Что скрывается за договором купли продажи квартиры

Договор купли продажи квартиры – это соглашение двух сторон. По нему продавец передает квартиру в собственность покупателю. А тот, в свою очередь, платит за нее деньги.

ЧАСТЬ I. ДОГОВОР

• Данные о покупателе и продавце: ФИО, серия и номер паспорта, адрес регистрации. Для юридических лиц: название, ИНН, ОГРН, адрес регистрации
• Сведения, по которым можно определить объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи. К ним относятся фактический адрес объекта, вид жилого помещения, площадь квартиры, кадастровый номер
• Данные о том, что происходит именно сделка купли-продажи, а не какая-то еще
• Цена за квартиру
• Список лиц, кто может пользоваться квартирой

Если на сделке договор подписывает не собственник, то в договоре должны быть указаны сведения, на основании которых посредник имеет право действовать от имени собственника.

Помимо всего, рекомендуем внести в договор дополнительные определяющие квартиру признаки:

• Этаж, где находится недвижимость
• Этажность дома в целом
• Номер подъезда
• Количество комнат в жилом помещении
• Количество уровней жилого помещения

Все эти данные содержатся в техническом паспорте.

Вдобавок, в приложении к договору купли продажи квартиры задокументируйте: состояние квартиры, состояние имущества, которое продавец оставляет в квартире, а также состояние технологического и инженерного оборудования.

Наличие стоимости в договоре – существенное условие сделки.

Стоимость пишите сначала цифрами. Потом буквами.

Цену указывайте в рублях или в иностранной валюте.

Можете указать цену всей квартиры или только за один квадратный метр, в результате чего итоговая цена определится исходя из общей площади квартиры.

Еще одно существенное условие сделки.

Речь идет о лицах, кто после продажи недвижимости, вправе ею пользоваться. В основном, это люди, кто проживал в квартире до приватизации, но в приватизации участия не принимал. Они пожизненно могут пользоваться жильем. Вторые в списке – арендаторы. Они могут пользоваться жильем временно.

Продавец обязан в договоре купли продажи квартиры перечислить всех зарегистрированных лиц в помещении, а также указать условия и сроки выписки этих людей.

• Гарантия продавца на достоверность его данных
• Отсутствие в отношении квартиры арестов, залогов и запретов на проведение сделки
• Время, в течение которого бывшие собственники выселятся из помещения, забирают свое имущество, снимаются с учета по месту регистрации и передают квартиру покупателю
• Штрафные санкции за нарушение пунктов договора

ЧАСТЬ II. ВСЁ О СДЕЛКЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

1. Подписание предварительного договора с продавцом
2. Внесение задатка за квартиру
3. Получение необходимых документов для совершения сделки
4. Проверка недвижимости на юридическую чистоту
5. Подписание договора купли-продажи квартиры
6. Удостоверение сделки у нотариуса, если квартира продается долями
7. Переход права собственности
8. Заказ выписки из ЕГРН
9. Оформление акта приёма-передачи

В законе нет требований к количеству экземпляров договора. По общему правилу, делайте три: один себе, второй продавцу, третий в Росреестр.

Когда недвижимость продавца – его общая совместная собственность с женой, то для совершения сделки нужно нотариально удостоверенное согласие жены.

Если во время брака продавец получил квартиру в наследство, в подарок, по итогам приватизации, то согласие не нужно.

Если второй стороне сделки нет 14-ти лет или он недееспособный человек, то в сделке от его имени участвуют опекуны.

Если продавцу от 14 до 18 лет, или это человек, ограниченный в дееспособности, то он оформляет договор купли продажи квартиры только с письменного согласия своих законных представителей.

В то же время, если в помещении зарегистрированы члены семьи собственника, пребывающие под опекой, либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, то согласие органов опеки на сделку обязательно.

Чтобы убедиться в том, кому принадлежит квартира, закажите выдержку сведений из Единого государственного реестра недвижимости. К слову, с помощью этой выписки вам станет известно о наличии обременений на квартире.

Выписка из ЕГРН может быть заказана покупателем. Но она ничего не даст, так как персональные данные в выписке будут скрыты. Поэтому нужно, чтобы выписку заказывал собственник.

Проверить выписку на достоверность можно через сайт Росреестра.

Далее, советуем заказать:

• Справку об отсутствия долгов за квартплату
• Экспликацию и поэтажный план
• Выписку из домовой книги

Домовая книга поможет узнать, кто из зарегистрированных лиц в квартире будет в ней проживать после её продажи.

Справка по долгам говорит об отсутствии долгов.

А экспликация и поэтажный план определяют незаконную перепланировку.

Договор действует до передачи квартиры покупателю. Он подписывается обеими сторонами сделки в простой письменной форме.

Сторонами сделки могут быть как юридические, так и физические лица. Если с двух сторон физические лица, то они должны быть дееспособны.

Обязательного нотариального удостоверения сделки не требуется. Исключения:

• Продажа квартиры ограниченно дееспособным
• Продажа недвижимости собственником моложе 18 лет
• Продажа долей в праве общей собственности на квартиру (не считая сделки по продаже своих долей всеми участниками долевой собственности в одной сделке; договоры, подписанные согласно программе реновации в г. Москве; а также сделки, оформляемые при изъятии недвижимости)

Ограничений, связанных с ценой договора, нет.

Запрета, продавать квартиру с зарегистрированными в ней лицами, тоже нет.

