Из года в год юристы слышат одни и те же мифы от дольщиков. Если застройщик перенес сроки, то через 4 месяца передаст ключи. Если перенес еще раз, то через 6.

Но каждый пятый застройщик задерживает ключи более года, и эти горе-строители первые в списках на крах.

Поэтому в статье о «банкротстве застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику» мы поговорим о способах защиты.

ДВЕ ПРИЧИНЫ «ДЕНЕГ НЕТ»

Вероятно, вы уже ознакомились с тезисами на юридических сайтах почему банкротятся девелоперы и видели, что это:

  • обвал курса валют
  • удорожание стройматериалов
  • повышение цен на услуги подрядчика
  • неверно составленный бизнес-план
  • снижение деловой активности
  • человеческий фактор
  • погода

По-русски, первая причина – застройщик просадил все деньги, вторая – украл.

Если ваша просрочка только началась, и вы знаете, что застройщик без истории строительства, то самое безопасное решение – расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке дольщиком.

Застройщик по 214 ФЗ возвращает вам стоимость квартиры плюс проценты за пользование денежными средствами. Пока просрочка свежая вы можете забрать до 247% цены квартиры. После года просрочки этот шанс исчезает.

КАК УЗНАТЬ О БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

Прежде чем действовать, определите банкротится ли строитель. Зайдите на сайт арбитража и в графе участник дела введите имя застройщика, а лучше ИНН и посмотрите на список дел.

Пример банкротного иска к Аматол в городе Видное

Банкротство застройщика ООО Аматол, город Видное

Если видите банкротный иск, это означает:

  1. Застройщик не исполняет решение суда
  2. Истец из-за неустойки пошел на банкротство
  3. Кредитор подал иск до требования в суде первой инстанции

Второй случай – это чайник. Поскольку неустойка за просрочку — не признак банкротства. Поэтому суд 100% отказывает в иске.

Третий случай — чайник в квадрате. Ведь юридические лица работают со штатом юристов, которые без опыта судов, а только составляют договоры. Начальник им говорит разобраться с долгом, и они подают на банкротство. Это неверно, потому что нет признака по закону.

Признаки банкротства застройщика – долг более 300,000 и просрочка его выплаты по решению суда более трех месяцев.

А первый случай — те самые девелоперы, которые идут на дно.

Поэтому жмите на банкротное дело и смотрите, что в нем происходит. Если видите, что здесь пара истцов, то вы отделаетесь легким испугом.

У застройщика Лазурь мало кредиторов

ООО «Лазурь» Москва (ГК Атлант) – 12 кредиторов

Но если истцов около пары десятков+, то как застройщик избавится от активов, он прикажет долго жить.

Подпись банкротство «Экспертстрой»

Кредиторов в банкротстве Экспертстрой на 94 страницы (998 участников)

ЧТО ДЕЛАЕТ БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ РЕАЛЬНЫМ

Для защиты фирмы от оплаты долгов застройщики ведут продажи через карманную компанию, куда уступают квартиры. В результате деньги от недвижимости приходят налево, откуда идут на строительство, и оседают на Кипре.

Кредиторы в это время судятся с застройщиком. Они несут иски не к карманной компании, где квартиры и деньги, а к застройщику, который через 1.5 года просрочки гол как сокол. В итоге решение суда есть, а денег нет.

Одним словом, если планируете реально взыскать неустойку с застройщика через юриста, а не остаться с 10 исполнительными листами, то ваша задача посудиться и забрать деньги до 18-ого месяца задержки, потому что потом – поздно пить боржоми.

Когда истцы не получают ни рубля по решению суда, они идут в арбитраж с требованием банкротить застройщика. Но банкротить они его на самом деле не хотят, они хотят деньги. Сам застройщик тоже в 94% случаях не хочет банкротиться, потому что потеряет всю свою прибыль, поэтому сперва выплачивает долг.

«Диском» выплачивает долг

Суд отменяет банкротство застройщика ООО «Диском» по ЖК Садовая 14, Подольск

Но не из своего кармана, а из кармана товарища. Он находит физическое или юридическое лицо и тот «как бы» по доброте душевной гасит долг деньгами из карманной компании. Легкая схема, не правда ли?

Она и есть причина почему лишь 31% решений суда исполняется, а 69% остаются на бумаге по статистике. И в то же время, причина почему застройщик банкротится. Рано или поздно истцов становится много, непроданных квартир мало и руководство компаний решает: проблемы Урбан Групп, ПИК, А101 нам надоели, пусть банкротятся.

ПРОВЕРЕННЫЕ МЕРЫ ДО НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ С КВАРТИРОЙ

Итак, вы узнали, что кредиторов в банкротном иске куча, и видимо застройщику крышка. Этот конец может быть через 15 дней, а может через 2 года, но обязательно будет.

Если ЖК построен на 75%+, и квартира существует в натуре, то подавайте заявление о признании права собственности на объект долевого строительства в суде, и вытаскивайте жилье из конкурсной массы, дабы, когда началось банкротство, квартира была защищена от продажи с аукциона.

Банкротство

Даже ПИК из-за проблем банкротит свои объекты

Мера эффективная. Правда, придется посражаться в суде, доказывая, что дом построен на такой-то процент.

Когда девелопер завершил строительство менее 75%, то вариант с собственностью проходим мимо. Судья гарантированно откажет в иске. Вам остается переходить к следующему шагу.

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

При покупке нежилого помещения: офис, кладовка, машиноместо, без раздумий идите за правом собственности, иначе все деньги уплывут на острова.

