Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
На рынке долевого строительства более половины застройщиков задерживают сроки подписания акта приёма-передачи. Из-за этого любой участник ДДУ может оказаться без квартиры в час икс. И он, разумеется, волей не волей вспоминает, что 214 ФЗ дает ему возможность получить компенсацию.
Через пять минут вы узнаете о 15 ошибках дольщиков при требовании неустойки по ДДУ. Это в свою очередь спасет вам состояние.
ВОЙНА НИКОГДА НЕ МЕНЯЕТСЯ
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2021 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2023 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
Претензия на выплату неустойки по ДДУ 2022
3. Не нужно возить претензию застройщику в офис. Вас могут с ней отфутболить. Или сказать «оставляйте, мы распишемся через неделю». Вы потом приедете и узнаете, что это лохотрон. Претензии и след простыл.
О выплате миром не мечтайте. Если застройщик говорит, что после передачи ключей заплатит, это сказка. После передачи ключей он обанкротит свою компанию, как в октябре 2018 обанкротился один из объектов ПИКа. Даже объекты именитых застройщиков банкротятся, что уж говорить о простых?
4. Рассчитывайте размер требований неустойки по ДДУ, как пожелаете. Воспользуетесь онлайн калькулятором неустойки ДДУ 2022, чтобы вычислить компенсацию до копейки. Ключевую ставку применяйте какую хотите. Вы можете считать неустойку по сегодняшнему дню просрочки, по первому или по периодам.
Если до претензии вы решили, что наймете юриста по ДДУ в Москве, то не подавайте её сами. Люди без опыта пишут околесицу в них, из-за чего у судей глаза на лоб вылезают. Стоит ли вам говорить с каким треском из-за этого идут дела?
ЛУЧШЕ МАЛО С ГАРАНТИЕЙ, ЧЕМ МНОГО БЕЗ
5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?
Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.
Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400.000 — 600.000 ₽, а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?
7. Не копите неустойку. Накопите 1.000.000 ₽, судья их срежет до 200.000 ₽ и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200.000 ₽ — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3 — 4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350.000 — 400.000 ₽ после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250.000 — 300.000 ₽. Это отличный результат.
8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20 — 40% неустойки, плюс есть 10 — 15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.
Если юрист находит контакт с судей, то из 400.000 ₽ суммы неустойки по ДДУ вы взыщете 600.000 ₽. Это пени и штраф в 100% объеме
ТРЕБОВАНИЕ НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ БЕЗ ОШИБОК

Неустойка по ДДУ для физических лиц
9. Не требуйте только текущую неустойку. Сейчас вы можете получить неустойку и за будущую просрочку. Главное – доказать её обоснованность.
Даже если у вас 5 дней просрочки, вы накопили 5.000 ₽, пошли в суд, не знаете какая будет задержка, затребовали неустойку за весь период просрочки, то вам присудили её до получения ключей. Вы получили одну часть на руки от даты просрочки до решения, а вторую от дня решения до даты акта приёма-передачи вы получаете как передают ключи.
Какой юрист вам скажет «лучше взыскивайте неустойку периодами» – гоните его в шею. Этот Остап просто хочет с вас побольше стрясти. Ведь ему невыгодно, чтобы вы вместо того, чтобы 3 раза заплатили ему за три дела, заплатили только за одно.
Самые часто задаваемые вопросы о взыскании неустойки за просрочку ДДУ в суде
10. Идете вы за неустойкой по ДДУ в ЖК Южное Видное, Мир Митино, Новоград Павлино, неважно — никогда не идите в суд, если не проверили проектную декларацию с датой ввода дома в эксплуатацию. В договорах ДДУ, как ЖК Бородино, могут быть опечатки с датой передачи объекта. Поэтому перепроверяйтесь. Те дольщики не сверились и проиграли. Они, оказалось, взыскивали неустойку за год до начала просрочки.
11. Не изобретайте велосипед заново. Многие думают, зачем мне платить юристу, я сам выиграю суд, будет дешевле. Это заблуждение. Согласитесь, мы же когда заболели раком не ложимся под нож и не говорим, зачем нам врач, я сам прочел «интернет» и удалю себе опухоль.
Во-первых, любой юрист застройщика разобьет в пух и прах новичка, а во-вторых юрист с опытом знает повадки судьи и готов к возражениям застройщика о том, что дольщик физически не пострадал от задержки, а поэтому о какой неустойке идет речь? Новичок же будет запинаться, пререкаться, получит 10.000 ₽ и ради чего, экономии 20.000 — 30.000 ₽?
И ладно одно дело выиграть, но второе – исполнительное производство, которое может стоить дороже и идти дольше, чем сам суд.
Romanoff & Sokolova могут без задержек найти деньги ответчика даже когда всё безнадежно
12. Не думайте, что при запросе неустойки по договору застройщик обанкротится. Эти неустойки – копейки для его миллиардов. Они их даже не чувствуют. Только тролли застройщика чирикают песни, чтобы дольщики не судились с застройщиком, так как сидят на его зарплате. Причина банкротства застройщика – долги банкам, подрядчикам и поставщикам. Лишь они банкротят строителя.