Заявление и документы подавайте:

• Прямо в ППК «Роскадастр» или МФЦ. В Москве прием документов ведет только МФЦ.
• В орган регистрации при выездном приеме
• Через банк, который выдавал ипотеку при покупке квартиры
• Через нотариуса, если он засвидетельствовал достоверность подписи в заявлении в Росреестр
• Через сайт Росреестра при помощи электронной цифровой подписи (ЭЦП)

Сроки регистрации:

• До 1 рабочего дня, если нотариус
• До 7 рабочих дней, если Росреестр
• До 9 рабочих дней, если многофункциональный центр (МФЦ)

После регистрации вам выдадут выписку из ЕГРН.

Печати на договорах купли-продажи квартир больше не ставятся.

Передача квартиры продавцом и принятие её покупателем совершается по согласованному между сторонами акту приёма-передачи.

В акте содержатся: сведения о сторонах сделки, описание объекта недвижимости, описание имущества, находящегося в момент передачи вместе с объектом недвижимости, факт передачи квартиры продавцом и принятие ее покупателем, факт оплаты цены соглашения.

1. Договор, по которому ранее покупалась недвижимость: ДКП, ПДКП, ДДУ, ДУПТ, договор на приватизацию, свидетельство на наследство, решение суда, договор дарения, мены и т. д.
2. Выдержка со сведениями на квартиру из ЕГРН
3. Выдержка из домовой книги с перечислением всех зарегистрированных лиц
4. Справка о дееспособности собственника
5. Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки, если продавец в браке
6. Согласие органов опеки, если продавцу нет 18 лет или он недееспособный
7. Справка об отсутствии долгов за коммунальные платежи и капитальный ремонт
8. Экспликация и поэтажный план
9. Паспорт покупателя и продавца
10. Чек об оплате госпошлины

ЧАСТЬ III. ПО ТУ СТОРОНУ БАРРИКАД

Гарантия на квартиру – 2 года.

Гарантия означает, что за обнаруженные дефекты при приемке квартиры, а также за скрытые дефекты, которые могут быть обнаружены в будущем, покупатель по своему выбору вправе требовать от продавца:

• соразмерного уменьшения цены договора
• безвозмездного устранения недостатков
• компенсации своих расходов на устранение дефектов

Но гарантия работает только в том случае, если в договоре купле продажи квартиры вы оговорили условие о качестве жилого помещения.

Расторжение соглашения – это прекращение действия договора. Покупатель возвращает квартиру, а продавец — деньги.

Расторжение договора может проходить по согласию двух сторон или по требованию одной, если второй стороной фиксировались нарушения условий договора.

Как происходит расторжение по согласию сторон?

Если заявление о регистрации права собственности еще не было подано, то для расторжения заключите соглашение об отказе от условий договора по семейным обстоятельствам.

Если же заявление на регистрацию подано, но собственность еще не зарегистрирована, покупатель с продавцом подают в Росреестр заявление об остановке регистрации права собственности. А уже по итогу оформляют соглашение о расторжение договора.

Но что делать, если регистрация собственности уже завершена, и деньги за квартиру оплачены?

В этом случае договор расторгается на основании ст. 451 ГК РФ, в связи с существенными изменениями обстоятельств, которые нельзя было предвидеть заранее при заключении договора.

Существует два типа недействительных договоров: ничтожные и оспоримые.

Ничтожное соглашение – это договор, который оформлен с нарушением законодательства. Такая бумага недействительна априори, выносил ли суд по ней решение или нет. Простыми словами, сделка как бы была, но юридических последствий она не создала. Однако, в суд все же придется идти, чтобы вернуть стороны сделки в изначальное положение, до подписания ДКП.

5 видов ничтожных сделок:

• Сделки, которые не соответствуют законодательным требованиям или иных правовым нормам. К примеру, человек купил квартиру. А продавец покупал квартиру с нарушением прав собственников. Сделка теперь признается недействительной, и вся цепочка сделок рушится как карточный домик
• Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. Например, соглашение купли-продажи с подделанными подписями и документами
• Притворные и мнимые сделки. Первые – это сделки для прикрытия других сделок. Скажем, под видом дарения происходит продажа загородного дома. Мнимая сделка – это сделка без цели заключения юридического договора
• Сделка, которую совершил недееспособный человек
• Сделка, заключенная лицом младше 14 лет

Исковая давность по таким делам – 3 года. Срок берет начало с даты исполнения ничтожной сделки. Если иск предъявляется третьим лицом, то первый день срока – дата, когда истец узнал о начале осуществления сделки.

Вторая категория недействительных сделок – оспоримые. Эти договоры оформляются с нарушением закона, но будут действовать, пока никто не обратится в суд за признанием этих договоров недействительными.

5 видов оспоримых сделок:

• Сделки, которые подписывают под угрозой насилия, и те, на которые вы вынуждены были согласиться при очевидно невыгодных для себя условиях
• Сделки, проведенные лицами с ограниченной дееспособностью без разрешения опекунов
• Сделки, заключенные лицами 14-18 лет без согласия родителей
• Операции, проведенные без получения разрешения третьего лица, когда его согласие требуется по закону. Супруг продал жилье без разрешения супруги. Она теперь может сделать договор купли-продажи недействительным
• Операции, которые совершают люди, не понимающие значения своих действий. К примеру, в состоянии аффекта.

Срок исковой давности для этих дел – 1 год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о факте правовых нарушений. При оспаривании сделки, совершенной под угрозой насилия, срок исковой давности считается со дня окончания угроз.

• Предварительный договор купли продажи (ПДКП)
• Договор купли продажи квартиры (ДКП)
• Договор купли продажи между физическими лицами
• Договор купли продажи с задатком
• Договор купли продажи квартиры в ипотеку
• Договор купли продажи у нотариуса
• Договор купли продажи с материнским капиталом
• Договор купли продажи доли в квартире
• Договор купли продажи по доверенности

Надеемся эта статья помогла вам разобраться с оформлением договора купли продажи квартиры. Остались вопросы? Тогда звоните +7(929)244-77-42.