Особенность в том, что даже если вы не получили собственность на жилое помещение, то его разрешается спасти. Во время несостоятельности строительной фирмы суд применяет параграф 7 закона о банкротстве застройщика и открывается специальный реестр. Участники строительства вносят в него требования по передаче жилых помещений в будущую собственность, если объект достраивается.

С нежилыми дело хуже. Специального реестра нет, а поэтому требовать помещения в собственность запрещается, за них можно лишь получить право денег в реестре требований кредиторов — четвертая очередь — до куда они почти не доходят. А если доходят, то 5-10%.

Поэтому защита №1 нежилого помещения до банкротства – признание права собственности.

Если объект построен менее 75% то, увы, идем за деньгами.

ОСОБЕННОСТИ БАНКРОТСТВА ДО КОНЦА 2017

Что делать дольщику с реестром требований кредиторов

Если суд пустился во все тяжкие, то первый вопрос, который приходит на ум – как узнать, что делать с банкротством застройщика при долевом строительстве?

Во-первых, запомните, никто вас лично ни о чем оповещать не будет. Считается, как газета Коммерсант публикует сообщение о банкротстве, вы узнали об его запуске.

Банкротство идет двумя путями:

  1. Иск подается до конца 2017
  2. Иск подается после начала 2018

В первом примере — арбитраж вводит процедуру наблюдения. Во втором — конкурсное производство.

Наблюдение означает, что арбитражный управляющий, который формирует конкурсную массу, начинает мониторить за компанией и выясняет что с её активами. Он собирает информацию, чтобы с кредиторами принять решение: оздоравливать компанию или ликвидировать её. Чаще, второй вариант.

В наблюдении у вас тридцать суток для включения в реестр требования о передаче жилого помещения при банкротстве застройщика, либо в реестр кредиторов.

Ежели вы уже выиграли суд по неустойке или только хотите её затребовать, то это заявление вносится в отдельный реестр. Важный нюанс: неустойка взыскивается в 100% объеме.

По истечении 30 дней реестр закрывается. Как суд вводит конкурсное производство, реестр вновь открывается на 60 дней.

Если пропустили сроки и не успели внести требования, то они заявляются «за реестр», где удовлетворяются после всех кредиторов.

Вы можете требовать квартиру и неустойку одновременно

ОСОБЕННОСТИ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА В 2018 ГОДУ

Когда истец подает иск на банкротство после 2018, то суд вводит конкурсное производство. Это процесс распродажи имущества застройщика.

Федеральный закон отводит 90 дней на подачу документов в реестр. По истечении этого срока он закрывается навсегда.

Ипотека продолжает платиться

3 СЕКРЕТНЫХ СПОСОБА ЗАЩИТЫ

Кроме того, вы можете воспользоваться страховыми выплатами, если ответственность застройщика застрахована.

Для этого после введения конкурсного производства обратитесь в страховую компанию. Однако, страховой случай наступает, когда вы отказываетесь от права требования квартиры. Поскольку передача помещения означает, что в будущем вы его получите, а значит страхового случая нет.

С 2017 власть закрыла опцию обязательного страхования и теперь её задачи выполняет компенсационный фонд долевого строительства, куда также идут за компенсацией.

Более того, вы можете вступить в реестр обманутых дольщиков. Он дает вам статус «пострадавшего гражданина в долевом строительстве» и право на государственную поддержку.

НЕТ ДДУ?

Если застройщик продал квартиру не по ДДУ, а по иному договору, к примеру, предварительному, то признавайте этот договор договором долевого участия, чтобы открыть доступ в реестр жилых помещений.

ПО ТУ СТОРОНУ БАРРИКАД

Новый застройщик выходит на объект

Решений о судьбе застройщика на собрании кредиторов может быть три:

  • передать объект под достройку ЖСК (жилищному кооперативу) из кредиторов
  • реанимировать застройщика
  • найти нового

Также государство может предоставить своего. Но учтите, что новый не строит бесплатно, потому что старый всё разворовал и новый ничего не заработает.

Поэтому чтобы новый строил, каждый кредитор доплачивает ему столько, сколько он скажет.

В то же время требования неустоек, штрафов прощаются, иначе новый не берет на себя обязательства старого, потому что кому нужно оплачивать чужие долги?

Процедура наблюдения при банкротстве застройщика длится до семи месяцев, а конкурсного производства до нескольких лет

СКОЛЬКО СТОИТ СОПРОВОЖДЕНИЕ

УСЛУГА
ЦЕНА
ВКЛЮЧЕНИЕ В РЕЕСТР ЗА КВАРТИРУ 9,990
ВКЛЮЧЕНИЕ НА НЕУСТОЙКУ (ДАЖЕ ПО ИСПОЛНИТЕЛЬНОМУ ЛИСТУ) 24,990
ВКЛЮЧЕНИЕ В СПИСОК «ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ» 19,990
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДОСТРОЙ: КВАРТИРА/НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ 59,990

Разница в 15,000 между включением в реестр за квартиру и неустойку из-за того, что за неустойку юрист представляет ваши интересы в суде. Когда при включении в реестр на квартиру мы обходимся без иска.

Для реестра вы передаете копии договора квартиры, квитанции об её оплате и паспорт.

В рубрике отзывы о юридической фирме можете ознакомиться с результатами нашей работы

Мы надеемся, статья о «банкротстве застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику» помогла вам расставить все точки над и. Помните, когда строительная компания тонет, то всё в ваших руках. Нужна помощь адвоката или юриста? Звоните по телефону +7 (495) 195-76-47, и мы заявим ваши требования в реестр гарантированно в течение трех дней даже если вы пропустили сроки включения.