Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
На рынке долевого строительства более половины застройщиков задерживают сроки подписания акта приёма-передачи. Из-за этого любой участник ДДУ может оказаться без квартиры в час икс. И он, разумеется, волей не волей вспоминает, что 214 ФЗ дает ему возможность получить компенсацию.
Через пять минут вы узнаете о 15 ошибках дольщиков при требовании неустойки по ДДУ. Это в свою очередь спасет вам состояние.
ВОЙНА НИКОГДА НЕ МЕНЯЕТСЯ
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2021 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2023 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
Претензия на выплату неустойки по ДДУ 2023
3. Не нужно возить претензию застройщику в офис. Вас могут с ней отфутболить. Или сказать «оставляйте, мы распишемся через неделю». Вы потом приедете и узнаете, что это лохотрон. Претензии и след простыл.
О выплате миром не мечтайте. Если застройщик говорит, что после передачи ключей заплатит, это сказка. После передачи ключей он обанкротит свою компанию, как в октябре 2018 обанкротился один из объектов ПИКа. Даже объекты именитых застройщиков банкротятся, что уж говорить о простых?
4. Рассчитывайте размер требований неустойки по ДДУ, как пожелаете. Воспользуетесь онлайн калькулятором неустойки ДДУ 2022, чтобы вычислить компенсацию до копейки. Ключевую ставку применяйте какую хотите. Вы можете считать неустойку по сегодняшнему дню просрочки, по первому или по периодам.
Если до претензии вы решили, что наймете юриста по ДДУ в Москве, то не подавайте её сами. Люди без опыта пишут околесицу в них, из-за чего у судей глаза на лоб вылезают. Стоит ли вам говорить с каким треском из-за этого идут дела?
ЛУЧШЕ МАЛО С ГАРАНТИЕЙ, ЧЕМ МНОГО БЕЗ
5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?
Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.
Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400.000 — 600.000 ₽, а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?
7. Не копите неустойку. Накопите 1.000.000 ₽, судья их срежет до 200.000 ₽ и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200.000 ₽ — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3 — 4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350.000 — 400.000 ₽ после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250.000 — 300.000 ₽. Это отличный результат.
8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20 — 40% неустойки, плюс есть 10 — 15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.
Если юрист находит контакт с судей, то из 400.000 ₽ суммы неустойки по ДДУ вы взыщете 600.000 ₽. Это пени и штраф в 100% объеме
ТРЕБОВАНИЕ НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ БЕЗ ОШИБОК
Неустойка по ДДУ для физических лиц
9. Не требуйте только текущую неустойку. Сейчас вы можете получить неустойку и за будущую просрочку. Главное – доказать её обоснованность.
Даже если у вас 5 дней просрочки, вы накопили 5.000 ₽, пошли в суд, не знаете какая будет задержка, затребовали неустойку за весь период просрочки, то вам присудили её до получения ключей. Вы получили одну часть на руки от даты просрочки до решения, а вторую от дня решения до даты акта приёма-передачи вы получаете как передают ключи.
Какой юрист вам скажет «лучше взыскивайте неустойку периодами» – гоните его в шею. Этот Остап просто хочет с вас побольше стрясти. Ведь ему невыгодно, чтобы вы вместо того, чтобы 3 раза заплатили ему за три дела, заплатили только за одно.
Самые часто задаваемые вопросы о взыскании неустойки за просрочку ДДУ в суде
10. Идете вы за неустойкой по ДДУ в ЖК Южное Видное, Мир Митино, Новоград Павлино, неважно — никогда не идите в суд, если не проверили проектную декларацию с датой ввода дома в эксплуатацию. В договорах ДДУ, как ЖК Бородино, могут быть опечатки с датой передачи объекта. Поэтому перепроверяйтесь. Те дольщики не сверились и проиграли. Они, оказалось, взыскивали неустойку за год до начала просрочки.
11. Не изобретайте велосипед заново. Многие думают, зачем мне платить юристу, я сам выиграю суд, будет дешевле. Это заблуждение. Согласитесь, мы же когда заболели раком не ложимся под нож и не говорим, зачем нам врач, я сам прочел «интернет» и удалю себе опухоль.
Во-первых, любой юрист застройщика разобьет в пух и прах новичка, а во-вторых юрист с опытом знает повадки судьи и готов к возражениям застройщика о том, что дольщик физически не пострадал от задержки, а поэтому о какой неустойке идет речь? Новичок же будет запинаться, пререкаться, получит 10.000 ₽ и ради чего, экономии 20.000 — 30.000 ₽?
И ладно одно дело выиграть, но второе – исполнительное производство, которое может стоить дороже и идти дольше, чем сам суд.
Romanoff & Sokolova могут без задержек найти деньги ответчика даже когда всё безнадежно
12. Не думайте, что при запросе неустойки по договору застройщик обанкротится. Эти неустойки – копейки для его миллиардов. Они их даже не чувствуют. Только тролли застройщика чирикают песни, чтобы дольщики не судились с застройщиком, так как сидят на его зарплате. Причина банкротства застройщика – долги банкам, подрядчикам и поставщикам. Лишь они банкротят строителя.
КЛЮЧИ В КАРМАНЕ
Неустойка всегда полагается за просрочку сдачи
13. Не отказывайтесь от права требования неустойки по ДДУ при подписании акта приёма-передачи квартиры. Что, так можно? Еще бы. Люди из разряда «подпишу всё, что дают», ставят подписи в документах, не читая их, потому что думают застройщик известный, не обманет. Обманет! Смотрите чтобы в договоре не было такого пункта «отказываюсь от неустойки».
14. Не переживайте, что вам не дадут ключи, если взыщете неустойку. Все вам дадут. Застройщик, наоборот, как можно быстрее начинает передавать ключи, когда с ним судятся, чтобы сэкономить пару десятков миллионов.
А после РВЭ дольщики без исключений получают квартиры по договору даже если не хотят. Как так может быть, что дольщик не хочет? 84% объектов сдаются в состоянии, что без слез не взглянешь, и народ начинает бузить, не хочет принимать квартиру из-за дефектов, а им её всучивают в одностороннем порядке.
Хотите получить неустойку бесплатно прямо сейчас? Прочтите статью о выкупе неустойки ДДУ по 214 ФЗ
15. После получения приглашения принять квартиру в течение 2-х месяцев вы должны её принять. Иначе односторонний акт, а с ним не взыскать неустойку или взыскать, но здорово срезанную.
На этом список ошибок не заканчивается. Если продолжать их перечислять при требовании неустойки по ДДУ, то сайта не хватит.
Готовы получить компенсацию? Тогда звоните по тел. +7 (495) 228-47-24 прямо сейчас.
Нужна консультация?
Отправьте заявку и мы перезвоним
Нужна консультация?
Отправьте заявку и мы перезвоним
Нужна консультация?
Отправьте заявку и мы перезвоним
Добрый день! можно ли начинать черновой ремонт до сдачи дома? застройщик сам предложил, пока сдает дом. Мы устали ждать, хотим начать ремонт, чтобы к сдаче было максимум готово. Но от неустойки не отказываемся. Не помешает ли начатый ремонт будущей неустойуке?
Здравствуйте, Юлия. Если дом не введен в эксплуатацию, то ремонт не повлияет на неустойку. На неустойку может повлиять только подписанный акт приёма-передачи квартиры.
Здравствуйте. А взыскать коммунальные платежи за набежавшие цифры по счётчикам во время ремонта сделанного до ввода дома в эксплуатацию, застройщик может? Если да, то есть такой пункт в дду, и должен ли он быть? Могут попросить оплатить?
Взыскать коммунальные платежи за период до даты подписания акта приёма-передачи нельзя.
Добрый день подскажите пожалуйста. Я приобрела квартиру студии по ДДУ. Но в последствии оказалось что в квартире инсоляция тесть дневной свет не проходит. 1% по норме должно быть 5% . Были произведены замеры инсоляции ростпотребнадзором. Обратилась в суд на уменьшение цены квартиры по договору на 400 тыс , предоставила замеры ростпотребнаждора. Суд требует потверждения на эту сумму, если не предъявлю то суд спишет на меня ещё и проведённую судебную экспертизу которую произвели во время судебного разбирательства .Выводы экспертного заключения показали что нужно расширения окна и балкона. Что мне делать как рассчитать эту сумму
Нужно определить объем причиненного ущерба. Обычно это делается вместе со строительно-технической экспертизой.
Скажите а если купил квартиру по переуступке, а старый владелец подписал допсоглашение о продлении срока сдачи дома, могу ли получить неустойку с застройщика, я то ничего не подписывал
Можете после окончания действия доп. соглашения
Добрый день. Приобрели студию.
В срок застройщик не уложился, в июне 2023 подписали доп соглашение о том, что сроки меняются. По новым срокам объект по факту введён в эксплуатацию 27 сентября 2023. После этого обязаны были передать ключи в течение трех месяцев, т е до 27 декабря 2023.
По итогу сейчас к моей и не только моей квартире. С отделкой не установили потолки до сих пор, а некоторым и ещё сантехнику.
Объясняют тем, что многие строительные фирмы по потолками отказываются их натягивать. По мне это бред
. Предлагают принять помещение и подписать акт приёмки передачи ключей, а далее предлагают своими силами (т е силами покупателей) самим установить потолки, а они стоимость компенсируют по некому договору.
Пока не подавала претензию по нарушениям сроков сдачи. Не знаю как быть. Что делать лучше. Риелтор мой говорит ни в коем случае не соглашаться, лишняя головная боль, и с какой стати я сама должна натягивать потолки.
Остальное все в моей кв готово. Что делать? Могу ли я получить некую компенсацию по срыва сроков, если соглашусь потгять квартиру в том виде, что есть сейчас?
Либо отказаться от приёмки, составить претензию к застройщику и просто ждать, пока он САМ не на тянет мне потолки?
Также смущает, что пока в коридорах всего дома также нет отделок, т е жить там проблематично, идёт ремонт. Благодарю за ответ.
Компенсацию по срыву сроков получить можно.
Что касается недостатков в квартире, то необходимо делать экспертизу и взыскивать стоимость необходимого ремонта.
Самим делать потолки нельзя, иначе в суде скажут, что застройщик вам ничего не должен.
Если застройщик и хочет оплатить стоимость потолков, то пусть сначала оплачивает, а потом вы их сделаете.
Добрый день!
Подскажите, застройщик обязал подписать акт осмотра квартиры открытой датой. Отдал ключи чтобы мы начали ремонт. Но дом не сдан. Пошла просрочка. Можем ли мы взыскать компенсацию?
Добрый. Можете.
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, застройщик задержал сдачу квартиры на 9 месяцев, с нашей стороны поданы документы в суд на взыскание неустойки плюс аренды. На осмотр приглашали, много недоделок, которые застройщик устранять не торопится. Если мы сейчас все же получим ключи и подпишем акт приема-сдачи, могу ли я требовать неустойку за задержку сдачи жилья и на что нужно обратить внимание при подписании акта?
https://rsokolova.com/stati/priyomka-kvartiry/akt-priema-peredachi-kvartiry/
Здравствуйте
Подскажите пожалуйста если застройщик за 2 месяца до срока передачи объекта сообщает о переносе сроков . смогу ли я потребовать неустойку? И нужно ли чтоб обязательно в дду была прописана что положена неустойка?
Нет, в ДДУ не нужно, чтобы была прописана неустойка для того, чтобы ее получить.
Неустойка выплачивается согласно закону о долевом строительстве, под который попадает каждый ДДУ.
Если будет просрочка по договору хоть на один день, то неустойку можно будет получить.
Здравствуйте, я должен был ключи получить в декабре 2018г стройка заглохла,в даговоре у них было разрешение 2раза по пол года переносить сдачу, в общем в декабре 2020 нам прислали письмо о завершении строительства в феврале вроде ключи обещали, че нам делать как на неустойку подавать
Вам необходимо подать претензию застройщику с требованием оплаты неустойки, а затем, если он откажет, обращаться в суд с исковым заявлением
Добрый вечер! Застройщик просрочил сдачу на 2 года, мы написали претензию . При получении ключей в Акте приёмки есть такой пункт (по договору ДДУ притензий не имею) как лучше сделать в такой ситуации ?
С чем сделать? С актом? С неустойкой? С претензией?
Добрый день! На 1 апреля идет судебный процесс о взыскании неустойки с застройщика за просрочку сдачи объекта. При подаче искового заявления допущена не точность, которую бы хотелось исправить, а именно, сделан расчет неустойки в соответствии с (Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 г. № 1732) неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 29.03.2022 по 30.06.2023 года) до 29.03.2022, а неустойка продолжает увеличиваться, дом не сдан. хотелось бы добавить фразу к требованию ПО ДЕНЬ ФАКТИЧЕСКОГО ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, но расчет неустойки до 30.06.2023г. запрещено делать, следовательно сумма неустойки не увеличится, госпошлина соответственно тоже. Как быть? Заявить в порядке ст.39гпк об уточнении фразы о взыскании? Сумму ,ведь, на сегодня изменить не представляется возможным. Примет ли суд без расчета нового об увеличении требований. ведь, по сути оно происходит, а по суммам нет?
Да, так и сделайте
Здравствуйте, купили квартиру в ипотеку с чистовой отделкой. Застройщик предупредил о задержке по ремонту на 2 месяца, на данный момент задержка почти 4 месяца, о переносе срока сдачи не предупреждают. При этом не подписывали никакого договора о ремонте. Как поступить? Можно ли получить неустойку?
В зависимости как все прописано в договоре.
Добрый день! Подскажите пожалуйста если я подпишу акт приёма передачи квартиры, смогу я взыскать неустойку с застройщика? Заранее спасибо за ответ!
Да, сможете
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, по договору ДДУ я — основной заёмщик, муж-созаемщик, при получении неустойки застройщик делит сумму неустойки поровну и присылает по реквизитам обоих. Можно ли написать мужу на меня доверенность, чтобы вся сумма пришла на мой счёт?
Можно обратиться с заявлением к застройщику
Добрый день! Наш застройщик признан банкротом, сейчас идет процедура банкротства, есть ли смысл подавать заявление в Арбитражный суд на неустойки по ДДУ? и подавать сначала заявление конкурсному управляющему, а потом в Арбитражный суд?
Добрый день, Игорь. Смысл подавать заявление есть, но небольшой, так как чаще всего у банкрота нету ни рубля за душой. Что же касается того, как подавать заявление, то безопаснее отправлять заявление и в суд, и управляющему.
Здравствуйте, пишу притензию, дом ещё не сдан, задержали на год, должны сдать 31 декабря, мне считать просрочку по какому пункту? День фактического исполнения или день наступления обязательств?
Евгения, считайте неустойку по ставке на день фактического исполнения, иначе судья пересчитает вашу неустойку, что отрицательно скажется на деле
Добрый день! Сергей, вы советуете считать неустойку на день фактического исполнения, а в вашем образце по взысканию неуустойки вы считатаете по периодам (т.е. когда менялась ставка). Вопрос: так как ПРАВИЛЬНО?
И так и так.
Добрый день. Подскажите на маил как у вас все разрешилось. Нахожусь в такой ситуации
Добрый день, подскажите когда необходимо заключать договор цессии по неустойке с юр.лицом, до акта приема-передачи или после?
Здравствуйте, Максим. Договор рекомендуется оформлять до акта приёма-передачи. Так надежнее для реального получения денег после суда.
Отказ от дду в одностороннем порядке. В мае застрой вернул всю сумму по дду, но без неустойки, о которой я писал в претензии и после — в уаедомлении об одностороннем расторжении. В июне будет подан мной иск на взыскание:
1. Неустойки ( передача квартиры до 31.12.18, т.е. считаю с 01.01.19 и до дня отправления уведомления об одностороннем отказе)
2. Проценты за использования денежных средств дольщика (с момента перечисления банком всей суммы застрою и до дня, когда застрой на тот же счет вернул сумму по дду)
3. Штраф по ЗоЗПП на присужденное
4. Моралка
5. Судебные издержки и юр. услуги
По п. 1 постоянно видел применения судом,по запросу ответчика, ст 333 ГК, а вот по п. 2 ее применяют? Если да, то законно ли это?
