Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
После того как застройщик построил квартиру вас ждет испытание огнем и мечом: оформить акт осмотра квартиры в новостройке так, чтобы самим не устранять строительные косяки.
Поэтому сейчас мы с вами узнаем, когда составлять акт осмотра, как его передать визави, и что делать, если не устраняют дефекты.
Содержание:
- Когда составляется акт осмотра
- До подписания акта осмотра квартиры при приемке от застройщика
- Три заповеди дольщика
- Как оформляется смотровой акт?
- Что делать, если дефекты в новостройке несущественные?
- Возможности при существенных дефектах
- Что взыскивает суд за дефекты?
- Если застройщик отказывается подписывать акт осмотра квартиры в новостройке
- Застройщик не дает осмотреть квартиру
- Как составить акт осмотра квартиры после затопления
- Образцы актов осмотра для скачивания
КОГДА СОСТАВЛЯЕТСЯ АКТ ОСМОТРА
Акт осмотра квартиры составляется в случаях:
- Осмотра квартиры в новостройке перед подписанием акта приёма-передачи
- Когда арендодатель передает жилье, а у вас тьма претензии по его качеству. Если вы их не обозначите, то после окончания аренды, вам скажут, вы сломали японский телевизор, оторвали китайский замок, а поэтому с вас 39,500
- При покупке или продаже квартиры на вторичном рынке
- Если проклятые соседи опять затопили
Действия между сторонами фиксируются через посылку писем. Это доказательство в суде, что кто-то что-то сделал. Словам судья не верит
ДО ПОДПИСАНИЯ АКТА ОСМОТРА КВАРТИРЫ ПРИ ПРИЕМКЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Итак, ваша квартира по договору участию в долевом строительстве наконец-то построена. Вложенные 5 миллионов рублей 2 года назад в офисе застройщика, след которого простыл через день, вот-вот превратятся в ваш новый уютный домик.
И перед этим «Ура-ура» событием застройщик должен уведомить вас о том, что завершил строительство и готов передать квартиру по акту приёма-передачи. Уведомить он должен именно по почте России ценным письмом. Т.е. если наш «надежный и вечный» пригласил на осмотр по смс, почте или телефону – он вас не приглашал.
Далее звоните ему и записываетесь на приемку. Если он вдруг начнет петь песни, что не может передать квартиру сейчас, а может через N-ое время, — зачем тогда присылал приглашение? — то отправляйте ему письмо о том, что готовы принять квартиру.
Возможно, строитель реально занят, так как 100500 его клиентов в эти секунды осматривают квартиры, а у застройщика нет рук, чтобы стоять с каждым. Но, может быть, он хочет сделать вас уклонистом и передать квартиру по одностороннему акту приёма-передачи.
Односторонний акт – радость застройщика. Вашу неустойку за просрочку с таким актом срежут до 10 тыс. руб., так как вы уклонист. Кроме того, со дня передачи квартиры вы сами платите за свет, воду, отопление, лифт и прочее, что, сэкономит застройщику прорву шекелей.
ТРИ ЗАПОВЕДИ ДОЛЬЩИКА
Поскольку односторонняя передача выгодна застройщику, то 1-ая заповедь дольщика – подписывать передаточный акт в 95% случаях и не кобениться с дефектами в акте осмотра квартиры при приемке от застройщика.
2-ая заповедь – односторонний акт приёма-передачи законен в 95% случаях, поэтому если вас на него поймали, то все, кина не будет, электричество кончилось. Из-за этого на приёмку квартиры берите надежного юриста по долевому строительству, который отличает существенные дефекты от несущественных.
Однако, по причине отсутствия их перечня в законодательстве, определить их юристу без специализации 214 ФЗ будет сложно.

Поэтому 3-ья заповедь – приглашайте на осмотр квартиры независимого строительного эксперта. Но не того за 5 тыс. руб., который помогает заполнить образец акт осмотра в новостройке, а дипломированного. Он точно сможет сказать, существенные у вас недочеты или нет. А после составления акта сделает своё заключение, а также смету устранения дефектов. Если понадобится суд с застройщиком за дефекты, то судья без разговоров примет эту экспертизу, как доказательство.