КЛЮЧИ В КАРМАНЕ

Неустойка всегда полагается за просрочку сдачи
13. Не отказывайтесь от права требования неустойки по ДДУ при подписании акта приёма-передачи квартиры. Что, так можно? Еще бы. Люди из разряда «подпишу всё, что дают», ставят подписи в документах, не читая их, потому что думают застройщик известный, не обманет. Обманет! Смотрите чтобы в договоре не было такого пункта «отказываюсь от неустойки».
14. Не переживайте, что вам не дадут ключи, если взыщете неустойку. Все вам дадут. Застройщик, наоборот, как можно быстрее начинает передавать ключи, когда с ним судятся, чтобы сэкономить пару десятков миллионов.
А после РВЭ дольщики без исключений получают квартиры по договору даже если не хотят. Как так может быть, что дольщик не хочет? 84% объектов сдаются в состоянии, что без слез не взглянешь, и народ начинает бузить, не хочет принимать квартиру из-за дефектов, а им её всучивают в одностороннем порядке.
Хотите получить неустойку бесплатно прямо сейчас? Прочтите статью о выкупе неустойки ДДУ по 214 ФЗ
15. После получения приглашения принять квартиру в течение 2-х месяцев вы должны её принять. Иначе односторонний акт, а с ним не взыскать неустойку или взыскать, но здорово срезанную.
На этом список ошибок не заканчивается. Если продолжать их перечислять при требовании неустойки по ДДУ, то сайта не хватит.
Готовы получить компенсацию? Тогда звоните по тел. +7 (495) 195-76-47 прямо сейчас.
Нужна консультация?
Отправьте заявку и мы перезвоним
Нужна консультация?
Отправьте заявку и мы перезвоним
Нужна консультация?
Отправьте заявку и мы перезвоним
Добрый день! можно ли начинать черновой ремонт до сдачи дома? застройщик сам предложил, пока сдает дом. Мы устали ждать, хотим начать ремонт, чтобы к сдаче было максимум готово. Но от неустойки не отказываемся. Не помешает ли начатый ремонт будущей неустойуке?
Здравствуйте, Юлия. Если дом не введен в эксплуатацию, то ремонт не повлияет на неустойку. На неустойку может повлиять только подписанный акт приёма-передачи квартиры.
Здравствуйте. А взыскать коммунальные платежи за набежавшие цифры по счётчикам во время ремонта сделанного до ввода дома в эксплуатацию, застройщик может? Если да, то есть такой пункт в дду, и должен ли он быть? Могут попросить оплатить?
Взыскать коммунальные платежи за период до даты подписания акта приёма-передачи нельзя.
Добрый день подскажите пожалуйста. Я приобрела квартиру студии по ДДУ. Но в последствии оказалось что в квартире инсоляция тесть дневной свет не проходит. 1% по норме должно быть 5% . Были произведены замеры инсоляции ростпотребнадзором. Обратилась в суд на уменьшение цены квартиры по договору на 400 тыс , предоставила замеры ростпотребнаждора. Суд требует потверждения на эту сумму, если не предъявлю то суд спишет на меня ещё и проведённую судебную экспертизу которую произвели во время судебного разбирательства .Выводы экспертного заключения показали что нужно расширения окна и балкона. Что мне делать как рассчитать эту сумму
Нужно определить объем причиненного ущерба. Обычно это делается вместе со строительно-технической экспертизой.
Добрый день!
Подскажите, застройщик обязал подписать акт осмотра квартиры открытой датой. Отдал ключи чтобы мы начали ремонт. Но дом не сдан. Пошла просрочка. Можем ли мы взыскать компенсацию?
Добрый. Можете.
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, застройщик задержал сдачу квартиры на 9 месяцев, с нашей стороны поданы документы в суд на взыскание неустойки плюс аренды. На осмотр приглашали, много недоделок, которые застройщик устранять не торопится. Если мы сейчас все же получим ключи и подпишем акт приема-сдачи, могу ли я требовать неустойку за задержку сдачи жилья и на что нужно обратить внимание при подписании акта?
https://rsokolova.com/stati/priyomka-kvartiry/akt-priema-peredachi-kvartiry/
Здравствуйте, я должен был ключи получить в декабре 2018г стройка заглохла,в даговоре у них было разрешение 2раза по пол года переносить сдачу, в общем в декабре 2020 нам прислали письмо о завершении строительства в феврале вроде ключи обещали, че нам делать как на неустойку подавать
Вам необходимо подать претензию застройщику с требованием оплаты неустойки, а затем, если он откажет, обращаться в суд с исковым заявлением
Добрый вечер! Застройщик просрочил сдачу на 2 года, мы написали претензию . При получении ключей в Акте приёмки есть такой пункт (по договору ДДУ притензий не имею) как лучше сделать в такой ситуации ?
С чем сделать? С актом? С неустойкой? С претензией?
Здравствуйте, купили квартиру в ипотеку с чистовой отделкой. Застройщик предупредил о задержке по ремонту на 2 месяца, на данный момент задержка почти 4 месяца, о переносе срока сдачи не предупреждают. При этом не подписывали никакого договора о ремонте. Как поступить? Можно ли получить неустойку?