Спасибо
Суды по просьбе застройщика всегда применяют 333 статью, которая режет как проценты за пользование деньгами, так и неустойку ДДУ. Это абсолютно законно.
Добрый день!
Подскажите пожалуйста, дом уже сдан в эксплуатацию, я приобрела квартиру с отделкой, в договоре стоит срок передачи объекта 20 октября. Сегодня мне застройщик сообщил, что задерживают с ремонтом и смогут передать в 5 ноября.
Я имею право подать на неустойку?
Здравствуйте, Кристина. Право на взыскание неустойки у вас есть
Добрый день. Заключили договор в феврале 2018 г.По договору ДДУ сдача обьекта 31 декабря 2019 года.До сегодняшнего дня ключи нам так и не отдали ,застройщик кормит каждый день завтраками. По факту на территории нашего поселка идет глобальная стройка. Готовность примерно 10 домов . Вокруг нашего дома стройка. Технический паспорт у проходной висит с датой начала стройки 2016 год и конец стройки 31 декабря 2020. Есть подозрения ,что согласно дате указанной в паспорте обьекта все подписаные документы соответствующими органами датированы тем же числом. 2020. Соответственно возникает вопрос о мошеннических действиях со стороны застройщика. В 18 году с нами заключен договор заблаговременно известная дата конца стройки застройщику 2020 , таким путем застройщик получил деньги но получается что нас обманул. Ввёл нас тем самым в заблуждение так как дата конца стройки обьекта декабрь 2019 года. Хотим обратится в прокуратуру о возбуждении уголовного дела по факту мошенничество. Каа вы думаете целесообразно ли это?
Зависит от того, чего вы хотите добиться
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста застройщик сдал дом по дду, но камуникации подключины не все, а конкретно нет газа. Мы живём на съёмной квартире. Как взыскать с застройщика плату за съемную квартиру.
Добрый день, Анастасия. Возможно я скажу несколько просто, но плата за съемную квартиру взыскивается через подачу искового заявления в суд, если застройщик не передал вам квартиру по акту в срок, указанный в вашем договоре.
Добрый вечер! Можно ли подать в суд на застройщика,без подписанного акта о приемке квартиры,т.к официально дом ещё не введён в эксплуатацию.А просрочка составляет 9 месяцев!
Да, Дарья, можно, потому что ч.2 ст.6 ФЗ 214 четко говорит, что:
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Добрый день! В ДДУ срок передачи квартиры отличается от сроков в проектной декларации и сроков других ДДУ по этому же дому. На основании ст.6 фЗ-214 срок для всех дольщиков по одному и тому же дому должен быть одним. Застройщик задержал сдачу по проектной декларации и основной массе ДДУ. Могу ли требовать неустойку?
Здравствуйте, Лана. Если застройщик задержал передачу квартиры именно по вашему ДДУ, то требовать неустойку вам разрешается.
Куда подавать иск на неустойку по строительству ?зарегистрирован в Москве Троицкий район
туда, где вы зарегистрированы, либо застройщик, либо, где строится ЖК
Добрый день!
Подскажите правильный вариант решения моей ситуации.
1. Застройщик должен был передать объект 31.10.18.
Разрешение на ввод получил позже — 25.12.18, о чем уведомил меня.
По настоящее время в помещениях нет возможности осуществить пуск газа — документы застройщика не готовы и еще какие-то причины видимо.
Но т.к. застройщик уволил почти всех и сворачивает деятельность, я подписал недавно акт приема-передачи, и я последний, кто это сделал. Все дольщики уже давно получили квартиры без газа.
Написал застройщику претензию о возврате неустойки. Застройщик сказал, что может выплатить лишь за месяц, пока получил разрешение на ввод, а то, что я не принимал несколько месяцев — его не волнует. Но я не принимал, потому что в квартире нет газа, а т.к. индивидуальное отопление, нет ни отопления, ни горячей воды, ни подогрева на газовой плите, а значит жить там нельзя.
Можно ли взыскать неустойку до дня подписания акта приемки, или удовлетворят лишь с момента просрочки до дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию?
При расчете неустойки я использовал в претензии ставку 7,75 %, а сегодня ставку понизили до 7,5 %. Она считается на день подачи иска или на день подачи претензии к застройщику?
2. Подъезды не оборудованы почтовыми ящиками, хотя по Закону о связи, это обязанность застройщика. Застройщик говорит, что проектной документацией этого не предусмотрено, а значит он может сдать без них. Законна ли такая позиция?
1. Застройщика, Никита, не слушайте, он может говорить всё, что угодно, хоть, что выплатит за 1 день просрочки. Ему никто не запрещает. Неустойку же можно взыскать от даты начала просрочки до подписания акта приёма-передачи согласно 214 ФЗ.
Окончательный расчет неустойки считается на день вынесения решения суда. Считайте неустойку по периодам. Так её будет больше: https://rsokolova.com/kalkulyator-raschyota-neustojki-po-ddu/
2. Позиция застройщика по почтовым ящикам незаконна. Устанавливать их должен именно он.
Добрый день. 04.06.19г. Мы принимали квартиру в новостройке от компании ЛСР, входе приемки были выявлены недостатки,
как косметического характера (трещина створки стеклопакета, поломанный плинтус дефекты дверей и дверных коробок и тд.)
так и не соответствия СНиПам (ямы на наливном полу в результате которых ломались замки ламината), Акт ПП соответственно
мы не подписали. По договору ДДУ застройщик обязан передать квартиру до 30.06.19 г. После того, как 18.06.19г.
Я повторно «неофициально» заехал посмотреть как строители устраняют недостатки и обнаружив, что за 2 недели ничего не сделано,
Я написал претензию застройщику и отправил по почте с указанием даты устранения замечаний до 30.06.19г.
Подскажите мои дальнейшие действия? Могу ли я рассчитывать на компенсации (за каждый день просрочки пока устраняют
замечания и за оплату билетов т.к. живу в другом регионе)?
Все найденные дефекты суд признает несущественными. А поэтому если не принимать квартиру в течение 60 дней с момента получения приглашения на осмотр квартиры по почте России, то застройщик будет иметь право передать квартиру в одностороннем порядке. При этом большинство застройщиков так и не устраняет дефекты, так как невыгодно.
Что вам делать? Чтобы не допустить передачу квартиры в одностороннем порядке, то если вас не приглашали на приёмку квартиры по почте России, принимайте жилье в том виде, в каком оно есть, до 3 августа 2019 года. Так вы получите в 2-4 раза больше неустойки за просрочку передачи квартиры, чем если вам передадут квартиру в одностороннем порядке. Потому что при наличии одностороннего акта судья посчитает, что дольщик намеренно затягивал процесс передачи квартиры, чтобы накопить неустойку и нажиться на застройщике.
Далее вызывайте строительную экспертизу, она зафиксирует дефекты в квартире, составляйте смету их устранения и через суд уменьшайте стоимость объекта ДДУ на сумму дефектов, а также взыскивайте неустойку за просрочку исправления недостатков и сумму понесенных убытков из-за просрочки (транспорт, почта, юрист, экспертиза).
Претензию на дефекты можете скачать отсюда: https://rsokolova.com/stati/prochee/pretenziya-zastrojshchiku-na-ustranenie-nedostatkov/
Здесь подробно написано про то, как подписывать акт приёма-передачи: https://rsokolova.com/stati/prochee/akt-priyoma-peredachi-kvartiry-v-novostrojke/
Здесь про процесс принуждения застройщика к исполнению гарантийных обязательств (взысканию дефектов): https://rsokolova.com/uslugi/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshchika-po-ustraneniyu-defektov/
В Договоре прописана дата сдачи дома 3 квартал 2018 я не подписывала доп . соглашение. Я могу подать на неустойку 01.04.2019
Да, Екатерина, можете. Без проблем
День добрый! подскажите, пожалуйста, застройщик дом сдал, но квартиру не передаёт. Писем не направлял, надлежаще не уведомил об окончании строительства. Есть основания взыскать неустойку с учётом того, что квартира не передана, но дом сдан? Если да. то какие? оплата за квартиру внесена полностью …
С уважением, Лена
Здравствуйте, Елена. Основания есть согласно 214 ФЗ, закону о долевом строительстве, в котором неустойка по ДДУ взыскивается за период от момента начала просрочки до даты передачи квартиры по акту.
Добрый день.Подскажите пожалуйста,при строительстве дома по ДДУ сменился застройщик,имею ли Я право подать на неустойку если просрочка по сдаче дома составляет 7 месяцев?
Константин, всё зависит от того, кто допустил просрочку. Если новый застройщик, то имеете право. Если старый застройщик, а новый пришел в результате банкротства, то, к сожалению, нет.
Добрый день! Подскажите пожалуйста, я-Индивидуальный предприниматель. Планирую заключить договор цессии (на право требования неустойки и штрафа по ДДУ с Застройщика) с физическим лицом (дольщик). Данный договор может быть безвозмездным?
Имеете ввиду, что выплата денег будет только, если они будут на счетах ответчика? Если так, то это не безвозмездный договор, а договор, который подразумевает оплату
Я хочу у дольщика бесплатно приобрести право требования неустойки с Застройщика.
В этом случае при безвозмедном договоре цессии будет риск, что суд признает сделку притворной. Какая-то приемлемая сумма покупки должны фигурировать в договоре.
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, какую стоимость квартиры брать при расчете просрочки , если при приеме-передаче выяснилось, что квартира меньше на пол метра и дополнительным соглашением разницу нам вернули и, следовательно, цена квартиры изменилась. Заранее спасибо.
Добрый день, Ольга. Для правильного расчета неустойки берите новую стоимость квартиры согласно 214 ФЗ, по которому сумма неустойки расчитывается исходя из стоимости ДДУ.
Здраствуйте! Подскажите как расчитать неустойку, если оплачена часть квартиры? Т.е. из 3 366 000 руб оплачено 2 300 000руб. Неустойку расчитывать от 3млн или от 2 уплаченных млн? И какую ставку рефенансирования использовать? На день подачи претензии или на момент, когда должен бы быть исполнен договор в части передачи ключей.
Добрый день, Дарья. Чтобы посчитать неустойку берите всю стоимость квартиры.
Ставку рефинансирования применяйте ту, которая вам выгодна.
ВС РФ допускает подсчет неустойки тремя способами: на день исполнения договора (текущая дата, если квартира не передана); на первый день просрочки; по периодам.
Добрый день! Купили квартиру по переуступке (от ООО, афилированной с застройщиком). Цена ДДУ 2500млн, цена по переуступке 5500 млн. Застройщик просрочил сдачу квартиры. Подаём иск на неустойку, моральный вред и упущенную выгоду. Сумма неустойки составляет 881 тыс.руб, моральный вред 50тыс.руб, упущенная выгода 300тыс.руб.(потенциальный доход от сдачи имеющейся квартиры в аренду). Квартира по ДДУ преобреталась для личного пользования (проживания с семьи). В виду того, что цена ДДУ 2500млн руб, является ли сумма неустойки в 881 тыс.руб несоразмерной цене ДДУ? Как правильно отразить, что дольщик, хоть и по переуступке заплатил рыночную стоимость, но в виду «хитрых» схем застройщика может расчитывать только на компенсацию исходя из цены ДДУ? И как лучше сделать — заявить только неустойку+моральный вред, а упущенную выгоду в последствии, если иск удовлетворят? или подать на всё сразу, но тогда выходит сумма свыше 1 млн руб, придётся платить госпошлину и высока сумму всё равно порежет судья?вероятность, что
Добрый день, Анна. Сумма неустойки рассчитывается по ДДУ согласно 214 ФЗ, даже невзирая на то, что разница между ДДУ и переуступкой 1 млрд. руб. Так как сколько квартира стоит по переуступке не имеет юридического отношения к застройщику. Поэтому отразить «хитрые» схемы застройщика в иске, к сожалению, не представляется возможным.
Заявляйте сначала неустойку, потом моральный вред. Упущенную выгоду все равно не взыщут. Но без неё в иске хотя бы судью злить не будете.
Если будете её заявлять, то лучше вторым исковым заявлением.
Здравствуйте! Скажите пожалуйста могу ли я рассчитывать на сумму неустойки по дням, если дом введён в эксплуатацию вовремя, но я не стала подписывать акт приёма передачи, т. к. Были выявлены приемщиком недостатки?
Да, можете, но только в том случае, если произошло нарушение сроков подписания акта приёма-передачи
добрый день, как рассчитать неустойку в связи с пропущенными сроками сдачи объекта а также рассчитать неустойку по отделке
Здравствуйте, Олеся. По калькулятору https://rsokolova.com/kalkulyator-raschyota-neustojki-po-ddu/ можете рассчитать неустойку. Введите дату начала просрочки, цену за квартиру и дату окончания просрочки. Получите сумму неустойки.
Отделка рассчитывается по формуле в 3% от цены отделки за каждый день просрочки. Неустойка за отделку не может быть больше цены отделки.
Здравствуйте!
По завершении строительства дома и составления Акта проверки Мосстройкомнадзора о соответствии объекта регламентам и проектной документации, мною заключен договор уступки ДДУ относительно квартиры.
Получив Разрешение на эксплуатацию дома, застройщик направил дольщикам уведомления с требованием оплаты дополнительных метров без фактически оформленных оснований. Договор ДДУ содержит пункт о доплате за допметры на основании обмеров БТИ. На требование предоставить обмеры БТИ застройщик не реагирует. Есть сведения, что обмеры производились кадастровыми инженерами в целом по дому, на отдельные квартиры технических паспортов не составлялось. Застройщик подает в суд о взыскании оплаты дополнительных метров, возможно будет требовать взыскать пени за просрочку. Как использовать факт непредставления обмеров БТИ в судебном разбирательстве?
Застройщик увеличил площадь каждой квартиры в доме в основном на 3 и более кв. метра (это 5-6 % больше первоначальной величины жилой площади квартиры). Парадоксально, но согласно Разрешения на ввод в эксплуатацию объекта фактические объемы строительства по сравнению с проектным уменьшились, в т.ч. общая площадь жилых помещений уменьшилась почти на 6%.
Участником долевого строительства я стала впервые. События оформления договора уступки происходили молниеносно, разбираться в тонкостях не было возможности. Напоминаю, договор заключен после завершения строительства. Это означает, что застройщик на тот момент знал о значительном увеличении площадей квартир и ввел меня в заблуждение (рассчитывала на определенную денежную сумму). Как этот факт можно использовать в суде?
Кроме того, через четыре недели после подписания договора уступки застройщик заявил, что необходимо подписать допсоглашение о переносе срока сдачи дома. По незнанию о том, что договор уступки позволяет требовать с застройщика неустойку за срыв срока сдачи объекта, подписала допсоглашение. Можно ли считать это допсоглашение ничтожным, т.к. оно ущемляет мои права? Если это невозможно, то можно ли требовать неустойку за перенос срока сдачи до момента подписания допсоглашения? Заранее благодарю, жду пояснений!
Платить за доп. метры, к сожалению, придется. Использовать факт непредставления обмеров БТИ можно лишь для того, чтобы не компенсировать застройщику оплату им большей части гонорара его юриста. Для этого нужно прямо сейчас по аналогии с претензиями застройщику послать ценным письмом с описью вложения на юридический адрес застройщика требование предоставить обмеры кадастровым инженером. В этом же письме следует согласиться выплатить сумму за метры в случае предоставления её обоснованности.
Что это такой у вас застройщик, который увеличил метры во всех квартирах? ПИК? ЖК Вандер Парк?
Молниеносное подписание договора уступки нам, к сожалению, в суде не поможет, так как при подписании договора уступки дольщик автоматически соглашается на все, что прописано в договоре ДДУ. Неважно знает он об этом или не знает. В этом, кстати, есть для вас существенный плюс, о чем напишу в конце комментария.
