В это сложно поверить, но акт осмотра квартиры влетит вам в копеечку

После того как застройщик построил квартиру вас ждет испытание огнем и мечом: оформить акт осмотра квартиры в новостройке так, чтобы самим не устранять строительные косяки.

Поэтому сейчас мы с вами узнаем, когда составлять акт осмотра, как его передать визави, и что делать, если не устраняют дефекты.

Акт осмотра квартиры составляется в случаях:

1. Осмотра квартиры в новостройке перед подписанием акта приёма-передачи
2. Когда арендодатель передает жилье, а у вас тьма претензии по его качеству. Если вы их не обозначите, то после окончания аренды, вам скажут, вы сломали японский телевизор, оторвали китайский замок, а поэтому с вас 39,500
3. При покупке или продаже квартиры на вторичном рынке
4. Если проклятые соседи опять затопили

Итак, ваша квартира по договору участию в долевом строительстве наконец-то построена. Вложенные 5 миллионов рублей 2 года назад в офисе застройщика, след которого простыл через день, вот-вот превратятся в ваш новый уютный домик.

И перед этим «Ура-ура» событием застройщик должен уведомить вас о том, что завершил строительство и готов передать квартиру по акту приёма-передачи. Уведомить он должен именно по почте России ценным письмом. Т.е. если наш «надежный и вечный» пригласил на осмотр по смс, почте или телефону – он вас не приглашал.

Далее звоните ему и записываетесь на приемку. Если он вдруг начнет петь песни, что не может передать квартиру сейчас, а может через N-ое время, — зачем тогда присылал приглашение? — то отправляйте ему письмо о том, что готовы принять квартиру.

Возможно, строитель реально занят, так как 100500 его клиентов в эти секунды осматривают квартиры, а у застройщика нет рук, чтобы стоять с каждым. Но, может быть, он хочет сделать вас уклонистом и передать квартиру по одностороннему акту приёма-передачи.

Односторонний акт – радость застройщика. Вашу неустойку за просрочку с таким актом срежут до 10 тыс. руб., так как вы уклонист. Кроме того, со дня передачи квартиры вы сами платите за свет, воду, отопление, лифт и прочее, что, сэкономит застройщику прорву шекелей.

Поскольку односторонняя передача выгодна застройщику, то 1-ая заповедь дольщика – подписывать передаточный акт в 95% случаях и не кобениться с дефектами в акте осмотра квартиры при приемке от застройщика.

2-ая заповедь – односторонний акт приёма-передачи законен в 95% случаях, поэтому если вас на него поймали, то все, кина не будет, электричество кончилось. Из-за этого на приёмку квартиры берите надежного юриста по долевому строительству, который отличает существенные дефекты от несущественных.

Однако, по причине отсутствия их перечня в законодательстве, определить их юристу без специализации 214 ФЗ будет сложно.

Поэтому 3-ья заповедь – приглашайте на осмотр квартиры независимого строительного эксперта. Но не того за 5 тыс. руб., который помогает заполнить образец акт осмотра в новостройке, а:

• Дипломированного
• С застрахованной ответственностью
• Кто трудоустроен в организацию с допусками СРО

Он точно сможет сказать, существенные у вас недочеты или нет. А после составления акта сделает своё заключение, а также смету устранения дефектов. Если понадобится суд с застройщиком за дефекты, то судья без разговоров примет эту экспертизу.

Акт осмотра квартиры при приёмке от застройщика, после затопления или в продаваемой квартире составляется в свободной форме. Правил его составления нет. Однако мы предлагаем указывать:

• Имя документа в шапке акта
• День и место составления бумаги
• Паспортные данные сторон, которые осматривают квартиру
• Причина, по которой проходит осмотр
• Название и номер договора, по которому приобреталось жилье
• Характеристики квартиры с данными об общей площади, количестве комнат, этаже, где находится объект
• Оценку состояния квартиры с перечнем дефектов
• Если стоит вопрос о затоплении, то степень и характер повреждений
• Подписи участников осмотра
• Пояснения и замечания свидетелей осмотра, если они привлекались

Скажем, ваш эксперт поставил диагноз: «Несущественные дефекты». Это, к примеру:

• Царапины на окнах
• Нет терморегуляторов
• Нет выключателей
• Промерзание стен
• Ручки окон находятся не на уровне плеч
• Затруднен доступ к трубам отопления
• Слегка кривые стены
• И прочее, прочее, прочее

Если дефекты такие, то простым языком «Прав у вас нет».

Когда не принимаете квартиру с такими изъянами — вы уклонист. Вас в худшем случае ждет односторонний акт и дефекты, где они были.

В лучшем — застройщик исправит недочеты, пригласит на 2-ую приёмку, но судья может посчитать, что в день составления акта осмотра вы начали уклоняться от принятия объекта ДДУ, поскольку могли уже им пользоваться.

Поэтому можете как 300-ый спартанец стоять до упора, что я могу не принимать квартиру. Просудитесь 1.5 года и узнаете раз пять, что можете не подписывать акт приёмки только, если недостатки «существенные». Либо можете поступить как Шмигановская Елена Викторовна из ЖК Зеленые Аллеи.

Дама подписала акт приёма-передачи и составила акт осмотра квартиры в новостройке с требованием устранить недочеты в день осмотра. Так она сохранила возможность взыскания неустойки у застройщика, лишила его шанса передать квартиру в одностороннем порядке, плюс обязала доделать жилье, потому что оно на гарантии.