В зависимости как все прописано в договоре.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, по договору ДДУ я — основной заёмщик, муж-созаемщик, при получении неустойки застройщик делит сумму неустойки поровну и присылает по реквизитам обоих. Можно ли написать мужу на меня доверенность, чтобы вся сумма пришла на мой счёт?
Можно обратиться с заявлением к застройщику
Добрый день! Наш застройщик признан банкротом, сейчас идет процедура банкротства, есть ли смысл подавать заявление в Арбитражный суд на неустойки по ДДУ? и подавать сначала заявление конкурсному управляющему, а потом в Арбитражный суд?
Добрый день, Игорь. Смысл подавать заявление есть, но небольшой, так как чаще всего у банкрота нету ни рубля за душой. Что же касается того, как подавать заявление, то безопаснее отправлять заявление и в суд, и управляющему.
Здравствуйте, пишу притензию, дом ещё не сдан, задержали на год, должны сдать 31 декабря, мне считать просрочку по какому пункту? День фактического исполнения или день наступления обязательств?
Евгения, считайте неустойку по ставке на день фактического исполнения, иначе судья пересчитает вашу неустойку, что отрицательно скажется на деле
Добрый день! Сергей, вы советуете считать неустойку на день фактического исполнения, а в вашем образце по взысканию неуустойки вы считатаете по периодам (т.е. когда менялась ставка). Вопрос: так как ПРАВИЛЬНО?
И так и так.
Добрый день. Подскажите на маил как у вас все разрешилось. Нахожусь в такой ситуации
Добрый день, подскажите когда необходимо заключать договор цессии по неустойке с юр.лицом, до акта приема-передачи или после?
Здравствуйте, Максим. Договор рекомендуется оформлять до акта приёма-передачи. Так надежнее для реального получения денег после суда.
Отказ от дду в одностороннем порядке. В мае застрой вернул всю сумму по дду, но без неустойки, о которой я писал в претензии и после — в уаедомлении об одностороннем расторжении. В июне будет подан мной иск на взыскание:
1. Неустойки ( передача квартиры до 31.12.18, т.е. считаю с 01.01.19 и до дня отправления уведомления об одностороннем отказе)
2. Проценты за использования денежных средств дольщика (с момента перечисления банком всей суммы застрою и до дня, когда застрой на тот же счет вернул сумму по дду)
3. Штраф по ЗоЗПП на присужденное
4. Моралка
5. Судебные издержки и юр. услуги
По п. 1 постоянно видел применения судом,по запросу ответчика, ст 333 ГК, а вот по п. 2 ее применяют? Если да, то законно ли это?
Спасибо
Суды по просьбе застройщика всегда применяют 333 статью, которая режет как проценты за пользование деньгами, так и неустойку ДДУ. Это абсолютно законно.
Добрый день!
Подскажите пожалуйста, дом уже сдан в эксплуатацию, я приобрела квартиру с отделкой, в договоре стоит срок передачи объекта 20 октября. Сегодня мне застройщик сообщил, что задерживают с ремонтом и смогут передать в 5 ноября.
Я имею право подать на неустойку?
Здравствуйте, Кристина. Право на взыскание неустойки у вас есть
Добрый день. Заключили договор в феврале 2018 г.По договору ДДУ сдача обьекта 31 декабря 2019 года.До сегодняшнего дня ключи нам так и не отдали ,застройщик кормит каждый день завтраками. По факту на территории нашего поселка идет глобальная стройка. Готовность примерно 10 домов . Вокруг нашего дома стройка. Технический паспорт у проходной висит с датой начала стройки 2016 год и конец стройки 31 декабря 2020. Есть подозрения ,что согласно дате указанной в паспорте обьекта все подписаные документы соответствующими органами датированы тем же числом. 2020. Соответственно возникает вопрос о мошеннических действиях со стороны застройщика. В 18 году с нами заключен договор заблаговременно известная дата конца стройки застройщику 2020 , таким путем застройщик получил деньги но получается что нас обманул. Ввёл нас тем самым в заблуждение так как дата конца стройки обьекта декабрь 2019 года. Хотим обратится в прокуратуру о возбуждении уголовного дела по факту мошенничество. Каа вы думаете целесообразно ли это?
Зависит от того, чего вы хотите добиться
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста застройщик сдал дом по дду, но камуникации подключины не все, а конкретно нет газа. Мы живём на съёмной квартире. Как взыскать с застройщика плату за съемную квартиру.
Добрый день, Анастасия. Возможно я скажу несколько просто, но плата за съемную квартиру взыскивается через подачу искового заявления в суд, если застройщик не передал вам квартиру по акту в срок, указанный в вашем договоре.
Добрый вечер! Можно ли подать в суд на застройщика,без подписанного акта о приемке квартиры,т.к официально дом ещё не введён в эксплуатацию.А просрочка составляет 9 месяцев!
Да, Дарья, можно, потому что ч.2 ст.6 ФЗ 214 четко говорит, что:
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застр