Дополнительное соглашение о переносе сроков передачи объекта ДДУ можно обжаловать. С этим будет несложно. Мы только недавно впервые в истории судов обжаловали подобное соглашение во всех инстанциях. Верховный суд с нами согласился, потому что продлевать сроки передачи объекта ДДУ можно только за будущий срок, но не как за промежуток времени в прошлом.
Собственно, как из-за этого, так и из-за изменения площади квартиры более чем на 5%, вы можете расторгнуть ДДУ с застройщиком. При этом он должен будет вам выплатить стоимость квартиры по ДДУ в полном объеме, штраф в размере до 50% от цены квартиры и проценты за пользование деньгами за весь период с даты заключения ДДУ первым дольщиком до даты возвращения вам денег. Это сумма до 30% годовых от стоимости квартиры.
Если квартира по первому ДДУ покупалась 3 года назад, то требование процентов будет в 90% от цены квартиры. Посчитать его можете тут.
Вот как раз расторжение ДДУ мы бы вам рекомендовали в данном случае. Это крайне выгодная опция. У нас даже один юрист профессионально этим занимается. Покупает специально квартиры с просрочкой, чтобы их расторгнуть и взыскать все эти суммы. Поэтому, даже если желаете, можете уступить нам все права требования, и сразу получите деньги.
В случае если вдруг застройщик обанкротится во время расторжения, то дело можно будет отыграть назад, поэтому расторгнуть ДДУ совсем безопасно в вашем случае.
Полученные деньги от расторжения компенсируют вам разницу между ценой уступки и ДДУ. Плюс вы получите существенную сумму сверху. На неё сможете приобрести более интересную квартиру или даже ту же самую еще раз и сделать любой ремонт по своему вкусу, не думая о затратах.
P.S. Кроме того к этому расторжению еще можно будет взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры с момента наступления просрочки, когда первый дольщик владел ДДУ, до даты когда вы подписали дополнительное соглашение о переносе сроков. Если просрочка была полгода, то требование выйдет еще на 10-12% цены квартиры.
Здравствуйте!
в апреле 2019 мной заключен договор уступки ДДУ уже с просрочкой ввода в эксплуатацию, но ключи переданы участнику по акту от 06.02.2019г.
13.08.19 получила уведомление о том, что 26.07.2019 было получено разрешение на ввод в эксплуатацию и о необходимости в течении 10 дней (в соответствии с ст. 8 ФЗ от 30.12. принять квартиру, однако по телефону записали только на 02 сентября, т.е. по истечении 10 дней (якобы ранее мест уже нет). в уведомлении также указано, что при непринятии объекта, 27.09.19 будет односторонний акт Застройщика о передаче объекта.
Помимо отсутствия качества квартиры, срок сдачи был оговорен 4 квартал 2017г..
До подписания акта приема, я планировала подать претензию на неустойку за просрочку сдачи объекта. сумма договора ДДУ 1800000
Однако при составлении претензии на неустойку меня одолевает сомнение по поводу указанных сроков в ДДУ, а именно:
конкретной даты срока сдачи в эксплуатацию не указано.
квартира по договору -….литер1, 4 этап строительства….. в ЖК «Б» (всего 7 этапов)
в «предмете» …..Участник ДДУ обязуется уплатить ..цену и принять квартиру при наличии РВЭ 4 квартал 2017г.,
в «сроках исполнения обязательств»: п.3.1. срок ввода в эксплуатацию всего ЖК «Б» — 4 квартал 2021
п.3.1.1. Календарный план строительства литер 1, 4 этап строительства отражен в приложении «Календарный план» где 4 этап — срок окончания строительства III квартал 2017, (5 этап …, 6.., 7 этап — IV квартал 2017г.)
п.3.2. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию ЖК «Б» при условии выполнения Участником ДДУ своих обязательств Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства Участнику согласно календарного плана строительства не позднее 28.02.2022г
по договору больше никаких указаний на сроки! и на ответственность.
Подскажите пожалуйста, возможно ли мне взыскать неустойку при таких указанных сроках и с какого срока пойдет неустойка( с 01.01.2018 по 26.07.19)? может какойто документ о сроках необходимо у них запросить?
Претензию лучше отправить по почте, а как же подписывать акт приема передачи, если к ним еще не дойдет претензия, я же обязана его подписать?!
И меня беспокоит еще пропуск 10 ти дневного срока указанного в уведомлении о необходимости принятия квартиры, может повлиять на взыскании неустойки или др.???
Помимо всего по телефону застройщик сообщил об увеличении площади на 0,9 кв.м. и необходимости подписания допника на увеличение, за что придется доплачивать. Т.е. при приеме мне необходимо еще запросить кадастровый паспорт или какой другой документ подтверждающий увеличение площади?
Соседи дольщики говорят, что Застройщик сумму доплаты за увеличенную площадь не требуют и исправляют недочеты при отказе от всех претензий. но ведь это абсурд?! доплата выходит не более 15 тыс., исправлений недочетов в квартире с предчистовой отделкой минимальны, а неустойка за такой период более 400 тыс.руб.
Добрый день, Ирина.
К сожалению, в первой части письма я не все понял, поэтому грамотный ответ по срокам неустойки дать не могу.
Претензию шлите по почте России. Акт приёма-передачи подписывайте у застройщика. Первое и второе друг с другом не связано.
Десятидневный пропуск принятия квартиры — не беда. Главное успевайте её принять, прежде чем у застройщика появится возможность односторонней передачи. Когда она появится? Написано в вашем договоре.
При приёмке квартиры можно запросить кадастровый план от застройщика, но он вряд ли даст. Поэтому замеряйте площадь самостоятельно.
Не соглашайтесь на предложение устранить дефекты за отказ от неустойки. Просто взыскивайте дефекты с застройщика в суде.
Добрый день! Законно ли требовать с застройщика неустойку после приёмки квартиры и получения ключей?
Здравствуйте, Юлия. Это законно, но боюсь что нерационально, так как будет больше шансов, что у застройщика не будет денег, ведь строительство завершено, а новые квартиры не продаются.
Здравствуйте, дом сдается с полугодовой задержкой. Позвонили от застройщика и сказали, что через месяц можно будет приезжать и подписывать акт приема-передачи, и вам придется доплатить за лишние метры 150т.р. Покупали удаленно. Неустойка по рассчетам получается даже больше. Как-нибудь можно пойти на мировую с застройщиком? Летать по судам дороговато получится
На мировую с застройщиком обычно не удается договориться, поскольку им это невыгодно. Ведь сумма неустойки может быть снижена во много раз в суде, из-за чего она будет неравной доплате за метры.
Мы вам можем предложить за вас ходить по судам, чтобы вам не нужно было летать туда-сюда.
Либо можем выкупить неустойку ДДУ. Тогда вы сразу получите сумму и сможете внести её в счет погашения лишних метров.
Здравствуйте, напишите на почту, что именно мне необходимо сделать.
на какую почту?
Добрый день! застройщик перенес сроки передачи ключей на год. Спустя несколько месяцев мы продали квартиру. Можем ли мы потребовать уплату какой-либо компенсации ? договор переуступки прав еще не зарегистрирован , застройщику мы пока не сообщали о продаже. Можно приехать в офис к застройщику и потребовать денежной компенсации или например сертификат в икею, в обмен на то, что мы не возражаем на перенос сроков ?
Можно, но если вы не уступите право требования неустойки покупапателю, а оставите это право требования себе.
Добрый день! Вопрос такой: по ДДУ застройщик должен был передать квартиру до 31.12.2018г. Уведомление о готовности направили в срок, есть квитанция у них, но мы его к сожалению не получили. 31 мая 2019г. пригласили на приемку, по факту были замечания, составили акт осмотра. Rвартиру не приняли. 10 сентября получили на руки односторонний акт приемки от 31 мая 2019г. Можно ли по этому акту взыскать неустойку до 10 сентября 2019г. ????
Здравствуйте, Светлана. В вашем деле можно потребовать взыскать неустойку за период до 10 сентября. Но в зависимости что у вас были за дефекты суд либо взыщет неустойку до 10 сентября, либо до даты составления акта осмотра.
Здравствуйте,подскажите пожалуйста, мы купили квартиру в феврале 2019 года,застройщик должен был сдать дом ориентировочно в конце 2018 года ( так прописано в ДДУ ), в ДДУ прописано,что застройщик может задержать сдачу на 3 месяца, плюс у нас с отделкой квартира от застройщика, про отделку написано, что они так же начинают делать ремонт после ввода дома в эксплуатацию, в течении 90 дней они обязаны передать квартиру собственнику,подписывать акт приема-передачи, вот хотел узнать про просрочку срока сдачи,как быть с неустойкой? От какой даты осчитывать просрочку, от 1.04.19 или от какой та другой?
Добрый день, Александр. Неустойка считается от 1 апреля 2019 года.
То есть ремонт не на что не влияет,правильно?
да, правильно
Спасибо большое!
Здравствуйте, подскажите пожалуйста с какого дня считать неустойку? В договоре ДДУ написано так: срок передачи Квартиры (оформление акта приема-передачи) определяется периодом времени и составляет 90 календарных дней. начало периода определяется датой, следующей за датой истечения 90 календарных дней с даты ввода Объекта в эксплуатацию, но не позднее 30.06.19г.
Получали письмо уведомление о том, что объект ввели в эксплуатацию, разрешение от 27.06.19г.
У нас приемку квартиры отсрочили и примерная дата в начале ноября.
Начинать расчет с 27.09 ?
да, все верно
Здравствуйте. Первый застройщик не достроив дом и просрочив сроки сдачи передал обьект другому застройщику без согласия дольщиков. При этом не был банкротом. Второй застройщик также вот уже третий квартал не «успевает» сдать дом в срок. Первого застройщика через месяц хотят признать банкротом. На когоя могу подать иск на неустойку и с кого требовать квартиру?
Добрый день, Тимур. Сложно так сказать, не видя документов.
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, как быть в следующей ситуации:
Дом ввели в эксплуатацию в конце июня, записался на приемку квартиры с отделкой на конец августа, но к дате записи квартира не была готова, и мне перенесли выдачу на 21 сентября. 21 сентября квартира мне также не будет передана, т.к. отделка еще только на начальной стадии. Застройщик должен передать квартиры до 27.09. Вопрос: как мне быть? Ехать ли 21 числа на приемку? Писать ли какие-нибудь заявления? Подписывать ли какие-нибудь бумаги? Я просто боюсь, что написав/подписав какую-нибудь бумажку — это даст застройщику право в дальнейшем отказать мне в компенсации.
Не боитесь, Евгений. Компенсации лишиться невозможно, какие бы бумаги вы ни подписывали, так как невозможно отказаться от своих прав согласно Гражданскому Кодексу, даже если в каких-то бумагах от них отказались. Если только это не было дополнительным соглашением о переносе сроков, которое было оформлено до начала переноса сроков.
На осмотр квартиры езжайте и составляйте акт осмотра с перечнем дефектов, которые вы хотите, чтобы исправили.
Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, в акте приема-передачи квартиры имеется пункт: стороны не умеют друг к другу материальных претензий, подтверждают произведение полных расчетов по договору купли-продажи. Если подписать такой акт, можно ли рассчитывать на получение неустойки за нарушение сроков передачи через суд? Спасибо!
Добрый день, Михаил. С таким актом можно рассчитывать на получение неустойки.
Здравствуйте!
В 2014 г заключил с застройщиком договор бронирования помещения с целью получения квартиры в собственность. В договоре указано, что «Плановый срок окончания строительства дома — 2-й квартал 2016 года.» и что застройщик обязан «Передать Объект Стороне-2 в течение 10 рабочих дней после выполнения Стороной-2 полной выплаты стоимости Объекта по Акту приема-передачи …» в таком-то состоянии.
Оплата договора мною произведена на 90% от рублёвой цены.
Дом на 22.09.2019 г построен, но не введён в эксплуатацию, когда это произойдёт — неизвестно. Застройщик неоднократно продлевал разрешение на строительство, сейчас оно продлено до 30.03.2020 года!
Письмом ВС РФ от 30.01.2013 года № 7-ВС-368/13 на данный вид договора распространяются действие 214-ФЗ. Решением суда, вступившим в законную силу 11.04.2019 г. застройщика обязали заключить со мной ДДУ. Только сейчас он вручил мне проект договора, где срок передачи Объекта — не позднее 30.06.2020 года!
Если подавать на неустойку, то с какой даты её считать — с 1.07.2016 г. или с 15.07.2016 года? Или другой?
Если я подпишу ДДУ, то потеряю право на неустойку?
Если не подпишу, то какие последствия этого?
Там ещё много подводных камней: договор бронирования «привязан» к доллару на момент оплаты, оплата привязана к этапам строительства. Судился, чтобы отвязать цену от эквивалента цены в долларах, но наши суды (Севастополь) применяют к этому договору 317 статью ГК. Планирую продолжить суд, ссылаясь на ст. 10 Закона о защите прав потребителя, на который распространяются данные виды договоров.
Спасибо!
А срок передачи квартиры у вас какой по договору?
В договоре бронирования указан только срок окончания строительства…
Тогда тут, к сожалению, нету неустойки, потому что договор не был оплачен полностью.
Вам можно только через суд попробовать признать ваш договор договором ДДУ, но опять же большинство судей будет упирать на то, что договор не был оплачен на 100%, а поэтому неустойку вряд взыщут.
Почему договор, кстати, был оплачен только на 90%?
Это по вашей инициативе или инициативе застройщика?
Платежи по договору были привязаны к этапам строительства, первый при подписании договора 22.07.2014 г., второй — по окончании монтажа 1-го этажа 12.10.2016 г. и т.д.
Последние 10% были привязаны к этапу строительства — окончание отделки дома. Отделка была закончена в августе 2018 г., но я не оплатил последнюю сумму, так как выяснилось, что в разрешении на строительство дома указан был другой номер корпуса дома, чем который значится в договоре!
Застройщик подал в суд на расторжение со мной договора, я подал встречный иск. Суд застройщику отказал, а мой иск удовлетворил частично и обязал застройщика заключить со мной ДДУ.
Дом больше года не могут ввести в эксплуатацию, продлили разрешение на строительство ещё на год…
В тоже время не хочется терять квартиру, т.к. она с видом на море, но и по условиям застройщика я её полную цену не потяну, т.к. её цена выросла почти в двое из-за роста курса доллара.
Может мне выслать Вам копии документов и Вы посмотрите какая есть перспектива. (Срок обжалования в ВС РФ заканчивается 11.10.2019 г.) Таких квартир 2: моя и жены. Сможем ли мы поработать дистанционно? Так как в Севастополе у Вас, как я понимаю, представительства нет.
Посмотреть можем. Оценить перспективу тоже. Но это будет платно.
ОК. Написал на eml.
Здравствуйте, застройщик должен был передать квартиру «не позднее 30.12.2018», по факту передал 13.06.2019. Цена договора при этом увеличилась на 5% в связи с увеличением фактической площади, доплата была произведена в установленный срок (в течение 10 раб. дней после подписания акта приемки). При расчете неустойки: 1. Что считается первым днем просрочки 30.12.2018 или 10.01.2019. Применима ли в данном случае статья 194 ГК, ведь просрочка составила около полугода и праздничные дни (10 дней) не могут быть основанием просрочки для застройщика? 2. Что считается ценой договора, первоначальная цена договора или окончательная цена договора с учетом доплаты метров после приемки квартиры? 3. Какие шансы на выигрыш в апелляции в Московском областном суде, если суд первой инстанции снизит неустойку ниже одной ставки рефинансирования?
Добрый день, Ирина.