Если дефекты существенные, то карт-бланш на руках. Можете не принимать квартиру столько, сколько застройщик будет приводить её в порядок. Существенные дефекты — это:

• Огромные дыры в потолке, стене, полу
• Нету отопления, света, воды, вентиляции
• Лифт не работает, а квартира выше седьмого этажа
• И т.д.

В это время вам капает неустойка за просрочку передачи квартиры по ДДУ и суд не сможет сказать, что вы уклонист, потому что дефекты, согласно судебной практике, мешают вам пользоваться квартирой. Настолько мешают, что вы даже сможете расторгнуть ДДУ по заявлению и:

• Вернуть свои деньги в 100% объеме
• Взять штраф в размере 50% от цены квартиры
• Получить проценты за пользование вашими деньгами из расчета до 30% от цены квартиры за каждый год владения застройщиком этими деньгами
• Взыскать разницу между ценой аналогичной квартиры на день её возврата и ценой ДДУ

Главное, если расторгаете договор, обратитесь к нашему юристу по ДДУ Илье Куликову. Не к какому-то другому, к которому вас прикрепят наши консультанты, а именно к нему. Он один из немногих, возможно единственный юрист в Москве, кто взыскивает неустойки за просрочку передачи квартиры после расторжения ДДУ.

Он и вам её взыщет, невзирая на то, что суд считает проценты за пользование деньгами и неустойку за просрочку передачи квартиры однородными требования, из-за чего отказывает в взыскании неустойки. И вы, таким образом, получите еще 200,000 – 500,000 рублей.

Как получили заключение эксперта и смету устранения дефектов, подождали пока вам ничего не исправят, подавайте застройщику претензию об устранении недостатков.

Если у вас дефектов на 300 тыс. руб., то в иске вы уже попросите до 1.1 млн. руб. Дело в том, что:

• Суд присудит моральный вред
• Застройщик компенсирует расходы на эксперта и юриста
• За 1 сутки невыплаты компенсации вам начисляется 1% неустойки от суммы дефектов
• К дефектам и неустойке прибавляется штраф объемом до 50% от этих двух сумм

Суд в Москве вынесет решение в течение 2-х месяцев и дело в шляпе. Не правда ли, 600,000 рублей лучше, чем односторонний акт?

На полученный выигрыш вы сможете сделать ремонт, а если была просрочка за передачу объекта ДДУ, то взыщете еще одну неустойку и отпразднуете новоселье.

Представьте, вдруг на осмотре представитель застройщика начинает шаманить такими фразами:

• «Мы ничего подписывать не будем»
• «Мы не согласны с вашим актом осмотра»
• «У нас нет разрешения подписывать что-либо»

Это означает, что строитель не хочет тратить деньги на устранении дефектов в новостройке.

Он хочет преподнести суду, что это вы, а не он, не проложил прокладку между стенами, из-за чего в квартире на 3 градуса холоднее.

С такими картами отправляйте второй стороне акт осмотра по ДДУ ценным письмом с перечнем дефектов, где требуете их исправить в разумный срок — до 45 дней.

Отправленный акт таким образом считается подписанным застройщиком.

Если застройщик говорит: «У вас 10 минут на приёмку», а проводить осмотр специалистом как минимум час, то составляйте акт недопуска к квартире. Отправляйте его также по адресу регистрации застройщика.

На случай, если вам передадут односторонний акт, у вас будет железный, как Маргарет Тэтчер, довод, почему вы не приняли квартиру вовремя. Тем самым вы увернетесь от односторонней передачи объекта и вынудите застройщика передать квартиру по нормальному акту.

Во-первых, не ждите, пока затопит до горлышка. Да, в этот момент вы уже знаете, что вам заплатят кучу денег, поскольку прочли эту статью, но не всегда деньги лежат у вашего соседа на счету. Поэтому сперва остановите воду.

Для этого:

• Перекройте трубы самостоятельно
• Вызовите аварийную службу
• Позвоните в управляющую компанию
• Идите к соседям

Во-вторых, определите кто виноват в заливе: сосед, управляющая компания или вы.

Для этого вызовите представителя УК. Он проведет расследование и составит заключение. Однако, если в затоплении виновата УК, то их агент может начать выдумывать. Поэтому вторым шагом — вызываем эксперта. Он 100% скажет, кто реально виноват и сколько вам должны.

Далее составляйте претензию. Отправляйте её на юридический адрес обидчику и ждите выплаты. Она с 99% шансами не поступит, из-за чего несите иск в суд по месту регистрации ответчика.

В заявлении просите судью:

1. Компенсировать ущерб от затопления
2. Вернуть сумму за услуги эксперта и юриста
3. Присудить моральный вред в вашу пользу
4. Взыскать проценты за пользование вашими убытками в размере 5-10% от суммы ущерба в год

По той же схеме, что и с застройщиком, суд в течение 2-х месяцев встанет на вашу сторону, компенсирует все ваши убытки и вы выйдете сухим из воды.

Напоследок, хотелось бы отметить, что мы коснулись не всех нюансов по составлению актов осмотра. Поэтому, если вы не нашли ответ на свой вопрос, то оставляйте его в комментариях, и наши юристы помогут вам на него ответить.

• Скачать акт осмотра продаваемой квартиры
• Скачать образец акта осмотра квартиры при приёмке от застройщика
• Скачать пример акта осмотра после затопления