойками. Если бы, к слову говоря, у вас было решение о расторжении ДДУ, то за 2 месяца вы бы его обналичили. Как? Подали бы иск на банкротство. Его суть в том, что если застройщик не оплачивает долг, то суд начинает его банкротство и забирает все непроданные квартиры. Между тем, сделки застройщика за последние 3 года попадают под подозрение о выводе активов и могут быть отменены.

Но, если у нас решение суда о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ, то о разборках в маленьком арбитраже можно забыть. Ведь неустойка — не признак банкротства. Вследствие чего, суд откажет в таком иске.

КАК ЗАСТРОЙЩИКИ ОБМАНЫВАЮТ ДОЛЬЩИКОВ В СПОРЕ

— Папа, этот забор вокруг стройки поставили для того, чтобы люди не видели, что там делают? — Совсем наоборот, для того, чтобы не видели, что там ничего не делают.

Давайте посмотрим правде в глаза, скрыть активы – это как плюс, так и минус застройщику. Плюс — он больше не заплатит ни рубля неустойки. Максимум, если у него только остались Daewoo Nexia 97 или ржавенький гараж под Подольском. Минус – новости станут просачиваться во внешний мир, как эпидемия. Из-за чего любой потенциальный дольщик на консультации у хорошего юриста узнает, что новостройка может застрять в зыбучих песках долгостроя. В итоге, продажи квартир обрушатся как башни близнецы в Нью-Йорке.

Как правило, скрыть миллиарды выгоднее застройщикам:

  1. Которые достраивают последний корпус
  2. Которые понимают, что «все, приплыли»

Как происходит на деле? Для вывода капитала застройщик «Марио» продает посреднику «Луиджи» договоры долевого участия 214 ФЗ в кредит. С этого дня «Луиджи» владелец всех квартир. Деньги с их перепродажи поступают на счета посредника, а не на счет «Марио».

ПОДПИСЫВАЙСЯ!

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ

ПОДПИСЫВАЙСЯ!

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ

ПОДПИСЫВАЙСЯ!

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ

Через пару дней «Луиджи» запускает феерические скидки. Потенциальный покупатель видит в ВК «Скидка 30% до конца месяца» и бежит в мышеловку. Подписывает бумаги, но получает на 1 больше — договор переуступки.

Вернувшись домой в Коптево, в лучшем случае счастливчик заходит к юристу у метро. Спрашивает: «Чем грозит переуступка?». Юрисконсульт занимается страховками, семейными браками, штрафами ГИБДД – всем подряд. По этой причине знает все по чуть-чуть, но ничего на 100%. Ответ стандартный: «Договор переуступки передает все права на ДДУ новому участнику долевого строительства. Риски минимальны».

Через полтора года покупатель подает на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ, не дождавшись квартиры в срок. Выигрывает иск, берет исполнительный лист, приходит в банк, и узнает, что на счетах «Марио» шаром покати. И обманутый дольщик Москвы не понимает, как могут быть счета пусты, ведь продажи идут?

СРОКИ ВЫВОДА АКТИВОВ В МОСКВЕ

Взыскание неустойки по ДДУ до вывода активов

Деньги на счетах застройщика не вечны

Все знают, что профессиональные инвесторы высчитывают сроки вывода активов застройщика перед вложениями. Вы же, зная эти сроки, можете понять, у кого год впереди для спора с застройщиком, кто еще может прыгнуть в последний вагон, а кто слишком долго лежал на печи.

Чтобы угадать приблизительные сроки, посмотрите на 6 ЖК, где денег раньше было много. Каждый из них платил по исполнительным листам, но однажды наступил момент «Денег нет, но вы держитесь». Имеем:

  • ЖК Марьино Град перестал платить на 12-ый месяц просрочки
  • ЖК Томилино на 14-ый
  • ЖК Загородный Квартал на 15-ый
  • ЖК Новокосино-2 на 15-ый
  • ЖК Царицыно раздавал деньги 18 месяцев
  • ЖК Лидер Парк добрался до 19

Общее между этими ЖК: строительство все еще продолжается на второй год просрочки, а застройщик в это время начинает операцию «Побег из Шоушенка». Непроданные ДДУ дезертируют к союзным компаниям и за пару месяцев девелопер гол как сокол.