1. 31.12.2018 или 10.01.2019 на усмотрение судьи
2. Окончательная цена договора
3. Почти никаких
Добрый вечер! Могу ли я выставить в последующем застройщику неустойку за просрочку в передаче объекта недвижимости после подписания акта приёма-передачи квартиры, в котором имеется следующий пункт: «Обязательства застройщика по Договору участия в долевом строительстве считаются исполненными с момента подписания сторонами настоящего Акта приема-передачи квартиры. Стороны считают взаимные обязательства по Договору участия в долевом строительстве исполненными полностью и и не имеют в рамках Договора никаких взаимных финансовых и юридических претензий»?
Добрый день, Семен. С таким актом вы можете выставить претензию застройщику на выплату неустойки.
Спасибо! Распространяется ли здесь трёхгодичные сроки исковой давности?
Да, распространяются
Добрый день, Sergey Romanoff! Пожалуйста, помогите понять, пропущен или нет срок исковой давности по иску по просрочке передаче квартиры по ДДУ.
По ДДУ срок передачи застройщиком квартиры: не позднее 31 июля 2019 г. Квартира была передана по передаточному акту 20 июля 2020 г.
Претензия о нарушении срока передачи квартиры направлена застройщику 06.07.2023, в суд с иском обратились 14.07.2023.
Но в период с сентября 2019 г. по июль 2020 г. было 7 осмотров квартиры, есть 7 актов осмотра квартиры, подписанные застройщиком и дольщиком. А также есть 3 претензии (26 ноября 2019, 7 февраля 2020, 15 июля 2022), но все они об устранении строительных недостатков. В суд обращались только по устранению недостатков в июле 2022 г. Есть два решения суда (февраль и июнь 2023).
Можно ли претензии об устранении строительных недостатков 2019, 2020, 2022 гг. использовать в суде по просрочке передаче квартиры? Срок исковой давности не будет считаться пропущенным?
Буду признательна за ответ.
Если в претензии об устранении строительных недостатков заявлялась неустойка за просрочку передачи объекта ДДУ, то использовать такую претензию можно.
Срок исковой давности не пропущен.
Добрый вечер! Приобретали квартиру в новостройке по договору уступки прав требований. В договоре уступки есть такой пункт: «По настоящему Договору к Цессионарию переходят только права Цедента требовать от Застройщика передачи Объекта в соответствии с п. 1.2. настоящего договора, иные права требования, в том числе права требования Объектов (квартир, нежилых помещений), не указанных в п. 1.2. настоящего договора, оплате каких-либо штрафных санкций, неустойки, иные права требования к Цессионарию не переходят». Правильно ли я понимаю, что если Застройщик допустит просрочку по ДДУ, то я не смогу ему выставить неустойку и штрафы? Или я все же могу на что-то рассчитывать?
Да, вы понимаете правильно. Неустойка не перешла от одного покупателя к другому, а осталась у предыдущего.
А что в отношении качества работ? В пределах гарантийного срока я же могу предъявлять претензии Застройщику (после приемки квартиры)?
В отношении качества зависит от того, что у вас сказано в договоре уступки по этому поводу.
ничего не сказано, поэтому и вопрос
Тогда можете. Как называется ваш застройщик, что договоры продаются без права на неустойку?
Это не в Москве — «ВКБ-Новостройки» Объединение застройщиков Юга
Хитрый застройщик. Хоть уже поздно такое говорит, но с такими лучше не связываться.
Добрый день! Тоже попался хитрый застройщик. А есть ли какой то шанс при таких условиях договора взыскать неустойку? Или уже можно забыть?
Шансы есть
Купили квартиру по ДДУ.Срок передачи заканчивается 31 октября 2019 года.Получили письмо по почте с приглашением для подписания доп соглашения о переносе окончания на 31 декабря 2019 г.Что делать в этом случае подписывать или нет и как это повлияет на возможность получения неустойки? С уваженеием Людмила.
Добрый день, Людмила. Подписание дополнительного соглашения — не обязаность, а всего лишь право. Можете им воспользоваться. Можете отказаться. При неподписании ничего не случится, при подписании у вас заберут право на взыскание неустойки.
с 01.10.19 идет просрочка по сдаче дома в эксплуатацию, подскажите при написании претензии застройщику какой расчет я должен привести (к текущей дате?) и какая фраза должна фигурировать, чтобы сразу предусмотреть оплату застройщика по будущую дату акта приема-передачи. в вашем примере по ссылке указан расчет когда дата приема-передачи уже зафиксирована. Я правильно понимаю что мы используем ставку рефинансирования, это не тоже самое что ключевая ставка Банка России?
P.S. застройщик согласен платить «полюбовно» без суда (бывает же такое :).
Заранее спасибо.
Расчет делается на текущую дату.
Если хотите «будущую» неустойку, то пишите отдельно «и неустойку до даты подписания акта приёма-передачи».
Ставка рефинансирования это то же самое, что и ключевая ставка.
Почему решили, что застройщик согласен без суда?
Юрист из компании (хорошо знакомы) сказал что выплачивают по претензии не доводя до суда, даже выкупают у тех кто отказывается ждать.
Владимир, уточните пожалуйста, а зачем застройщик выкупает неустойку, если он её и так выплачивает? И удалось ли вам с ним договориться?
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста по такой ситуации: просрочка по ДДУ уже более полугода, застройщик в предбанкротном состоянии, соответственно, никаких денег у них нет для выплаты неустойки в денежном выражении. Тем не менее дом в ближайшее время будет достроен и сдан. Вместе с этим, в доме часть квартир еще не реализована застройщиком. Могу ли я потребовать передачи мне в собственность квартиры с большей площадью, чем та, на которую у меня заключен договор ДДУ в счет неустойки. Сейчас я претендую на квартиру на 59 кв.м., а в доме есть нереализованные квартиры по 64 кв.м. (естественно, стоимость разницы в метраже меньше чем сумма неустойки). Каким образом я могу это требование юридически закрепить, внести изменения в ДДУ или иным способом?
Добрый день, Виталий. Это делается с помощью подписания дополнительного соглашения https://rsokolova.com/stati/prochee/dopolnitelnoe-soglashenie/, если вторая сторона согласна.
Являюсь участником долевого строительства жилого дома в Москве. Согласно договора за дополнительные квадратные метры необходимо по окончании строительства доплатить в течение 5 рабочих дней (метры образовались за счет уменьшения общедомового имущества). Застройщиком выслано письмо с сообщением оплаты 31.03.2016 г. Оплату не произвела. В сентябре 2019 г. выяснилось, что застройщик подал в суд иск 24.04.2019 г., не сообщив об этом мне. 27.09.2019 г. состоялось первое заседание районного суда, на котором судья вынес определение об оставлении иска без рассмотрения в связи с невыполнением истцом претензионного порядка досудебного решения вопроса. Подскажите, пожалуйста, когда закончился срок исковой давности, и можно ли заявить в суде о его применении?
Уточняю: Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано 30.03.2016г. На следующий день выслано заказным письмом Сообщение о завершении строительства и размере необходимой оплаты дополнительных метров. Письмо не получила, об оплате знала. Дата регистрации поступившего в суд искового заявления 24 апреля 2019 г., а 22 июля 2019 г. заявление принято к производству.
В этом случае какая дата начала срока давности (когда истец узнал о нарушении его прав), принимается в расчет? Время письма в пути и др. учитывается? Обязан ли суд применить окончание срока давности по моему заявлению (бытует мнение, что суд может отказать)?
а акт осмотра квартиры или акт приёма-передачи когда подписывали?
Похожий вопрос. После подписания ДДУ Застройщик изменил проект без уведомления и увеличил площадь квартиры на 4 м2 за счёт шахты под электрооборудование, которое вынес в МОП. Теперь требует оплаты за лишние метры. Но ведь дольщики уже оплатили все расходы Застройщика, начиная с документаций, согласований и возведения дома в целом, включая технические помещения. Получается, Застройщик желает обогатиться, вводя в заблуждение и ссылаясь на пункт в Договоре?
Вероятно, может быть
По договору срок оплаты дополнительных метров по результатам обмера БТИ — 5 дней со дня получения соответствующего уведомления (обмеры БТИ до сих пор не представлены). Уведомление выслано застройщиком 19.04.16 г. Акт приема-передачи подписан 17.05.2016 г. Акт дал право на получение ключей от квартиры для производства отделочных работ и предполагал подписание акта об исполнении обязательств по договору, о чем больше никто не вспоминал. Квартира через год оформлена в собственность. Прошу прощения, ошиблась в датах по иску. Следует читать: исковое заявление зарегистрировано 24.04.2019 г., 22.07.19 г. — заявление принято к производству, 01.09.19 г. — первое рассмотрение, 27.09.19 г. — второе заседание с решением оставить иск без рассмотрения, 03.10.19 г. — решение обжаловано истцом, 04.10.19 г. истцом отправлена претензия, которую я получила 10.10.19 г.. Остается вопрос по началу срока давности. Спасибо!
Мила, срок исковой давности считайте с даты, когда письмо об оплате метров вернулось отправителю
Здравствуйте,
согласно ФЗ-214 ст. 6 п. 3 Застройщик обязан был уведомить меня, участника ДДУ, за 2 мес. о переносе сроков сдачи дома. Но письмо с доп.соглашением (о переносе срока сдачи на следующий квартал) было мне отправлено на следующий день после предполагаемой даты сдачи дома. Доп.соглашение подписывать не хочу. Вопрос: требовать неустойку сразу за этот 1 квартал или когда ? И второй вопрос: могу ли я требовать неустойку еще и за эти 2 мес., что они меня не предупреждали о необходимости продления срока сдачи ?
Наталья,
1) требуйте только текущую неустойку
2) неустойка требуется только с даты, когда началась просрочка в передаче объекта ДДУ дольщику по акту приёма-передачи
Здравствуйте! Договор заключен с застройщиком: КАЗЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ПРИМОРСКОГО КРАЯ «ЕДИНАЯ ДИРЕКЦИЯ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТОВ НА ТЕРРИТОРИИ ПРИМОРСКОГО КРАЯ», Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого
строительства – до 28 февраля 2018 года. Дом до сих пор не сдан, за это время поменялись несколько застройщиков. Дом входит в единый жилой комплекс, из семи домов не сдан ни один. Дополнительные соглашения мною не подписывались. Окончательный срок строительства не известен, вроде как октябрь 2020 года (озвучено по телефону). Требование о неустойке закреплено в договоре долевого строительства, ставка ЦБ для неустойки по договору закреплена на день сдачи квартиры. Деньги застройщику были выплачены сразу. Был взят ипотечный кредит в банке на часть недостающей суммы, который был погашен материнским капиталом через полгода. По моим расчетам на сегодняшний день сумма неустойки составляет 762 667 руб 50 коп. почти 30% от стоимости квартиры. За какой период можно уже подавать на неустойку и чем обосновать недопустимость снижения неустойки? Спасибо!
Почему поменялось несколько застройщиков?
По сути предприятие является заказчиком и застройщиком и заключает договоры со строительными компаниями. застройщиками. В настоящее время КППК «Приморкрайстрой» (это сокращенное КАЗЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ПРИМОРСКОГО КРАЯ «ЕДИНАЯ ДИРЕКЦИЯ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТОВ НА ТЕРРИТОРИИ ПРИМОРСКОГО КРАЯ») разыграло и разыгрывает тендеры на достройку нескольких домов этого жилого комплекса и в том числе моего (№25). Договор по итогам тендера заключен 30.09.2019 на сумму 139 677 042 .
Вот что пишет пресса: Строительство шести домов по программе «Жилье для российской семьи» началось четыре года назад. Первоначально предполагалось, что дома будут сданы до конца 2017 г., однако у компании-застройщика (в ту пору эту роль выполнял ныне банкротный «Дальспецстрой») не хватило оборотных средств для достройки объектов. Не смогли справиться с ситуацией и ООО «Строительное управление 117» («СУ 117»), и ООО «Восточный ЛУЧ».
«СУ 117», к слову, решилось на вторую попытку. Компания стала единственным участником конкурса по завершению строительства дом № 3 в «Комплексе „Д“, опустив цену с 204,4 млн до 202,4 млн руб. Дома №№ 25 и 26 будет достраивать ООО „Профитекс“ за 149,5 млн и 285,9 млн руб. соответственно.
В настоящее время КППК „Приморкрайстрой“ разыгрывает на конкурсе достройку еще двух домов — № 2 (начальная (максимальная) цена 359,8 млн руб.) и № 4 (362,6 млн руб.).
Т.е. предприятие, с которым у меня заключен договор не банкрот, не реорганизовано и вроде как ведет застройку. Учредители – Приморский край, департамент градостроительства Приморского края, департамент земельных и имущественных отношений Приморского края имеет намерение произвести преобразование застройщика путем изменения вида предприятия, чтобы уйти от солидарной ответственности..
Неустойку можете требовать с 28 февраля 2018 года. Недопустимость снижения можете обосновать тем, что неустойки можно урезать лишь в исключительных случаях.
Добрый день, подскажите пожалуйста, в дду передача ключей должна состояться 25.05.2023. В настоящий момент дом еще не введен в эксплуатацию, дабы не иметь проблем с будущим банкротством застройщика целесообразно отправить претензию на компенсацию сейчас с пометкой на будущий срок до подписания акта приема передачи? Возможно ли сразу застройщику предъявить требования по компенсации аренды жилья?
Претензию на будущий срок отправить можно.
Требовать возмещение убытков можно после фактического понесения этих убытков.
Добрый день. Договор ДДУ, застройщик-банкрот.Подала требование на включение неустойки в реестр Конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий в реестр не включил и направил в суд. Нужно ли при составлении требования для подачи в суд ссылаться на отказ рассмотрения требования Конкурсным управляющим или достаточно приложить копию уведомления от конкурсного управляющего к документам для суда?
С Уважением,Татьяна.
Здравствуйте, Татьяна. При составлении требования на включение в реестр кредитровов сылаться на отказ конкурсного управляющего нужно.
Добрый ден. Бабушкмнский суд по неустойку 700000 руб вынес решение 50000 руб меньше 10процентов. Случай беспрецентдентный, если смысл подавать апелляцию зная что в стране судебный беспредел?
К сожалению, Ольга, такое случается. Для вас случай беспрецедентный, для нас в порядке вещей.
Поскольку сумму маленькая, то можете подать апелляцию.
Если найдете хорошие аргументы то вам, скорее всего, изменят решение в большую сторону. Сможете получить 30-40% неустойки.
Добрый день!
Срок сдачи квартиры по ДДУ не позднее 31.08.2019. В июле на первичной приемке были выявлены недостатки, составлен акт о выявленных недостатках. Акт приемки квартиры не подписан. 01.09.2019 в результате повторной приемки акт также не подписан, т.к. недостатки не устранены (составлен второй акт о недостатках). 09.09.2019 — недостатки не устранены, но Акт приемки квартиры подписан (нужно было срочно оформлять собственность). Отметка на Акте о недостатках об их устранении поставлена мною 22.10.2019. Вопрос: помимо просрочки сдачи квартиры на 9 дней, могу ли я требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков и за какой период правильно их считать? С момента первого акта недостатков или второго? До какого момента идет расчет — до 09.09 или до 22.10? Заранее благодарю!
Здравствуйте, Ирина. Эту неустойку вы можете требовать. Считайте её со дня подачи претензии застройщику об устранении недостатков после проведения независимой экспертизы.
Если в ДДУ прописано:
«Участник долевого строительства обязан принять Объект долевого строительства по Акту приема-передачи в собственность (лично или через доверенное лицо, полномочия которого подтверждаются нотариально удостоверенной доверенностью) в течение 14 (Четырнадцати) рабочих дней с момента получения уведомления Застройщика»
В какой срок нужно успеть принять квартиру, чтобы не получить односторонний акт? 14 дней (как в договоре) или все же 2 месяца (как в ФЗ-214)?
Антон, успеть принять квартиру нужно в срок, который прописан в договоре долевого участия, так как 214 ФЗ говорит, что дольщик должен принять квартиру в течение двух месяцев, если иное не предусмотрено договором.
