Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
Из года в год юристы слышат одни и те же мифы от дольщиков. Если застройщик перенес сроки, то через 4 месяца передаст ключи. Если перенес еще раз, то через 6.
Но каждый пятый застройщик задерживает ключи более года, и эти горе-строители первые в списках на крах.
Поэтому в статье о «банкротстве застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику» мы поговорим о способах защиты.
Содержание:
- Две причины «денег нет»
- Как узнать о банкротстве застройщика
- Когда все рушится?
- Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать с квартирой
- Нежилые помещения при банкротстве застройщика
- ФЗ о банкротстве до конца 2017
- Особенности банкротства застройщика в 2023 году
- 3 секретных способа защиты
- Нет ДДУ?
- По ту сторону баррикад
- Сколько стоит сопровождение
ДВЕ ПРИЧИНЫ «ДЕНЕГ НЕТ»
Вероятно, вы уже ознакомились с тезисами на юридических сайтах почему банкротятся девелоперы и видели, что это:
- обвал курса валют
- удорожание стройматериалов
- повышение цен на услуги подрядчика
- неверно составленный бизнес-план
- снижение деловой активности
- человеческий фактор
- погода
По-русски, первая причина – застройщик просадил все деньги, вторая – украл.
Если ваша просрочка только началась, и вы знаете, что застройщик без истории строительства, то самое безопасное решение – расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке дольщиком.
Застройщик по 214 ФЗ возвращает вам стоимость квартиры плюс проценты за пользование денежными средствами. Пока просрочка свежая вы можете забрать до 247% цены квартиры. После года просрочки этот шанс исчезает.
КАК УЗНАТЬ О БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА
Прежде чем узнавать, что делать с банкротством застройщика при долевом строительстве, определите банкротится ли строитель. Зайдите на сайт арбитража и в графе участник дела введите имя застройщика, а лучше ИНН и посмотрите на список дел.
Банкротство застройщика ООО Аматол, город Видное
Если видите банкротный иск, это означает:
- Застройщик не исполняет решение суда
- Истец из-за неустойки пошел на банкротство
- Кредитор подал иск до требования в суде первой инстанции
Второй случай – это чайник. Поскольку неустойка за просрочку — не признак банкротства. Поэтому суд 100% отказывает в иске.
Третий случай — чайник в квадрате. Ведь юридические лица работают со штатом юристов, которые без опыта судов, а только составляют договоры. Начальник им говорит разобраться с долгом, и они подают на банкротство. Это неверно, потому что нет признака по закону.
Признаки банкротства застройщика – долг более 300,000 и просрочка его выплаты по решению суда более трех месяцев.
А первый случай — те самые девелоперы, которые идут на дно.
Поэтому жмите на банкротное дело и смотрите, что в нем происходит. Если видите, что здесь пара истцов, то вы отделаетесь легким испугом.
ООО «Лазурь» Москва (ГК Атлант) – 12 кредиторов
Но если истцов около пары десятков+, то как застройщик избавится от активов, он прикажет долго жить.
Кредиторов в банкротстве Экспертстрой на 94 страницы (998 участников)
КОГДА ВСЕ РУШИТСЯ?
Для защиты фирмы от оплаты долгов застройщики ведут продажи через карманную компанию, куда уступают квартиры. В результате деньги от недвижимости приходят налево, откуда идут на строительство, и оседают на Кипре.
Кредиторы в это время судятся с застройщиком. Они несут иски не к карманной компании, где квартиры и деньги, а к застройщику, который через 1.5 года просрочки гол как сокол. В итоге решение суда есть, а денег нет.
Одним словом, если планируете реально взыскать неустойку с застройщика через юриста, а не остаться с 10 исполнительными листами, то ваша задача посудиться и забрать деньги до 18-ого месяца задержки, потому что потом – поздно пить боржоми.
Когда истцы не получают ни рубля по решению суда, они идут в арбитраж с требованием банкротить застройщика. Но банкротить они его на самом деле не хотят, они хотят деньги. Сам застройщик тоже в 94% случаях не хочет банкротиться, потому что потеряет всю свою прибыль, поэтому сперва выплачивает долг.