В сухом остатке, вы видите, что если задержка строительства менее года, то у вас лучшие шансы обналичить исполнительный лист. Для того, чтобы успеть в эти сроки – завершайте взыскание неустойки с застройщика по ДДУ до конца первого года просрочки. Иначе вас может ожидать заявление о включении в реестр требований кредиторов.

Любой истец почти 100% может снять мешочек золота с шеи застройщика, если подает иск до конца третьего месяца задержки

ЮРИДИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ЗАСТРОЙЩИКА

Видео М24

Комментарий ведущего юриста «Романов и Соколова» для Москва 24

Для прогноза долголетия фирмы проведите юридический анализ компании. Так вы узнаете:

  • Как застройщик ведет продажи
  • Сколько будет еще продавать квартир
  • Что у него с деньгами на счетах на самом деле
  • Реальную историю строительств
  • Можно ли что-то у него арестовать
  • Сколько он должен по решениям суда
  • Какие долги он не платит
  • Историю банкротств компании и её руководителей
  • Есть ли долги по налогам
  • Кто стоит за брендом застройщика
  • Настоящие отзывы клиентов

Иными словами, через три рабочих дня вся информации о фирме будет у вас на столе.

СЕКРЕТ ОБЖАЛОВАНИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ О ПРОДЛЕНИИ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Разумеется, чтобы вы не дошли до вопроса, как получить неустойку, застройщик предложит продлить сроки передачи квартиры. Он пришлет письмо, где скажет, что ждет вас в гости. При этом предложение «продлить сроки передачи квартиры» может быть фразой «продлить действие ДДУ». Из-за чего дольщик может решить, если я не продлеваю соглашение, то квартира возвращается строителю, а я остаюсь без денег. И 17% продлевают, по причине чего остаются без права взыскания неустойки с застройщика по ДДУ.

Конечно, мы понимаем, застройщик пользуется слабостью клиента: не у всех есть знакомый юрист, кто может подсказать, что делать в эту минуту. Но, что если мы скажем, что у нас хорошие новости? Верховный Суд встал на вашу защиту. Если вы подписали дополнительное соглашение о продлении сроков, часть этого срока аннулируется. Как?

К примеру, просрочка с 01.01.2021. В середине года, а именно 20.06.2021, вы получаете предложение подписать дополнительное соглашение. Подписали и сроки передачи сдвинулись с 01.01.2021 по 01.11.2021. Тем не менее, невзирая на это, вы все равно можете взыскать неустойку с застройщика по ДДУ за период с 01.01.2021 по 20.06.2021.

КАК ЗАСТРОЙЩИК ПЛАТИТ ДО РЕШЕНИЯ СУДА

Претензия о выплате полного размера неустойки

Образец претензии

На рынке Москвы всего несколько девелоперов, кто платит по претензии до суда. Но с условиями:

  • Соглашаемся на сумму в 3-8 раз меньше, чем в калькуляторе неустойке по договору
  • Подписываем дополнительное соглашение или заполненный образец мирового соглашения
  • Ждем три недели регистрации в Росреестре
  • Платим 13% НДФЛ
  • Получаем компенсацию через 30 дней после регистрации в Росреестре

Однако, иногда, в день оплаты, оказывается, что денег у застройщика нет. И теперь только иск. Но, к сожалению, не на 100% неустойки, а на 15% — по соглашению. Оно ведь зарегистрировано.

Еще одна деталь, если девелопер обещает неустойку, но после акта приёма-передачи квартиры, то в 9 из 10 случаев — это пыль в глаза. Какой в ней смысл? Отвлечь ваше внимание от иска на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ. Пока вы будете полгода ждать, застройщик вынесет всю наличность из банка. И как дойдет время до вашего иска – денег уже и след простыл. Правда же в том, что если застройщик хочет платить — он платит сразу.

Иногда застройщики продлевают сроки передачи квартиры на 1-3 месяца больше, чем за период, за который посчитали неустойку.

РЕАЛЬНЫЙ СМЫСЛ И ЦЕНА ПРЕТЕНЗИИ

Претензия о выплате неустойки застройщику, в основном, пишется для получения права на штраф до 50% от неустойки. Она пишется очень аккуратно под присмотром специалиста, потому что в каждом третьем образце претензии из интернета содержатся ошибки. Кроме того, бумага также отправляется по правилам.

Один дол