Добрый день. Какой размер за моральный вред требовать при подаче заявления?
Здравствуйте, Сергей. Моральный вред при подаче заявления лучше требовать как можно меньше. Так как если моральный вред небольшой, то это не злит суд. А если его разозлить, то ничем хорошим дело не закончится — вам срежут все неустойки раз в 30. Поэтому мы требуем не более 50,000 рублей морального вреда. Судья в итоге присуждает от 1 тыс. руб. до 20 тыс. руб.
Добрый день! Подскажите пожалуйста, я купил в одном ЖК, 2 квартиры, кладовую и парковочное место. Как лучше подавать в суд?, по каждому объекту по отдельности, или суммировать стоимость всех четырёх ДДУ и подавать в суд один иск, вместо четырёх? (Просрочка уже пошла, но застройщик даже не уведомил о переносе сроков, письмом).
Заранее благодарю за внимание к моему вопросу.
Здравствуйте, Никита. В вашем вопросе — главное общая сумма исковых требований. Если сумма неустойки на день вынесения решения суда больше 400-600 тыс. руб., то лучше поделить иски, чтобы в каждом было меньше 400-600 тыс. руб. Таким образом за несколько исков вам, скорее всего, взыщут большую сумму, нежели чем требовать все в одном.
Но если у вас сумма неустойки на день решения суда меньше 400-600 тыс. руб., то делить исковые заявления на части почти нету смысла. Сумма небольшая, поэтому не много шансов, что судья будет резать по-разному неустойки.
У меня следующая ситуация, все объекты в одном ЖК: Квартира (9200 т.р.), студия (2700 т.р.), парковочное место (1400 т.р.), кладовая (400т.р.).
Во всех четырёх договорах дду указана дата сдачи — 30е сентября 2019г. Застройщик (ГК Пик) произвёл смс рассылку, что «начнут выдавать ключи не позднее 31-го декабря 2019г.» Я, в свою очередь, вижу что они построили дом, не успевают с внутренней отделкой и скорее всего я получу ключи в январе-феврале 2020го. Если подавать иски по отдельности по каждому ДДУ, насколько я понимаю, судебный процесс будет по каждому ДДУ отдельный, соответственно услуги юриста возникнет необходимость также оплачивать несколько раз. Есть ли смысл обьединить некоторые ДДУ, к примеру подавать 2 иска (студия + парковочное место + кладовая) и отдельно квартиру (которая стоит 9200). Может ли такая разбивка увеличить благосклонность судей, и сэкономить на юридических издержках? Или лучше все делать по отдельности, и четырежды оплатить услуги защитника моих прав? Какую компоновку/схему порекомендовала бы Ваша непредвзятая и уважаемая Юридическая Фирма?
Благодарю за внимание к моему вопросу.
Для экономии на юридических услугах — проще подавать все одним иском. Для того, чтобы суд присудил больший процент неустойки лучше подавать иск за «квартиру» и иск за «студию и нежилые помещения» отдельно. Я бы сам выбирал второй вариант, так как суд присудит больший процент неустойки, а юридические услуги все-равно взыщутся с застройщика обратно за каждый из исков. Но что из этого лучше для вас — решать вам
Здравствуйте! По ДДУ срок ввода дома в эксплуатацию 2-й квартал 2019 г, а срок передачи квартиры — в течение 90 дней. Далее застройщик присылает уведомление о переносе срока передачи квартиры с 3 квартала 2019 г. на срок – не позднее 31 декабря 2019 г.
Поскольку перенос срока передачи меня не устраивает, я отказываюсь от подписания дополнительного соглашения. 24 октября 2019 г. застройщик меняет уставный капитал с 10 200 000 р. на 10 000 р.
С какого периода подавать за неустойку? И заявление писать сразу в суд или сначала застройщику? Какова вероятность ее получения, если застройщик получается себя обанкротил. Заранее спасибо
Добрый день, Наталия. На неустойку подавайте с 1 октября 2019. Заявление пишите сразу в суд. Застройщику не стоит.
Вероятность получения неустойки зависит от платежеспособности застройщика. Можно провести его анализ, и вы узнаете точно.
Уставный же капитал с платежеспособностью не связан, потому что это просто «цифра», а не объем замороженных где-то денег.
Здравствуйте.
В ДДУ указана сумма за множество квартир в долларах, уточнено что оплата производится в течение 2х месяцев в рублях по курсу ЦБ.
Стоимость квадратного метра устанавливает приложение №1- это документ табличка квартир, их параметров и цен, в котором стоимость метра квадратного установлена также в долларах. Как правильно рассчитать неустойку?
Добрый день, Денис. Неустойка рассчитывается по формуле: 1.5% от цены квартиры за 1 месяц просрочки. Или если нужно за 1 день узнать сумму, то можете воспользоваться калькулятором: https://rsokolova.com/kalkulyator-raschyota-neustojki-po-ddu/
Чтобы посчитать цену своей квартиры, то берете цену за 1 квадратный метр и умножаете на кол-во метров в вашей квартире.
Какой брать курс доллара — спорный вопрос, не видя полностью договор, но я бы брал курс доллара ЦБ на сегодня, а не на момент оплаты, по аналогии со ставкой рефинансирования для формулы неустойки, которая тоже берется на сегодня, а не на первый день просрочки.
Добрый день! У нас такая ситуация. Против старого застройщика 12.05.17 Арбитражный суд возбудил дело о банкротстве. 27.06.2017 г. между Администрацией, старым и новым застройщиками было подписано соглашение о завершении строительства жилых домов. Обязательства старого застройщика по неустойкам и штрафам новому застройщику не переходили, срок передачи квартиры был установлен не позднее 4-го квартала 2017. Мы не подписывали 3-х сторонне соглашение. В июне 2018 получили письмо от нового застройщика с односторонним актом от 17.11.2017 г. , так же сообщалось о доплате за дом. метры.
Подскажите пожалуйста:
1.Можем ли мы подавать в суд на нового застройщика на неустойку с 17.11.2017 по июнь 2018, если мы не подписывали 3-х стороннего соглашения?
2. Можно ли подать односторонний акт в мфц, чтоб оформить Квартиру в собственность и не оплачивать доп. метры?
Добрый день Ольга.
Подать на неустойку вы можете, но у вас односторонний акт https://rsokolova.com/stati/prochee/akt-priyoma-peredachi-kvartiry-v-novostrojke/, который может отрицательно сказаться на взыскании неустойки в вашу пользу, поскольку часть судей будут считать, что неустойка идет до 17.11.17.
Подать односторнний акт в МФЦ можно, но от неоплаты доп. метров это, к сожалению, не освобождает. Их лучше доплачивать, иначе придется платить неустойку и оплачивать судебные расходы, если застройщик пойдет взыскивать этот долг с вас.
Добрый день, а если новый застройщик требует оплату за доп. Метры не является ли это подтверждением, что он также и принимает на себя и обязательства в т.ч. и выплату неустоек по дду, возможно стоит подавать на неустойку с момента наступления просрочки до переуступки между застройщиками? По дду старый затройщик должен был передать нам Квартиру не позднее 1 мая 2016г., не прошёл ли в таком случае срок исковой давности? Заранее благодарю вас за ответ.
Доплата за метры подтверждает только то, что скорее всего застройщик взял на себя обязательства по требованию доплаты за метры. Это 1 из обязательств. Неустойка тоже 1 из обязательств. Новый застройщик может взять при банкротстве те обязательства, которые его интересуют, если собрание кредиторов согласно.
Старая неустойка за старого застройщика считается до дня начала банкротства. Чтобы её получить можно вступать в реестр кредиторов по неустойке.
Здравствуйте! По ДДУ срок сдачи дома 01.10.2019. Застройщик продлил срок на 4 квартал 2019, обязался сдать не позднее 31.12.2019. Выслал всем доп.договор о продлении срока. Мы его не подписывали. Скоро передача квартир дольщикам. Как лучше поступить нам, подать претензию застройщику до получения ключей и подписания акта приема-передачи, или можно сразу обращаться в суд? И можно ли взыскать неустойку после подписания акта приема-передачи?
Добрый день, Анастасия.
Лучше подать претензию и иск до передачи квартиры, так вам взыщут большую сумму неустойки в большинстве случаев, нежели если будете делать все наоборот.
Взыскать неустойку после подписания акта приёма-передачи не всегда можно, потому что 3 из 10 дольщиков получают односторонние акты приёма-передачи, из-за того, что не консультируются с юристом, как принимать квартиру, из-за чего суд отказывает в неустойке.
Добрый день. По ДДУ от апреля 2019 г. стоимость м2 выше, чем продаются квартиры в этом же доме в четвёртом квартале, можно ли потребовать уменьшения стоимости квартиры? Срок ввода по ДДУ до 1 февраля 2020 г., пришло доп. соглашение о переносе срока до 1 августа 2020 года. Можно ли сейчас направить претензию о взыскании неустойки за период отсрочки ввода?
Здравствуйте, Людмила. Потребовать уменьшения стоимости квартиры можно. Но у застройщика нет смысла соглашаться на это требование.
Вам проще расторгнуть ДДУ, вернуть свои деньги, получить проценты за их пользование, плюс штраф в размере 50% от этих двух сумм, а потом на полученные деньги купить квартиру, которую сейчас продают дешевле той, что вы покупали изначально: https://rsokolova.com/stati/rastorzhenie/rastorzhenie-dogovora-dolevogo-uchastiya-dolshchikom/
Претензию о просрочке передачи квартиры, да, отправить, можно.
Добрый день!
Срок сдачи в договоре указан 4-й квартал 2019г. Если нам вручат акт, например 30.12.2019, но мы его еще не подпишем,будет ли это считаться,что застройщик уложился в сроки? И второй вопрос,немного не по теме. Если на регистрацию квартиру мы поставим уже в 2020г. налоговый вычет за покупку мы сможем получить только начиная с 2020 г.?
Добрый день, Любовь.
Если вам вручили акт 30.12.19, а вы его не подписали, это не всегда означает, что застройщик уложился в сроки. Все зависит от того, имели ли вы право не подписывать акт или не имели.
Налоговый вычет можно получить, когда получаете право собственности на квартиру, т.е. если в 2020, значит в 2020 можно получить налоговый вычет.
Добрый день!
У нас такая ситуация. Крайний срок передачи квартиры по ДДУ — 30.09.19. Приёмка была 24.10.19, в ходе которой были обнаружены дефекты, в т.ч неработающая вентиляция. Акт не подписали и ждём устранения дефектов. Уведомление о завершении застройщик прислал 05.11.19, в котором указано, что передача объекта начнется с 28.10.19. В адрес застройщика направляли письмо 4.12.19 о готовности принять квартиру и уведомление о факте посещения квартиры с целью принятия, где указали все дефекты с просьбой устранения и передачи квартиры в кратчайшие сроки.
1. Что то из наших действий могло ли обезопасить от передачи одностороннего акта?
2. Крайний срок принятия квартиры до получения одностороннего акта отсчитывается с даты приемки 24.10.19?
3. Может ли застройщик все равно прислать односторонний акт, не смотря на наличие такого недостатка как неработающая вытяжка?
4. Если может прислать, то чтобы избежать получение одностороннего акта необходимо подписать акт приема передачи как есть? Или есть еще другие пути?
5. При подписании акта, нужно ли ссылаться на наличие недостатков, указанных в акте первичного осмотра? Или нужно перед подписанием акта снова составлять акт осмотра с дефектами (если не все устранили)?
6. Прошел срок устранения дефектов 45 дней, а на приёмку не зовут, что можно делать в этом случае?
Здравствуйте, Яна.
1. Вот письмо с указанием дефектов может обезопасить от одностороннего акта
2. Да, верно
3. Прислать односторонний может, но он будет незаконнен, тем менее некоторые все равно присылают
4. В этом случае следует просто оспаривать одностороннюю передачу в суде
5. Просто составляйте акт приёма-передачи и все
6. Уточните, делать в этом случае для чего: чтобы принять квартиру, чтобы исправили дефекты или для чего-то еще?
Здравствуйте, покупали квартиру по ДДУ, согласно ДДУ срок сдачи дома 21.08.2018 года, фактически дом сдался 27.12.2018 года, ключи раздавали в мае 2019 года. Письменного приглашения на получение ключей, а также письменного уведомления о переносе сроков не было. Приглашены были звонком отдела продаж на мобильный. За ключами в мае не приехали и акт приема передач подписали только 29.12.2019 года, в связи с тем что дом был подключен не ко всем комуникациям (тепло, гор. вода, а также имелись большие долги перед энергсетями, водоканалом). как только застройщик погасил долги и заключил дговора с теплосетями мы подписали акт приема. скажите пожалуйста могу ли я взыскать с застройщика неустойку? и в моем случае до какой даты считать? и какую ставку рефинансирвания смотреть? Спасибо.
Добрый день, Айгуль.
1) Неустойку взыскать можно
2) Просрочку считайте вплоть до даты подписания акта приёма-передачи
3) Ставку рефинансирования используйте ту, что действовала на день подписания акта приёма-передачи
Здравствуйте!
Большое спасибо за статьи на вашем сайте. Все просто, понятно и доступно для простых людей «не-юристов».
Будьте добры, прокомментируйте пожалуйста, когда в моем случае можно уже считать что просрочка пошла и отправлять претензию и иск в суд?
Хочу понять, как к моему ДДУ будет применимы условия самого первого пункта из вашей статьи («проверьте… началась ли просрочка).
Выдержка из пунктов моего зарегистрированного ДДУ относительно срока:
Статья 2. СРОКИ ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
2.1. Застройщик обязан передать Квартиру Участнику долевого строительства по акту приема-передачи в порядке, установленном действующим законодательством, во II квартале 2019 года, после ввода Объекта в эксплуатацию, в состоянии, соответствующем п. 2.3. Договора, при условии выполнения п. 5.1. Договора.
2.2. Сообщение Застройщика о готовности к передаче Квартиры направляется Участнику долевого строительства не позднее чем за 30 дней до предполагаемой даты передачи Квартиры, заказным письмом с описью вложения, с уведомлением о вручении по указанному в настоящем Договоре адресу.
Других упоминаний о датах и сроках, кроме вышеуказанного пункта, в ДДУ я не нашел. Я не нашел двух отдельных сроков (дат): ввода дома в эксплуатацию и даты передачи объекта. Я плохо искал?
Добрый день, Сергей.
В вашем случае пошла просрочка с 1 июля 2019 года. С этого дня можно отправлять претензию и подавать иск.
Спасибо за консультацию! И еще подскажите пожалуйста, не понимаю одного момента: просрочка уже пошла, но дом еще не достроен (еще года два будут строить). Если я сейчас подам иск в суд, и выиграю его — то мне компенсацию присудят с момента просрочки и на текущий день (видимо на день вынесения решения суда).
А ведь дом еще будут строить года два, и как быть с теми деньгами неустойки, которые «накапают» с момента решения суда, и до момента фактической сдачи? Решение суда же не может распространяться «вперед»?
Мне потом на остаток неустойки надо будет второй раз судиться? (уже после сдачи квартиры).
Вы можете попробовать взыскать неустойку и за будущую просрочку в том числе.
Добрый день. Подскажите, как лучше действовать. Срок сдачи по договору дду 31.12.2019. Дом не сдан, на собрании озвучили новую дату 30.06.2020. В проекте 2 дома, первый задержали на 3 мес. Застройщик переименовался, но реквизиты прежние.
Когда и как лучше подавать претензию, если застройщик называет новую дату сдачи сам.
Чем грозит переименование ( объясняют требованием законодательства разделить счета по объектам строительства, застройщик имеет много объектов).
Здравствуйте, Татьяна.
Подавать претензию лучше сейчас ценным письмом с описью вложения.
Для вас переименование застройщика ничем не грозит.