КАК ОФОРМЛЯЕТСЯ СМОТРОВОЙ АКТ
Образец акта в новостройке Москвы
Через 2 месяца ему вручили односторонний акт
Акт осмотра квартиры при приёмке от застройщика, после затопления или в продаваемой квартире составляется в свободной форме. Правил его составления нет. Однако мы предлагаем указывать:
- Имя документа в шапке акта
- День и место составления бумаги
- Паспортные данные сторон, которые осматривают квартиру
- Причина, по которой проходит осмотр
- Название и номер договора, по которому приобреталось жилье
- Характеристики квартиры с данными об общей площади, количестве комнат, этаже, где находится объект
- Оценку состояния квартиры с перечнем дефектов
- Если стоит вопрос о затоплении, то степень и характер повреждений
- Подписи участников осмотра
- Пояснения и замечания свидетелей осмотра, если они привлекались
Как добиться исполнения гарантийных обязательств застройщика
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ДЕФЕКТЫ В НОВОСТРОЙКЕ НЕСУЩЕСТВЕННЫЕ?
Скажем, ваш эксперт поставил диагноз: «Несущественные дефекты». Это, к примеру:
- Царапины на окнах
- Нет терморегуляторов
- Нет выключателей
- Промерзание стен
- Ручки окон находятся не на уровне плеч
- Затруднен доступ к трубам отопления
- Слегка кривые стены
- И прочее, прочее, прочее
Если дефекты такие, то простым языком «Прав у вас нет».
Когда не принимаете квартиру с такими изъянами — вы уклонист. Вас в худшем случае ждет односторонний акт и дефекты, где они были.
В лучшем — застройщик исправит недочеты, пригласит на 2-ую приёмку, но судья может посчитать, что в день составления акта осмотра вы начали уклоняться от принятия объекта ДДУ, поскольку могли уже им пользоваться.
Поэтому можете как 300-ый спартанец стоять до упора, что я могу не принимать квартиру. Просудитесь 1.5 года и узнаете раз пять, что можете не подписывать акт приёмки только, если недостатки «существенные». Либо можете поступить как Шмигановская Елена Викторовна из ЖК Зеленые Аллеи.
Дама подписала акт приёма-передачи и составила акт осмотра квартиры в новостройке с требованием устранить недочеты в день осмотра. Так она сохранила возможность взыскания неустойки у застройщика, лишила его шанса передать квартиру в одностороннем порядке, плюс обязала доделать жилье, потому что оно на гарантии.
После подписания акта приёма-передачи застройщик все равно обязан устранить дефекты, которые вы нашли
ВОЗМОЖНОСТИ ПРИ СУЩЕСТВЕННЫХ ДЕФЕКТАХ

Если дефекты существенные, то карт-бланш на руках. Можете не принимать квартиру столько, сколько застройщик будет приводить её в порядок. Существенные дефекты — это:
- Огромные дыры в потолке, стене, полу
- Нету отопления, света, воды, вентиляции
- Лифт не работает, а квартира выше седьмого этажа
- И т.д.
В это время вам капает неустойка за просрочку передачи квартиры по ДДУ и суд не сможет сказать, что вы уклонист, потому что дефекты, согласно судебной практике, мешают вам пользоваться квартирой. Настолько мешают, что вы даже сможете расторгнуть ДДУ по заявлению и:
- Вернуть свои деньги в 100% объеме
- Взять штраф в размере 50% от цены квартиры
- Получить проценты за пользование вашими деньгами из расчета до 30% от цены квартиры за каждый год владения застройщиком этими деньгами
- Взыскать разницу между ценой аналогичной квартиры на день её возврата и ценой ДДУ
Главное, если расторгаете договор, обратитесь к нашему юристу по ДДУ Барышникову И.С. Не к какому-то другому, к которому вас прикрепят наши консультанты, а именно к нему. Он один из немногих, возможно единственный юрист в Москве, кто взыскивает неустойки за просрочку передачи квартиры после расторжения ДДУ.
Он и вам её взыщет, невзирая на то, что суд считает проценты за пользование деньгами и неустойку за просрочку передачи квартиры однородными требования, из-за чего отказывает в взыскании неустойки. И вы, таким образом, получите еще 200.000 – 500.000 рублей.
ЧТО ВЗЫСКИВАЕТ СУД ЗА ДЕФЕКТЫ
Как получили заключение эксперта и смету устранения дефектов, подождали пока вам ничего не исправят, подавайте застройщику претензию об устранении недостатков.
Если у вас дефектов на 300.000 ₽, то в иске вы уже попросите до 1.100.000 ₽. Дело в том, что:
- Суд присудит моральный вред
- Застройщик компенсирует расходы на эксперта и юриста
- За 1 сутки невыплаты компенсации вам начисляется 1% неустойки от суммы дефектов
- К дефектам и неустойке прибавляется штраф объемом до 50% от этих двух сумм
Суд в Москве вынесет решение в течение 2-х месяцев и дело в шляпе. Не правда ли, 600.000 ₽ лучше, чем односторонний акт?
