Достоинства и недостатки строительной экспертизы

Строительная экспертиза – согласно ст. 9 ФЗ 73, это проведение исследований и дача заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

• Узнать стоимость строительных работ
• Проверить качество строительных, ремонтных, монтажных, отделочных работ
• Оценить объём работ
• Провести анализ качества строительных материалов и технологий строительства
• Зафиксировать степень нанесенного ущерба после пожара, залива, техногенной катастрофы, землетрясения
• Высчитать степень изношенности строительных конструкций и инженерных систем. Определить причины появления дефектов. Ответить на вопрос: представляет ли объект угрозу жизни и здоровью людей
• Оценить на сколько объект исследования соответствует требованиям СНиПов
• Провести испытание строительных конструкций и материалов на прочность
• Идентифицировать стоимость незавершенных работ при заморозке и разморозке строительства
• Установить факт завышения цены в проектной и сметной декларации
• Разобраться с необходимостью проведения новых строительных работ
• Изучить объект строительства перед капитальным ремонтом, сносом здания, реконструкцией, реставрацией
• Изменить функциональное значение здания: перевести объект в жилое или коммерческое помещение
• Легализовать самострой
• Легализовать перепланировку
• Обжаловать предписания чиновников
• Осуществить раздел площади между собственниками
• Определить рыночную стоимость недвижимости, скажем при покупке загородного дома
• Подсчитать объем строительных материалов и стоимость ремонтных работ для строительства дома
• При разводе установить объем выполненных работ за счет общих средств в квартире, принадлежащей одному из супругов
• Доказать, что работы выполнены, если заказчик отказывается подписывать акт приема-передачи

Строительная продукция. Конкретно:

• Здания
• Строения
• Сооружения
• Участки местности, функционально связанные со строительные объектами
• Строительные материалы, изделия, конструкции заводской готовности
• Проектная документация
• Техническая документация
• Иные документы

В случае спора по качеству строительных работ между строителями и заказчиками строительная экспертиза выступает в роли арбитра. Она дает независимую оценку состояния объекта. Ведь если, к примеру, не проверить качество работы подрядчика, то через год может оказаться, что он сделал ремонт с помощью дешевых строительных материалов, а денег взял, как за материалы премиум класса.

Казалось бы, как утверждают многие эксперты, строительная экспертиза – ключ к досудебному решению конфликта. Но на практике должники игнорируют экспертизы в 95% случаях. Поэтому реальная цель экспертизы – доказать суду, что ответчик ваш задолжник. Кроме того, поскольку вас вынудили сделать экспертизу, то, считается, что судебные издержки должна компенсировать проигравшая в суде сторона. Следовательно, стоимость эксперта и юриста взыскиваются с ответчика.

По общему правилу, экспертиза проводится тогда, когда у вас возникли сомнения по поводу качеству объекта. По итогу исследования ремонт не делайте. Дело в том, что в суде одной экспертизой дело не кончится. Суд может назначить проведение второй экспертизы, чтобы проверить выводы вашей.

Если ко времени второй экспертизы вы устраните дефекты, то судебный эксперт напишет в заключении, что невозможно провести исследование, либо он по фото вашего эксперта оценит строительные недостатки, но в меньшем объеме.

• Осмотр объекта экспертом со специальным оборудованием
• Составление списка обнаруженных повреждений или дефектов
• Изучение договора, сметной ведомости, проектной декларации, чтобы определить уровень соответствия работ документам
• Проведение лабораторных и инструментальных исследований
• Проверка на соответствие строительным нормам и правилам полученных данных в исследовании
• Определение причин появления строительных недостатков
• Расчет влияния обнаруженных дефектов на безопасность строительного объекта
• Изготовление экспертного заключения с выводами, рекомендациями и сметой ремонтных работ

Заключение строительной экспертизы состоит из трех частей:

1. Вводная
2. Исследовательская
3. Выводы

В вводной эксперт указывает свои экспертные реквизиты, сведения о лице, заказавшего экспертизу, данные об участниках процесса, присутствовавших при экспертизе. Он описывает объект исследования, перечисляет цели и задачи экспертизы, сообщает о поставленных перед экспертом вопросах. Также он указывает место проведения осмотра, дату лабораторной проверки, список документов, правовую базу и используемое оборудование.

Исследовательская часть содержит выявленные дефекты, данные об их объеме, методы определения строительных недостатков, обоснование, фото строительных недочетов, рекомендации по исправлению дефектов, протоколы лабораторных исследований, расчеты, предварительные выводы.

В выводах — ответы на заданные эксперту вопросы, сметный расчет и документы, подтверждающие квалификацию эксперта.

• Уровень повреждения отделочных материалов на потолке, стенах и полу
• Степень повреждений архитектурных элементов
• Объем неисправности электропроводки
• Дефекты бытовой техники
• Скрытые дефекты, которые могут стать причиной появления других дефектов в будущем

• Исследование окон на предмет сколов и царапин, оценка монтажа и плотности прилегания при закрытии
• Тестирование сетей отопления, водоснабжения, электричества
• Проверка качества затраченных при строительстве материалов. Сравнение их с материалами, прописанными в ДДУ
• Поиск дефектов поверхности пола, стен и потолков
• Контроль тепло- и шумоизоляции
• Проверка сделанных внутренних работ на соответствие нормативной документации и условиям договора долевого участия

Эксперт не должен состоять в государственном или негосударственном экспертном учреждении.

Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23

Более того он не обязан иметь профильное образование судебного эксперта и быть действующим членом СРО.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2022 N 15АП-1364/2022 по делу N А32-23597/2020

Единственное, что нужно эксперту для проведения строительной экспертизы – иметь образование в области строительства.

Лучше всего, при выборе эксперта искать того, который является не только независимым экспертом, но и судебным. Судебный – это человек, которого суд привлекает в качестве третьего лица для дачи экспертного мнения по тому или иному вопросу. Поскольку этот человек уже не раз участвовал в судебных заседаниях в роли эксперта, то выводам таких специалистов судьи доверяют.

Но, имейте ввиду, если ответчик захочет провести свою экспертизу, то попросит об этом суд, и судья, скорее всего, назначит проведение еще одной строительной экспертизы. Проводится она в большинстве процентов случаев. Оплачивает её ответчик. Доказательства по вашему делу браться, скорее всего, будут из второй экспертизы, так как она считается менее предвзятой в отличие от вашей.

Однако, если вторая экспертиза не будет назначена, то доказательства для дела будут браться из первого заключения.

Конечно, назревает вопрос, а можно ли в суде сразу вызвать судебного эксперта, чтобы не заморачиваться с проведением досудебных экспертиз? Нет, потому что судья не обязана назначать судебную экспертизу. Она на ваш запрос может отказать. В результате чего дело будет проиграно.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а следовательно, требование одной из сторон договора подряда о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.08.2019 N Ф03-3596/2019 по делу N А51-25542/2018

Оправданность строительно-технической документации

• Оправдана ли стоимость сметной документации? Соответствует ли она СНиПам? Есть ли завышение по стоимости ремонтных работ или по объемам? Если да, то в какой степени?
• Исполнительно-техническая документация оформлялась согласно СНиПам? Соответствует ли она сметным расчетам на объект в целом? Если нет, то в чем конкретно она не соответствует?
• Соответствует ли требованиям строительных норм и правил проект производства ремонтных работ?
• Были ли готовы все обязательные технические документы к старту выполнения ремонтных работ?
• Производился ли авторский и технический надзор за строительством согласно СНиПам? Какие именно правила и нормы были нарушены?
• Верно ли используются текущие правила на списание строительных материалов в отчетах?

Оценка объема и качества строительных работ, затрат и сроков его производства

• В каком объеме были выполнены строительно-монтажные и ремонтные работы?
• На сколько соответствует объем работ, зафиксированный в отчетной документации, актам реально сделанных работ согласно контрольному обмеру? Если имело место быть, то насколько произошло завышение?
• На сколько соответствует действующим строительным нормам и правилам качество строительных материалов? Соответствуют ли они технической документации? Применялись ли при производстве материалы, выпущенные с нарушением государственных стандартов?
• На сколько резонно инвестировать деньги в строительство?
• Какой объем материалов ушел на строительство данного объекта? Соответствует ли настоящий расход планируемому? Имелись ли причины запрашивать дополнительные материалы? Делались ли какие-то строительные работы заново? Если да, то с помощью каких материалов?
• Не были ли задействованы более дешевые строительные материалы при строительстве по сравнению с материалами предусмотренными техническими документами? Какие материалы заменили?

Анализ правильности приемки и отчетности о совершенных ремонтных и строительно-монтажных работ

• Совершались ли отклонения от правил приемки строительных работ? Если совершались, то в чем эти отклонения заключались?
• Верно ли применены расценки в актах о выполненных и сданных работах?
• Без ошибок ли написаны документы материально-технической отчетности?

Определение причинно-следственной связи с игнорированием строительных норм и правил, а также правил техники безопасности при ведении строительства

• Каким образом происходит разрушение сооружения, конструкции, здания?
• Что за правовые нормы безопасности были не выполнены? Имеется ли причинно-следственная связь между невыполнением норм безопасности и аварией?
• Нарушались ли СНиПы при ведении работ? В чем заключались эти нарушения?
• Как соответствовал проект требованиям безопасности в сфере строительства? Хватает ли для осуществления безопасности мер, перечисленных в документе на производство работ?
• Есть ли связь между аварией и применением определенных строительных материалов?
• Соответствуют ли нормативной базе применение и предоставление сотрудникам средств индивидуальный защиты?

Вопросы, выносимые на разрешение строительной экспертизе

• Чему равняется полезная площадь и настоящая цена домовладения согласно рыночным ценам? Сколько стоит 1 кв. м. полезной площади?
• Имеется ли возможность для технического раздела домовладения, исходя из доли каждого из собственников? Если возможности нет, то в чем причина?
• Насколько соответствует рассматриваемый проект дома построенному сооружению в действительности?
• Допустим ли анализ конкретных построек и сколько они стоят?
• Оправдана ли сумма стоимости за проведение строительных работ по выстраиванию конструкций и ремонто-строительных работ?
• Какие правила использования земельного участка в соответствии с идеальными долями собственников?
• Что повлекло за собой разрушение здания, стен, потолка и пола? Каков объем и какова цена ремонтно-строительных работ?

Надеемся эта статья помогла вам разобраться в вопросе проведения строительных экспертиз. Нужна консультация? Тогда звоните по тел. +7(929)244-77-42.