Добрый день. Подскажите, как правильно рассчитать неустойку. В отношении застройщика открыто конкурсное производство 27.08.2019 г. В договоре УДС застройщик обязуется обеспечить сдачу объекта и получение разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2017 года. Неустойку можно рассчитать с 01.01.2018 по текущую дату или по 27.08.2019 г.? Процентную ставку необходимо применять по периодам действия ставки или на 01.01.2018? В настоящее время строительство не ведется. Можно ли в дальнейшем получить проценты от застройщика-банкрота?
Здравствуйте, Елена. Что такое УДС, уточните.
И в какие сроки застройщик должен подписать с вами акт приёма передачи квартиры?
Процентную ставку используйте на день введения конкурсного производства.
Договор УДС — договор участия в долевом строительстве. Застройщик обязуется обеспечить сдачу объекта и получение разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2017 года. Передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в течение 6 месяцев.
Неустойку можно требовать с 01.07.2018 по 27.08.2019 г.
А что за проценты с застройщика банкрота?
Здравствуйте! Просрочка передачи квартиры по ДДУ 2,5 мес. Написал претензию Застройщику на неустойку на весь период по настоящее время (дата передачи претензии). Рекомендуете ли в претензии потребовать от Застройщика оплату и за будущий период до подписания акта из расчета $ за каждый день просрочки..? Не разозлит ли это суд? Какую сумму посоветуете при такой просрочке за моральный ущерб? 50000 люди просят за большую просрочку…Есть перспективы все же принять квартиру в этом месяце…Спасибо!
Добрый день.
В претензии не рекомендую требовать оплату неустойки за будущий период просрочки, поскольку все равно никто её не выплатит.
В то же время в суде все равно можно заявить неустойку за будущую просрочку.
Моральный вред достаточно просить в объеме 50 т. р.
Добрый день! Когда можно начинать процесс взыскания второй части неустойки в нашем случае? Дом должен был сдаться 30.09.19, 24.12.2019 — мы обратились с исковым заявлением в суд (после игнорирования нашей претензии застройщиком). Сейчас вынесено решение о взыскании с него неустойки за период с 01.10 по 24.12. Пока оно не вступило в законную силу имеем ли мы право направить ему претензию о взыскании неустойки за период от 25.12 и до наст.времени? Дата сдачи сейчас озвучивается 01.03.2020.
Здравствуйте, Елена.
Право подать претензию вы имеете.
Вторую часть неустойки можете взыскивать когда угодно.
Подскажите возможно ли при подаче в суд как то учесть упущенную выгоду от сдачи квартиры в аренду, задержка сроков сдачи составила 7 месяцев, планировали квартиру сдавать, есть ли судебная практика
Если докажете, что реально собирались сдавать квартиру, то шансы взыскать упущенную выгоду есть
Добрый день! На данный момент срок просрочки по ДДУ 19 месяцев, и дом еще не сдан, в перспективе только конец 2020 года. Никаких доп.соглашений о переносе срока не подписывались. Ответьте, пожалуйста, на вопросы:
1. Могу ли я взыскать неустойку за будущую просрочку? И как высчитать ее, нужно как-то доказать что дом не сдадут раньше конца 2020 года?
2. Какую сумму указывать в иске? В ДДУ сумма 2 117 000, я приобретала квартиру по договору уступки за 1 800 000. Понимаю что обычно правильно сумму по ДДУ высчитывать, но так как у нас она выше, то смогу предоставить документы что я лично оплатила только 1800т.р. Но есть документы подтверждающие что первый участник ДС оплатил 2 117 000.
Здравствуйте
1) Просто взыскивайте неустойку до даты подписания акта приёма-передачи. Высчитывать её не нужно. Вы взыскиваете неустйоку за каждый день будущей просрочки.
2. Цену дду указывайте.
Подскажите пожалуйста, застройщик в одностороннем порядке внес изменение в проект, увеличил на один этаж здание, изменил материал внешней отделки здания, при этом перенес срок сдачи на один год. ИМЕЕМ ли мы право требовать неустойку по договору ДДУ, если в договоре прописан пункт: «Срок строительства и получение разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию может быть изменен в случае внесения изменений в проектную документацию и проектную декларацию. В случае если строительство Жилого дома не может быть завершего в предусмотренный срок. Застройщик не позднее чем за месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику соответствующую информацию и предложение об изменений условий договора.Участник обязан в дневный срок с момента получения предложения рассмотреть его и дать ответ. Изменение предусиотренного Договором срока передачи Застройщиком объекта долевого строительства Участнику долевого строительства осуществляется в порядке, уствновленном законодательством РФ.» Уведомление было направлено через два месяца, как Застройщик в одностороннем внес изменение в проектную . документацию. Дополнительное соглашение мы не подписали. Имеем ли мы право требовать неустойку за перенос срока сдачи.
Право требовать неустойку вы имеете.
Добрый день.Правильно ли я понимаю,что если не подпишу Передаточный акт в течении 10 дней,то последует односторонний акт от застройщика.Выдержка из договора:
5.4. В срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения УЧАСТНИКОМ
ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА уведомления о завершении строительства Объекта
недвижимости УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА обязан выполнить все свои
обязательства, установленные разделом 4(оплата) настоящего Договора, и принять Объект
долевого строительства.
Здравствуйте. Одоносторонний акт может быть выписан через срок, который указан в ДДУ для передачи квартиры в одностороннем порядке. Обычно это срок от 15 до 60 дней.
Добрый вечер. Интересует такая информация. У дома задержка ~1,5 Года. 2 раза уже получал неустойку по суду, скоро 3ий и последний суд т.к скоро должны начать отдавать ключи. Если я расторгну дду в одностороннем порядке, то они будут должны мне отдать проценты за пользования деньгами за весь срок? На это никак не влияет полученная неустойка?
Если делать все аккуратно, желательно с человеком, кто уже получал проценты за пользование деньгами за весь срок, когда была взыскана неустойка, то проценты за весь срок вы сможете получить.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста что нужно предпринять? Застройщик письменно уведомил о готовности оформления акта приема-передачи объекта долевого строительства со сроком от 2 марта 2020 года до 60 дней с последующими страшилками об одностороннем составлении акта. В виду большой удаленности проживания и датой очередного отпуска я смогу присутствовать на приемке не раньше ноября 2020года
Отправить доверенное лицо вместо вас принять квартиру по акту приёма-передачи.
В чужом городе, найти доверенным чужого человека???
А что такого?
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, очень интересует вопрос.
Просрочка по ДДУ примерно 2 года, сумма приличная. Застройщик грозится сдать квартиры через 3-4 месяца.
Хочу оформить договор цессии и перевести просрочку к юридическому лицу.
Вопрос в следующем: могу ли я перевести просрочку к юр.лицу, например, на свое ИП или свое ООО? Если возможно так, то может ли это повлиять на решение суда?
Информации не нашла таковой в интернете и в законе.
Разумеется, что в дальнейшем в суде сражаться от имени своего ип/ооо.
Заранее спасибо за ответ!
Перевести можете.
Повлиять это на решение суда также может.
Добрый день. Помогите, пожалуйста. Застройщик ООО «Прогресс», ЖК Южный (5-я блок-секция) в Красногорске. Квартира с отделкой. По ДДУ «срок ввода в эксплуатацию -||| квартал 2019. С учетом отделки квартиры срок передачи -1 квартал 2020 (срок начала передачи)».
В соседнем пункте ДДУ застройщик обязан: «Передать участнику квартиру по акту приема-передачи в IV квартале 2019».
Вопросы:
Правильно понимаю, что просрочка (а с нею и право на неустойку) начинается с 01.01.2020 (ну или с 10.01.2020, как посчитает судья)?
Влияет ли такое условие в ДДУ, как «В случае возникновения НЕПРЕДВИДЕННЫХ обстоятельств, исключающих передачу квартиры срок (имеется ввиду 4-й квартал 2019) может быть продлен застройщиком не более чем на пол года, что не влечет никакой ответственности для застройщика и не влечет за собой расторжение ДДУ» на ситуацию? Нужно ли обжаловать отдельно данный пункт в суде?
И на практике может известно исполняет ли данный застройщик ИЛ в настоящее время?
Спасибо за отклик и человечность
1. Неустойка с 10.01.20 считается.
2. Условие влияет. Обжаловать нужно.
3. Мне неизвестно платит ли застройщик или нет
Спасибо большущее!! У Вас классный сайт и информативность.
еще вопрос, как считаете, срок исковой давности для признания такого пункта ДДУ ничтожным три года?
Срок исковой давности три года, но срок, скорее всего, начинает идти с даты заключения договора.
Здравствуйте, Сергей!
У меня такой вопрос. Мы купили квартиру по ДДУ. День, когда застройщик сможет подписать акт приемки-передачи в одностороннем порядке — 1 марта. 16 февраля квартира была осмотрена (проведен первичный осмотр) нами вместе со строителями в присутствии представителей застройщика. Список недочетов, которые нужно устранить, составлен. Их там на 4 страницы. Требование устранить составлено и будет отправлено почтой РФ ценным письмом по фактическому и юридическому адресу завтра утром. Отвозить акт по их образцу (с указанием недочетов) к ним в офис мы не собирались. Мне казалось, что мы все делаем правильно, но прочитав вашу статью, засомневалась. Вы говорите о том, что подписание акта приема-передачи в одностороннем порядке застройщиком сильно ухудшает шансы на получение неустойки. Что в нашем случае? Мы осмотрели квартиру до 1 марта, отправили требования 25 февраля, но наше письмо с требованиями может прийти к застройщику и после. Может, нам все же стоит отвезти им подписанный с нашей стороны акт с прилагаемым списком недостатков в их офис «ногами» (плюс к отправлению требований почтой), чтобы они не подписали акт в одностороннем порядке? Или, если мы уже были, квартиру осмотрели, требования направили до 1 марта, то суд не признает нас дольщиками, затягивающими приемку, и ездить не обязательно?
Зависит от существенности дефектов
К сожалению, ваш ответ припоздал. Но письмо дошло до 1 марта. Я уже получила уведомление о вручении.
Здравствуйте, не откажет ли мне суд во взыскании неустойки, если договором предусмотрен срок выплаты неустойки в течении 180 рабочих дней. (законно ли это?), а с момента получения ими претензии прошел только 1 месяц…
Не откажет
Сергей здравствуйте, скажите пожалуйста в случае если уведомление застройщика о готовности передачи обьекта не было мною получено и вернулось отправителю с отметкой срок хранения истек, с какого момента застройщик может составить односторонний акт приема передачи, с момента возврата отправителю или через пять дней после возврата? , при этом срок для принятия квартиры в дду указан 5 дней, и если уведомление не получать но самому все же обратится к застройщику с письмом о готовности принять квартиру после осмотра, будет ли судом это расценивается как злоупотребление правом со стороны дольщика
В ч.6 ст.8 ФЗ 214 говорится:
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Т.е. через 2 месяца после получения дольщиком уведомления застройщик может передать квартиру в одностороннем порядке. Но если в договоре ДДУ есть оговорка, что можно передать квартиру раньше, то значит можно раньше.
У вас был осмотр объекта, значит обращаться к застройщику с уведомлением о готовности принять квартиру после осмотра не имеет смысла, так как осмотр объекта и составление акта осмотра — это и есть своеобразное уведомление застройщику о готовности принять квартиру.
Добрый день.
Скажите пожалуйста,
1) если у меня в ДДУ стоит дата передачи ключей до 31.03.2020, сегодня застройщик прислал смс о том, что отсрочивается передача объекта до 31.07.2020, нужно ли и когда, если нужно, подавать в суд о требовании неустойки за просрочку?
2) Также, при будущей приемке будет куча недостатков по квартире (она еще и сдается с ремонтом и практика уже сданных корпусов неумолима, а застройщик ПИК и ЖК Митино Парк), то принимать ее нужно с юристом и специалистом по строительству, в результате будет акт о дефектах и нарушениях. Так в итоге, подписывать акт приемки квартиры в этот момент, или ждать 45 дней пока не устранят все, и только потом снова всей компанией специалистов смотреть устранили ли недостатки. Так вот когда нужно (лучше или выгоднее) подписать этот несчастный акт приемки квартиры? При первой приемке, до 45 дней? Во второй, через 45 дней в независимости от факта устранения? Или после 45-60 дней застройщик итак вправе в одностороннем порядке передать мне квартиру? Получается мне дважды придется нанимать экспертизу и приемщика?
Я немного запутался….
1) С 15.04.20 по 15.05.20
2) Все зависит от существенности дефектов: существенные дефекты у вас будут в квартире или нет?
Здравствуйте, спрошу наверное глупость, но тем не менее…
В данной статье приведен пример претензии в которой указан ее размер как 447167,14 р, а ниже расчет с формулой, где общая сумма 93893,78 р… Также в теле самого документа написано, что «…застройщик выплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере двукратной ставке рефинансирования за каждый просроченный день…» Это в 300 раз больше той суммы, что в табличке… но и эта сумма не равна 447167,14 руб…
Это пример того, как неправильно заполнять претензию? или я что то недопонял?
Что-то не запутаться, прочтите эту статью https://rsokolova.com/stati/neustojka/pretenziya-zastrojshchiku-o-vyplate-neustojki-po-ddu/
Добрый день.
Во-первых, хотел бы поблагодарить вас за консультации. Очень много полезного прочитал в комментариях.
Во-вторых, хотел бы окончательно прояснить для себя несколько моментов)
Опишу ситуацию:
В ДДУ установлен срок передачи объекта до 31.10.2019г., чуть больше месяца назад выставили застройщику претензию, до этого отправляли уведомление о готовности принять объект ДС.
Несколько недель назад застройщик прислал уведомление о завершении строительства и о готовности к передаче объекта ДС, также указали номер телефона отдела заселения, по которому можно согласовать дату и время приемки. По телефону сообщили, что наш этаж еще не заселяют (пока заселяют те, что ниже), мол, ждите СМС. Сегодня звонил — ответ такой же. Хотя в соответствии с ФЗ квартиру мы должны принять в течение 7 рабочих дней после получения данного уведомления.
Планируем обращаться в суд. Вопросы следующие:
1. Можем ли мы уже сейчас, до подписания акта-приема передачи, обращаться с иском в суд? Насколько я понял из прочитанного, то так даже лучше…
2. Если суд удовлетворит требования и вынесет решение в нашу пользу до подписания акта приема-передачи, то оставшуюся часть неустойки нужно будет взыскивать вторым иском? И если акт приема-передачи будет подписан до вынесения решения, то можно ли будет уточнить сумму неустойки ходатайством? Интересуюсь в связи с тем, что по всем прогнозам ключи получим в течение месяца, но не уверен, что к этому времени уже получим решение суда.
3. Хотел еще уточнить: доверенность на юриста, представляющего наши интересы, нужна только нотариальная? в статье 53 ГПК РФ указаны еще какие-то, но не уверен, подойдут ли они
1) Можете
2) Если вы получаете решение до подписания акта приёмки, то вторую часть неустойки придется требовать следующим иском. Однако, если вы сразу выигрываете неустойку за будущую просрочку, то от второго иска освобождаетесь.
В то же время уточнить сумму неустойки можно в любое время до вынесения решения.
3) На юриста делается нотариальная доверенность согласно п.2 ст. 53 ГПК РФ:
Доверенности, выдаваемые гражданами, могут быть удостоверены в нотариальном порядке либо организацией, в которой работает или учится доверитель, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом, управляющей организацией по месту жительства доверителя, администрацией организации социального обслуживания, в которой находится доверитель, а также стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении, командиром (начальником) соответствующих воинских части, соединения, учреждения, военной профессиональной образовательной организации, военной образовательной организации высшего образования, если доверенности выдаются военнослужащими, работниками этих части, соединения, учреждения, военной профессиональной образовательной организации, военной образовательной организации высшего образования или членами их семей. Доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверяются начальником соответствующего места лишения свободы.