Суд отменяет банкротство застройщика ООО «Диском» по ЖК Садовая 14, Подольск
Но не из своего кармана, а из кармана товарища. Он находит физическое или юридическое лицо и тот «как бы» по доброте душевной гасит долг деньгами из карманной компании. Легкая схема, не правда ли?
Она и есть причина почему лишь 31% решений суда исполняется, а 69% остаются на бумаге по статистике. И в то же время, причина почему застройщик банкротится. Рано или поздно истцов становится много, непроданных квартир мало и руководство компаний решает: проблемы Урбан Групп, ПИК, А101 нам надоели, пусть банкротятся.
БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ
Итак, вы узнали, что кредиторов в банкротном иске куча, и видимо застройщику крышка. Этот конец может быть через 15 дней, а может через 2 года, но обязательно будет.
Если ЖК построен на 75%+, и объект существует в натуре, то подавайте заявление о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика в суде, и вытаскивайте жилье из конкурсной массы, дабы защитить его от продажи с аукциона.
Даже ПИК из-за проблем банкротит свои объекты
Мера эффективная. Правда, придется посражаться в суде, доказывая, что дом построен на такой-то процент.
Когда девелопер завершил строительство менее 75%, то вариант с признанием права собственности на квартиру при банкротстве застройщика проходим мимо. Судья гарантированно откажет в иске. Вам остается переходить к следующему шагу.
НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА
При покупке нежилого помещения: офис, кладовка, машиноместо, без раздумий идите за правом собственности, иначе все деньги уплывут на острова.
Особенность в том, что даже если вы не получили собственность на жилое помещение, то его разрешается спасти. Во время несостоятельности строительной фирмы суд применяет параграф 7 закона о банкротстве застройщика и открывается специальный реестр. Участники строительства вносят в него требования по передаче жилых помещений в будущую собственность, если объект достраивается.
С нежилыми дело хуже. Специального реестра нет, а поэтому требовать помещения в собственность запрещается, за них можно лишь получить право денег в реестре требований кредиторов — четвертая очередь — до куда они почти не доходят. А если доходят, то 5-10%.
Поэтому защита №1 нежилого помещения до банкротства – признание права собственности.
Если объект построен менее 75% то, увы, идем за деньгами.
ОСОБЕННОСТИ БАНКРОТСТВА ДО КОНЦА 2017

Если суд пустился во все тяжкие, то первый вопрос, который приходит на ум – как узнать, что делать с банкротством застройщика при долевом строительстве?
Во-первых, запомните, никто вас лично ни о чем оповещать не будет. Считается, как газета Коммерсант публикует сообщение о банкротстве, вы узнали об его запуске.
Банкротство идет двумя путями:
- Иск подается до конца 2017
- Иск подается после начала 2018
В первом примере — арбитраж вводит процедуру наблюдения. Во втором — конкурсное производство.
Наблюдение означает, что арбитражный управляющий, который формирует конкурсную массу, начинает мониторить за компанией и выясняет что с её активами. Он собирает информацию, чтобы с кредиторами принять решение: оздоравливать компанию или ликвидировать её. Чаще, второй вариант.
В наблюдении у вас тридцать суток для включения в реестр требования о передаче жилого помещения при банкротстве застройщика, либо в реестр кредиторов.
Ежели вы уже выиграли суд по неустойке или только хотите её затребовать, то это заявление вносится в отдельный реестр. Важный нюанс: неустойка взыскивается в 100% объеме.
По истечении 30 дней реестр закрывается. Как суд вводит конкурсное производство, реестр вновь открывается на 60 дней.
Если пропустили сроки и не успели внести требования, то они заявляются «за реестр», где удовлетворяются после всех кредиторов.
Вы можете требовать квартиру и неустойку одновременно
ОСОБЕННОСТИ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА В 2023 ГОДУ
Когда истец подает иск на банкротство после 2018, то суд вводит конкурсное производство. Это процесс распродажи имущества застройщика.
Федеральный закон отводит 90 дней на подачу документов в реестр. По истечении этого срока он закрывается навсегда.
Ипотека продолжает платиться