На полученный выигрыш вы сможете сделать ремонт, а если была просрочка за передачу объекта ДДУ, то взыщете еще одну неустойку и отпразднуете новоселье.
Суд не выносит решение за 2 месяца, когда вторая сторона не согласна с выводами эксперта. В этом случае судья назначает повторную экспертизу за счет ответчика
ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ОТКАЗЫВАЕТСЯ ПОДПИСЫВАТЬ АКТ ОСМОТРА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
Представьте, вдруг на осмотре представитель застройщика начинает шаманить такими фразами:
- «Мы ничего подписывать не будем»
- «Мы не согласны с вашим актом осмотра»
- «У нас нет разрешения подписывать что-либо»
Это означает, что строитель не хочет тратить деньги на устранении дефектов в новостройке.
Он хочет преподнести суду, что это вы, а не он, не проложил прокладку между стенами, из-за чего в квартире на 3 градуса холоднее.

С такими картами отправляйте второй стороне акт осмотра по ДДУ ценным письмом с перечнем дефектов, где требуете их исправить в разумный срок — 7 дней.
Отправленный акт таким образом считается подписанным застройщиком.
ЗАСТРОЙЩИК НЕ ДАЕТ ОСМОТРЕТЬ КВАРТИРУ
Если застройщик говорит: «У вас 10 минут на приёмку», а проводить осмотр специалистом как минимум час, то составляйте акт недопуска к квартире. Отправляйте его также по адресу регистрации застройщика.
На случай, если вам передадут односторонний акт, у вас будет железный, как Маргарет Тэтчер, довод, почему вы не приняли квартиру вовремя. Тем самым вы увернетесь от односторонней передачи объекта и вынудите застройщика передать квартиру по нормальному акту.
Поскольку между односторонней передачей, судом об оспаривании одностороннего акта и повторным осмотром пройдет от полугода, то ваша неустойка увеличится в 3-20 раза. Посчитать её можете в нашем калькуляторе расчета неустойки по ДДУ
КАК СОСТАВИТЬ АКТ ОСМОТРА КВАРТИРЫ ПОСЛЕ ЗАТОПЛЕНИЯ
Во-первых, не ждите, пока затопит до горлышка. Да, в этот момент вы уже знаете, что вам заплатят кучу денег, поскольку прочли эту статью, но не всегда деньги лежат у вашего соседа на счету. Поэтому сперва остановите воду.
Для этого:
- Перекройте трубы самостоятельно
- Вызовите аварийную службу
- Позвоните в управляющую компанию
- Идите к соседям
Во-вторых, определите кто виноват в заливе: сосед, управляющая компания или вы.
Для этого вызовите представителя УК. Он проведет расследование и составит заключение. Однако, если в затоплении виновата УК, то их агент может начать выдумывать. Поэтому вторым шагом — вызываем эксперта. Он 100% скажет, кто реально виноват и сколько вам должны.
Далее составляйте претензию. Отправляйте её на юридический адрес обидчику и ждите выплаты. Она с 99% шансами не поступит, из-за чего несите иск в суд по месту регистрации ответчика.
В заявлении просите судью:
- Компенсировать ущерб от затопления
- Вернуть сумму за услуги эксперта и юриста
- Присудить моральный вред в вашу пользу
- Взыскать проценты за пользование вашими убытками в размере 5-10% от суммы ущерба в год
По той же схеме, что и с застройщиком, суд в течение 2-х месяцев встанет на вашу сторону, компенсирует все ваши убытки и вы выйдете сухим из воды.
Напоследок, хотелось бы отметить, что мы коснулись не всех нюансов по составлению актов осмотра. Поэтому, если вы не нашли ответ на свой вопрос, то оставляйте вопрос в комментариях, и наши юристы помогут вам на него ответить.
Нужен выезд юриста или инженера строителя для подписания акта приёма-передачи? Звоните по тел. +7 (800) 707-15-76 прямо сейчас.
ОБРАЗЦЫ АКТОВ ОСМОТРА ДЛЯ СКАЧИВАНИЯ
- Скачать акт осмотра продаваемой квартиры
- Скачать образец акта осмотра квартиры при приёмке от застройщика
- Скачать пример акта осмотра после затопления
P.S. Чтобы юрист рассмотрел ваш вопрос в комментариях — подпишитесь на группу «Романов и Соколова» в ВК
Нужна консультация?
Отправьте заявку и мы перезвоним
Нужна консультация?
Отправьте заявку и мы перезвоним