Огромное спасибо! Значит я все правильно понял (благодаря вашему сайту)
Добрый день! В договоре дду плановый срок ввода в эксплуатацию дома 3 квартал 2020, а акт приема-передачи должен быть осуществлен до 31.12.2021. Я правильно понимаю, что в суд на неустойку мы можем подавать только после 31.12.2021? Заранее спасибо за ответ.
Да, все верно.
Здравствуйте. Пришло время подписать акт приема-передачи квартиры, которая была построена с нарушением сроков. Исполнительный лист на неустойку за часть времени просрочки находится у судебного пристава, но выплату еще не получили, т.к. у застройщика нет денег. На оставшуюся часть неустойки за просрочку мы с застройщиком можем договориться (там небольшая сумма) и если в этом случае в акте будет фраза, что мы не имеем претензий, повлияет ли это как-нибудь на уже полученный исполнительный лист? Например, что мы уже не сможем по нему получить причитающуюся нам сумму.
Нет, не повлияет, так как согласно ч. 2 ст. 9 Гражданского Кодекса РФ: Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
…и в дополнение к предыдущему вопросу хотел бы уточнить: в ДДУ есть пункт «права требования по настоящему договору передаются участником долевого строительства в залог банку после регистрации договора…Залог действует до момента передачи Объекта ДС участнику долевого строительства….», договор, соответственно, зарегистрирован. Значит ли это, что мы можем обращаться в суд только после передачи Объекта ДС, т.е. только после подписания акта-приема передачи?
этот пункт в ДДУ не распространяется на права требования неустойки, так как согласно постановлению десятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2018 г. по делу N А41-75158/17: Право требования взыскания неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество
Еще раз спасибо!!
Как будет считаться размер неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, если исходные данные, необходимые для расчёта, я не знаю.
Неустойка будет считаться на основании ч. 2 ст. 6 ФЗ-214:
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Здравствуйте!У меня такой вопрос: по договору ДДУ Застройщик должен был передать объект до 31.12.2017. В настоящее время объект до сох пор не передан и просрочка составляет более трех лет. Так как у нас не было в собственности жилья, а конкретных сроков по данному договору ДДУ мы не знаем, то мы вынуждены были взять вторую ипотеку на приобретение жилья. Вопрос: могу ли я подать претензию, а потом и иск на возмещение процентов по второй ипотеке?
Подать претензию вы можете за срок до 02.04.20 за просрочку передачи квартиры по ДДУ.
Проценты по ипотеке, к сожалению, при иске за неустойку не взыскиваются.
Это требование может иметь место только при расторжении ДДУ.
Добрый день!
Согласно Приложения к ДДУ квартира должна быть с ремонтом. Стоимость 1 кв.м. площади рассчитывалась в ДДУ сразу одной суммой, с ремонтом. Акт приема-передачи квартиры подписали, с указанием того, что услолвия Приложения (касающиеся ремонта) будут выполнены в течение 3-х месяцев после получения Разрешения на ввод дома в эксплуацию.
Разрешение на ввод выдано 12.09.2019, акт приемак-передачи подписан 01.10.2019. Ремон в соответствии с Приложением к ДДУ не выполнен.
Вопрос: пишу претензию, требую неустойку. Могу ли ссылаться на 214-ФЗ? Или на Закон о защите прав потребителей? Или на то и другое?
Неустойку в двойнгом размере рассчитывать? И нужно ли в претензии вообще ссылаться на конкретные статьи закона?
Благодарю!
1. На 214 ФЗ ссылайтесь.
2. Неустойка, верно, в двойном объеме.
3. В претензии непринципиально на что вы ссылаетесь, главное, чтобы подсчет был верный
Добрый день, вопрос по долевому строительству Застройщик ввел дом и получил акт ввода в эксплуатацию с опозданием в один месяц, чем как написано в договоре дол участия, дом передал участникам в срок. Вопрос: будут ли последствия для застройщика в виде выплаты неустойки дольщикам если акт ввода с опозданием.
Нет, не будет, так как застройщик выплачивает неустойку только за задержку в передачи квартиры согласно срокам передачи в ДДУ
Подскажите, есть ли шанс получить неустойку, если застройщик до сих пор не выдал ключи, а срок окончания выдачи по ДДУ — 31 марта 2020 (каникулы по коронавирусу). Или это будет считаться форс-мажором? Письма застройщик рассылал с середины февраля, но выдача ключей по части ЖК до сих пор не начата.
К сожалению, нету, так как согласно поставлению правительства неустойка не накапливается с 02.04.20 до 1.01.21.
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Оформили договор долевого строительства. Срок сдачи дома 4 квартал 2018 года. Так же по договору, мы должны были внести полную сумму до этого времени. Но внесли половину, так как вторую половину, застройщик сказал, что сообщит, когда нужно будет внести. Сейчас уже почти середина 2020 года, дом не сдан. Задумались о требовании компенсации. Но поняли, что сами нарушали его, не внеся во время деньги, хоть и по рекомендации застройщика. Так же в договоре указаны штрафы, в нашу сторону, аналогичные, что и прописаны в кодексе, относительно неустойки, в сторону застройщика.
Вопрос. Можем ли мы претендовать на компенсацию неустойки ? Если да, то при каких условиях. Или остаётся просто ждать.
Спасибо!
Добрый день, Артем. На наш взгляд, у вас несколько запутанная ситуация, вероятно связанная с тем, что застройщик придумывает некие серые схемы для того, чтобы снимать с себя ответственность в случае нарушения им условий договора. Тем не менее, я бы не советовал вам прислушиваться к тому, что я могу предложить, судя, по вашим словам, так как, скорее всего, ответ будет не до конца верный, потому что нет всего договора перед глазами.
По нашей практике я не помню, чтобы у кого-то в новостройках был подобный случай, чтобы застройщик столько времени не требовал оплаты по договору. Так как для того, чтобы уйти от ответственности в по выплате неустоек застройщик может выбрать гораздо более доступные пути. Поэтому, вероятно, у вас застройщик из тех, кто слишком быстро принимает те или иные решения, либо у вас более пессимистичный сценарий, что застройщик мог присвоить все ваши деньги, а договор расторгнув в одностороннем порядке, из-за его неоплаты, чтобы в дальнейшем продать квартиру еще раз.
Поэтому, на мой взгляд, я бы сначала узнал в Росреестре о том, зарегистрировано ли ваш договор или нет.
На второй вопрос с неустойкой я, к сожалению, не могу ответить, та как слишком много возможных вариантов может быть, связанными как с условиями договора, так и возможностью получить компенсацию после вынесения решения суда реально на свой счет с вашего застройщика. Так как многие сейчас могут готовить себя к предстоящим банкротствам, связанными с возможным экономическим кризисом, а поэтому, не исключено, что пытаются спрятать как можно больше денежных активов.
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, от цены ДДУ ведь ведётся расчёт неустойки, не от цессии, правильно? А если цена ДДУ выше цессии? Мнения специалистов, к которым мы обращались, разделились.
При банкротстве расчёт производится до дня, предшествующего дню объявления банкротом застройщика, а не дню принятия решения судом о признании банкротом? Или все-таки до дня возбуждении дела о банкротстве застройщика (день принятия судом заявления о признании банкротом), в соответствии с постановлением Пленума ВАС? Мнения по этому вопросу также разделились.
Благодарю!
Добрый день, Анастасия. Согласно ч.2 ст.6 214-ФЗ, неустойка рассчитывается от цены ДДУ:
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
В противном случае, если бы неустойка считалась от цены цессии, то можно было половину застройщиков в стране разорить за пару месяцев, сперва купив у одного ДДУ за 3 млн. руб., затем перепродав его знакомому по договору цессии, где цена соглашения уже стояла 416 трлн. рублей, а потом придя в суд с требованием неустойки от новой цены договора. Сомневаюсь, что хоть какой застройщик сможет выплатить неустойку от такой цены договора хотя бы за 1 день просрочки.
Что касается второго вопроса, до какой даты считать неустойку ДДУ в банкротстве, то сперва было бы важно понимать, что с большей долей вероятности от этой процедуры, вряд ли, возможно будет получить хоть какие-то выплаты, так как если у застройщика будут какие-то средства на оплату требований кредиторов, то в основном их заберут банки и конкурсный управляющий.
Чтобы дело дошло до выплаты неустойки во время банкротства — я такого случая не встречал, хоть и не исключаю, что, если я не видел никогда привидение, это не значит, что кто-то другой его тоже никогда не встретит. Во всяком случае, возвращаясь к вашему вопросу, я бы считал неустойку ДДУ, включая тот день, когда арбитражный суд объявил о введении конкурсного производства в отношении застройщика.
Благодарю Вас за ответ!
Вы считаете это дело безнадёжным, а точнее бесполезным, не взялись бы за него?
Нет, полностью это дело я не считаю безнадежным, но взялся ли бы я за него или нет, взялся.
Здравствуйте Сергей. Скажите пожалуйста, подали иск в суд на застройщика по поводу завышения застройщиком квадратуры жилья. В Договоре одна квадратура, по факту меньше на несколько квадратов и вторая претензия не соответствие стен туалета чертежу (могут потом инкриминировать перепланировку) вопрос в том : можно ли жить в этой квартире до решения суда. Квартира простаивает уже год в том же состоянии как отдал застройщик, дом сдан, люди давно живут. Иски суды перестали принимать еще осенью 2019 г. , потом пандемия, а хотелось бы жить а своем жилье. Заранее спасибо.
Если квартира передана, то жить можно
Застройщик задержал сдачу на 2 месяца. Доп соглашения о сроках не было. В акте я подписал, что претензий по сроку нет. Можно ли все же требовать неустойку ?
Можно
Добрый день! У меня аналогичная ситуация с предыдущим комментарием. Застройщик задержал сдачу на 2,5 месяца. В акте подписала, что стороны считают взаимные обязательства по договору выполненными и не имеют материальных претензий. Есть ли шанс получить неустойку? сначала направить претензию застройщику или сразу иск в суд? Спасибо
Шанс получения неустойки зависит от периода времени, когда началась и закончилась просрочка.
Если период времени позволяет, то необходимо подать претензию застройщику с требованием уплаты неустойки. Если он откажется, то дальше следует подать исковое заявление в суд.
Скажите,могу ли я требовать неустойку, если был период пандемии. Сроки сдачи из-за этого сдвинулись. Вроде,как федеральное правительство выдвинуло меру поддержки для застройщиков, это так ?
Требовать неустойку можно, если просрочка началась до пандемии, или продолжится в 2021 году
Здравствуйте! подскажите, если я продаю квартиру по переступке, переходит ли право требования неустойки к покупателю? То есть если в договоре нет про это ни слова, у кого будет это право? У меня (продавца) или у него (покупателя) ?
Переходит, но можно в договоре указать, чтобы не переходило
Здравствуйте, был заключен договор ДДУ и куплена квартира в июле 2019г. при указанном в договоре сроком заселения до 30.11.2020, в итоге дату заселения, автоматом, без уведомления меня, перенесли на месяц (31.12.2020г) ,а сейчас пришла смс , что заселение будет до 31.03.2021г., у меня 2 вопроса:
1) Сколько раз застройщик может переносить срок сдачи квартиры? (разрешение на ввод в эксплуатацию застройщик получил в сентябре 2020г);
2) Как лучше (метод, сроки) подавать неустойку ?
Спасибо.
1) В рамках договора обычно нисколько застройщик не может переносить срок сдачи квартиры.
2) В зависимости чего хотите добиться и чем готовы уступить.
Хочу добиться выплат по неустойке, так как приходится снимать квартиру, (думал заселиться хотя бы в январе 2021) поэтому , думаю, как лучше поступить, обращаться в суд или сначала обратиться к самому застройщику (заявление и тд)
Сначала стоит обратиться к застройщику, но на многое не рассчитывайте, они крайне редко идут на встречу своим клиентам
Добрый день,
Срок сдачи квартиры 30.12.20
25.11 была приемка, квартиру мы не приняли в связи косяками застройщика
До сих пор частично они не исправлены , и нас не зовут на повторную приемку..
15.12 было написано заявление по их форме, просьбой разъяснить почему нечего не делается, но ответа не было
С 2.01.21 идёт просрочка?
Притензию застройщику есть смысл писать? Или только через суд?
Здравствуйте, претензию, конечно, есть смысл писать.
Добрый день, покупал квартиру 14.09.2020 по ДДУ
Ввода дома в эксплуатация по договору 31.12.2020 и плюс два месяца на передачу квартиры.
Подскажите можно ли рассчитывать на компенсации и что делать.
20.12.2020 на почту пришло письмо от застройщика, что необходимо подойти в офис для заключения доп соглашения. Якобы в связи с коровирусом они считают это обстоятельство неопродолимой силы и хотят перенести сроки ввода дома в эксплуатация на 31.03.2021
Здравствуйте.
Отвечая на ваш вопрос, да, конечно, можно рассчитывать на компенсацию. Для её получения необходимо подать претензию
Здравствуйте! По ДДУ застройщик обязан передать квартиру не позднее 31.12.20, так как он этого сделать не успел, а 30.12 20 получил только РВЭ, в связи с чем с 01.01.21 возникло право на получение неустойки. Вопрос в следующем: следует ли сейчас подавать претензию застройщику за такой короткий срок? Если он откажет в удовлетворении требований, хочу подать в суд с требованием выплаты неустойки до момента подписания апп. Как тогда в данном случае, суд будет считать 50% штраф от суммы, если окончательная сумма не известна? На сколько я понимаю, обращаться следует в мировой суд т.к сумма иска до 100т.р., а если она по итогу перевалит 100т.р. на момент подписания апп? Спасибо!
Добрый день, Дмитрий.
Поскольку будущая неустойка находится где-то в будущем времени, то штраф к ней не взыскивается.
Что касается других вопросов, то:
1) подавать претензию сейчас
2) обращаться в суд общей юрисдикции
Сергей, добрый день! Подскажите, пож-та, застройщик задерживает срок передачи квартиры, направил письмо о готовности обсуждать вопрос компенсации и указал номер телефона для связи. Правильно я понимаю:
1. что вопрос может решиться мирно с выплатой неустойки или нужно в любом случае написать претензию с указанием посчитанной суммы неустойки, чтобы ее получить?
2. когда лучше направлять претензию застройщику: до передачи или после подписания акта приема?
Заранее спасибо!
Инна, да, вы правильно понимаете, что вопрос может решиться мирно. Претензию же следует направлять до передачи акта.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста когда мне подавать претензию на неустойку. По дду ввод в эксплуатацию 25,06,2020 а ключи до 31.10.2020. После чего было подписанно доп соглашение на перенос сроков всвязи с федеральным постановлением ввод в Э 30.11.2020 а ключи до 31.12.2020. На 15.01.21 дом еще строится. Просят подписать новое доп соглашение(ввод в жкспл. до 31.01, ключи до 28.02) . Если я сейчас подам претензию то как указать в ней последующую сумму просрочки?
Что значит «последующую сумму просрочки»? Будущую неустойку имеете ввиду?
Сергей, здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, если срок передачи ключей до 31.12.2020 и застройщик 23.12.2020 пригласил на получение, но собственник пришёл 15.01.2020 и квартиру не принял. Исправлений ждать до 2-х месяцев. Можно ли рассчитывать на неустойку после исправлений и подписания АПП? Заранее спасибо
Добрый день. На неустойку можно рассчитывать.
Здравствуйте! Есть Исполнительный лист на взыскание неустойки по день фактического исполнения обязательств. Приставы говорят, что для получения этой части неустойки нужно ждать подписания АПП и потом только они начислят неустойку. В ИЛ не говорится ПОСЛЕ получения АПП, но и не устанавливается периодичность выплаты. Вопрос — как убедить приставов рассчитывать неустойку частями, например, раз в месяц или квартал? ( с момента передачи ИЛ прошло уже 11 месяцев и ни копейки приставы не насчитали). Спасибо за ответ!
Это вопрос для личных консультаций
Здравствуйте. В проектной документации есть две даты. В ДДУ — одна дата. В ДДУ написано: планируемый срок передачи помещения дольщику — не позднее 31 декабря 2020. В проектной декларации: Первая дата — Первоначальная дата передачи застройщиком объекта долевого строительства 31.12.2020. Вторая дата: Планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства:
30.06.2021. Сейчас уже можно подавать на неустойку или надо ждать наступления 30.06.2021 и подавать в июле 2021? В ДДУ дата 30.06.2021 не фигурирует и я о такой дате узнала только прочитав ПД сегодня. Буду очень благодарна за разъяснение.
Просрочка у вас начинается с 31 декабря 2020, поэтому подавать на неустойку сейчас уже можно
Статья *****
Если постановление 423 действует до 01.01.2021. То дату начало неустойки нужно считать с 02.01.2021?
с 01.01.2021
Добрый вечер, Сергей. Прошу проконсультировать. Нужно ли мне подписывать акт приема -передачи объекта долевого строительства, и если да, то каким образом, если в доп. соглашении к договору к ДДУ есть пункт, который застройщик НЕ выполнил — это «Завтройщик обязуется выполнить работы по постановке на кадастровый учет помещения гостиная с назначением кухня, помещения кухня с назначением гостиная»
я бы не подписывал
Добрый день, Сергей. У нас покупка квартиры по ипотеке с использованием средств мат капитала в качестве первоначального взноса. Мат капитал пенсионный фонд перевел на несколько месяцев позже, чем в договоре ДДУ (причина — не работал пенс фонд в пандемию и мы не могли даже подать заявление в него). Застройщик перенес срок сдачи объекта.
Подскажите пожалуйста:
1. Есть ли смысл подавать претензию (и в дальнейшем судиться) застройщику на неустойку.
2. Не получим ли мы в ответ какую-нибудь неустойку, за то, что вовремя не организовали перевод мат капитала?
Заранее спасибо.
Здравствуйте.
1. Если просрочка есть, то подавать претензию можно.
2. Не получите.
Здравствуйте! Возможно ли в иск, включить налог на доход физического лица, от присуждённой суммы? Чтобы застройщик заплатил присужденную сумму с налогом или выплатил из собственных средств за истца. Если да, то как правильно прописать в иске? Спасибо!
Добрый день. Включить требование о компенсации тех или иных убытков возможно только после того, как убытки были фактически понесены.
Что касается взыскания налога с застройщика, то я сомневаюсь, что данное требование будет удовлетворено.
Добрый день!
Такая ситуация: по договору ДДУ застройщик должен был передать ключи в начале января 2021г. В конце декабря 2020г пришло заказное письмо от застройщика, что мы должны принять объект в течение 10 дней. Но по факту на объекте полным ходом шла стройка. Квартиры были не готовы к сдаче. Сейчас середина марта, ключи до сих пор не получены, т.к. идет устранение недостатков. Можем ли мы рассчитывать на выплату неустойки?
Добрый день. Можете.
Добрый день. Прошу подсказать. Передача квартиры была перенесена на 20 дней (от даты в договоре до начала выдачи ключей). Через 5 дней произвел осмотр квартиры и обнаружил дефекты, акт приема передачи подписывать отказался до их устранения. Сейчас у них есть 45 дней на доделку. Вопрос в том, с какого по какое число считается просрочка? с даты, прописанной в дду, до подписания акта приема-передачи или до начала выдачи ключей? или эти 20 дней просрочки входят отведенные законом 45 дней на доделки и если мне все устранят раньше, я не могу претендовать на неустойку?
С даты, прописанной в дду, до подписания акта приема-передачи.
Добрый день. Подскажите, пожалуйста, идет процедура банкротства. Конкурсный управляющий прислал приглашение явится в офис и подписать доп соглашение о переносе срок. Вопрос в том, что может ли управляющий запрашивать подписать, а не застройщик?
Юридически будет оформлено, что подписание происходило с застройщиком, а кто просит подписать: управляющий, застройщик, риелтор, — это уже не играет особой роли.
Застройщик предлагает выплатить в досудебном порядке половину стоимости от неустойки или сделать ремонт на эту сумму. Как нам быть согласится или идти в суд?
Как называется застройщик по договору?
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, взыскание неустойки по ДДУ возможно после даты введения процедуры наблюдения за застройщиком?
Да, получениие неустойки возможно
Добрый день. Подскажите, пожалуйста, в какой срок после подписания акта приемки возможно взыскать неустойку через суд с застройщика?
Взыскание неустойки возможно в течение трехлетного срока
Здравствуйте. В иске по взысканию неустойки ДДУ могу ли я претендовать на возмещение съема жилья, если квартира с черновой отделкой? Спасибо.
Добрый день. Можно.
Добрый день! У меня переуступка права оформленная 01.04.2021г., при заключении переуступки уже нарушены были сроки ввода в эксплуатацию. По ДДУ ввод не позднее 30.09.2020. Фактически ввели в эксплуатацию 05.04.2021. Уведомление о переносе сроков предыдущий участник не получал.
Могу я претендовать на неустойку за весь период просрочки? На какие статьи основываться — в части перехода всех прав и обязанностей в том числе сроков ввода в эксплуатацию к новому Участнику?
Можете, если не было подписано дополнительное соглашение.
п. 1 ст. 384 ГК РФ.
Выиграно 5 судов по неустойке у СК Дальпитерстрой, долгострой — должны были сдать в 04.2017 — до сих пор ждём, сейчас выдают ключи постепенно, нас ещё не приглашали. Неустойку платят копейками, возможно ли предложить застройщике неустойку отменять на бОльшую по метражу квартиру, и какова вероятность, что получится?
Возможно.
Вероятность есть, но не думаю, что существенная.
Добрый день.
У меня друг купил квартиру в ЖК Люберцы у Абсолют Недвижимость которые реализуют квартиры Самолет Девелопмент.
При покупке и оформлении документов в Договоре уступки прав требований были указаны сроки передачи ключей на квартиру Август 2019 года, но как оказалось, продавец оформлявший сделку, не вшил в договор доп соглашение Абсолюта и Самолетом о том что квартира будет передана до февраля 2020 года. О наличии этого доп соглашения не было известно до момента начала просрочки.
Доп соглашение в глаза не видели и не получали на руки.
Можно ли требовать неустойку? И чья вина в это, заатройщика, или продавца? С кого требовать неустойку?
Требовать неустойку при определенных обстоятельствах можно. Нужно изучать документы.
Добрый день!
У юр.лица договор ДДУ с застройщиком. Акт ПП подписан с просрочкой.
Можно ли взыскать в арбитражном суде отдельно неустойку и отдельно упущенную выгоду (аренда) или нужно обязательно одним иском сразу оба требования заявлять? Цель разных исков — снижение суммы взыскания в надежде что судья меньше порежет неустойку.
Добрый день. Взыскивать неустойку и отдельно упущенную выгоду можно.
Добрый день.
Только сейчас обнаружил, что в самом ДДУ в параграфе «Ответственность сторон» указана ответственность застройщика в виде иной неустойки, чем это предусмотрено 214-ФЗ. В договоре прописана неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования на момент передачи объекта долевого строительства. Законно ли такое условие в ДДУ? Или же должны применяться нормы закона?
Подскажите, пожалуйста.
Добрый день. Должны применяться нормы 214 ФЗ.
Добрый день!
На претензию застройщик не ответил (задержка сдачи дома и передачи квартиры), подано исковое заявление. Пригласили на заседание в суд. Что надо будет отвечать в суде?
Добрый день. Все индивидуально.
Добрый день! Купил хоз комнату в непостроенном доме 12.09.2019 дата сдачи 31.12.2021. 1го марта 2021 отослал претензию застройщику о расторжении ДДУ в одностороннем порядке. в середине апреля 2021 застройщик вернул деньги только за комнату без процентов.
С какого времени требовать проценты и указывать ли проценты на проценты с момента возврата денег за комнату?
Добрый день. Проценты требовать со дня оплаты. Проценты на проценты также указывать.
Добрый день.
Подскажите, реально ли (и с кого) взыскать неустойку за просрочку сдачи дома на более чем 3 года?
Дом всё еще в стадии строительства.
Застройщики уже несколько раз сменились. Сейчас дом взял в список Дом.РФ.
Благодарю.
Такие случаи в нашей практике бывали, но все зависит от множества факторов.
Добрый день! Купила квартиру по ДДУ, срок передачи квартиры по акту приема-передачи не позднее 30.03.2020г. На кого лучше подавать иск в суд(претензия уже была на ООО-отписались) на само ООО или на владельца? Какие нюансы подачи такого иска в суд?
Только на ООО можно.
здравствуйте, застройщик «самолет» должен был передать квартитру 30.06.21! не передал и на связь не выходит, на сайте пишут о переносе сроков сдачи! в договоре прописано, что при уступке прав требования штраф в размере 30 % от суммы договора, как избежать косяков и когда начинать требовать денежки?!
добрый день, что за косяки вы имеете ввиду? Недоделки или что-то другое?
косяки я имею ввиду чтобы денежки не профукать и получить как можно больше!
Компенсацию следует требовать сразу как появилась возможность
Добрый день, Сергей, подскажите, пожалуйста, как быть с долгом по ЖКХ за период просрочки передачи квартиры по вине застройщика? Застройщик затянул мне передачу квартиры на 320 дней. В итоге квартиру я принял, но сервисная компания (другое юрлицо) выставило мне счет за период с предельной даты передачи квартиры застройщиком по ДДУ по дату фактической передачи квартиры по акту. Кто должен оплатить этот долг? Сервисная компания футболит к застройщику, застройщик говорит — разбирайтесь с сервисной компанией.
нужно документы смотреть
Добрый вечер.
Скажите пожалуйста, если уже есть решение суда о взыскании неустойки по ДДУ, но в расчетах истца допущена ошибка, а именно в калькуляторе использовали опцию для юр.лица, а на деле — физ.лицо.. и сумма неустойки в 2 раза выше…
Что возможно предпринять?
Нужно решение посмотреть.
здравствуйте. По ДДУ срок ввода в эксплуатацию 20.02.2021. Ключи нам передали в мае 2021 акт подписали открытой датой. На сегоднящней день дом не сдан. В договоре указано передача ключей в течение 11 месяцев. Можно требовать компенсацию и с какого числа?
Компенсацию требовать можно. Дата, с которой можно требовать, указана в вашем ДДУ.
Добрый день!
Был суд по просрочке сдачи дома — иск был на 269т.р судья применила 333 статью и как итог присудили только 50к. Однако застройщику мне нужно за увеличение площади отдать 101т.р ((( Подскажите пожалуйста, есть ли смысл дальше подавать на апелляцию? они могут оставить без изменения или даже урезать первоначальное решение??
Смысл, конечно, есть
Добрый день! Подскажите пожалуйста, можно ли в одном иске заявить два требования (неустойка за просрочку передачи квартиры и о возврате излишне уплаченной суммы ввиду уменьшения фактической переданной квадратуры)?
Можно.
Добрый день!
Подписал акт приема передачи в котором есть пункт что я не имею претензий к срокам. Реально после этого обращаться в суд за неустойкой?
Реально. Но лучше послать сперва уведомление об отказе от данного пункта.
Добрый день, Сергей. Застройщик предлагает компенсировать неустойку в размере 1/6 от суммы неустойки, заявленной в претензии (600 т.р.) строиматериалами и работами по ремонту. стоит ли соглашаться? насколько суд может урезать размер неустойки? (регион — Башкортостан). Спасибо
Соглашаться не стоит. В Башкортостане не судились.
Добрый день. Купила квартиру. По договору передача квартиры дольщику должна произойти 29.02.2020г. До сих пор идет стройка, но уже подходит к концу. У меня два вопроса:
1. Когда нужно подавать на взыскание неустойки.
2. При расчете суммы неустойки будет ли исключен период с 03.04.2020 по 01.01.2021г.
Передача дольщику квартиры должна была состоять до начала пандемии.
с 30.02.20. нужно подавать на неустойку.
Добрый день, Сергей!
Подскажите, пожалуйста, будет ли действителен отказ дольщика от неустойки, если эта неустойка «обменивается» у застройщика на скидку в размере части цены на новую нежилую площадь, приобретаемую у этого же застройщика по новому договору (дополнительным соглашением учитывается как раз то, что дольщик отказывается от неустойки взамен скидки ____ р.).
Будет.
Добрый день.
Подскажите, в ДДУ прописана формулировка по выплате неустойке «в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от Цены договора за каждый день просрочки», это означает, что неустойка в этом случае считается по ставке на дату акта приемки квартиры или же ставка на последнюю дату договора ДДУ? Какая сумма должна учитываться при расчете неустойки? Сумма по ДДУ или фактическая стоимость квартиры в итоге? (Квартира вышла меньше по квадратуре, поэтому стоимость квартиры по факту уменьшилась)
1. Ставку вы сами выбираете.
2. Сумма по ДДУ в итоге.
Добрый день! Какая цена договора принимается в расчет неустойки — та которая в ДДУ? или та, которая прописана в АПП после обмеров БТИ? Цена по результатам обмеров изменилась в меньшую сторону.
Заранее спасибо!
Та, которая была уплачена.
Здравствуйте. меня интересует тот же вопрос, что и Светлану: «Какая цена договора принимается в расчет неустойки — та которая в ДДУ? или та, которая прописана в АПП после обмеров БТИ? Цена по результатам обмеров изменилась в меньшую сторону». Но Ваш ответ, — «Та, которая была уплачена» мне не понятен. На момент подачи иска о неустойке оплачена одна цена, а если застройщик вернет разницу за уменьшение площади, будет другая.
в вашем случае, та, которая прописана в АПП
Добрый день. С какой даты можно считать неустойку за несвоевременную передачу квартиры по ДДУ если в ДДУ указан срок сдачи 31.01.21г., в проектной декларации стоит два срока — 31.01.21 первоначальная дата передачи застройщиком объекта долевого строительства и 30.09.21 планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства? На осмотр квартиры приглашали в сентябре, но так как были недоделки — квартиру я не приняла. 22.09.21 был осмотр квартиры, сегодня 29.11.21 квартира до сих пор не принята, т.к. застройщик не устранил недоделки (ждет ручки от окон) и не вызывает на приемку квартиры. Прошло уже более 45дней
с 01.02.21 года.
Добрый день, Сергей! Ситуация следующая: по ДДУ застройщик обязан передать ключи до 30.09.2020 года. Произошло увеличение квадратуры. Сначала писали письмо с просьбой взаимозачета (то есть, чтобы мы им не выплачивали сумму за увеличение кв.метров и они нам за просрочку). Застройщик не согласился.
Писали претензию застройщику (сумма просрочки составляла на тот момент 367000 рублей), на что он дал ответ о согласии компенсации в размере 7000 рублей.
Сегодня узнали, что готовятся письма с рассылкой о необходимости подписании акта приёмки. Мы от подписания акта не отказываемся, но наш представитель говорит, что они не дадут нам принять и подписать акт приёмки , пока не оплатим сумму за доп.метры. Уведомления официального о требовании выплаты за доп.метры с их стороны не поступало.
Вопрос: 1) какой документ является официальным подтверждением наличия доп.метров в квартире (может застройщик произвел замеры неверно).
2) имеет ли право застройщик требовать оплату за доп.метры, если таковые имеются, до подписания акта приёмки, если не было от застройщика официального требования по оплате?
1. обмеры БТИ
2. зависит от заключенного договора ДДУ
Добрый день, Сергей! подскажите с какой даты считать неустойку, если согласно Постановлению правительства от 02.04.2020 N 423 и указанию в актах приема-передачи застройщиком указан период за который неустойка приостановлена — с 03.04.2020 года по 01.01.2021 г. , а сроком окончания строительства по ДДУ был апрель 2020 года (плюс 3 месяца на передачу квартиры), неустойка начинается прямо с 01.01.2021 года или + 3 месяца на передачу и тогда с 01.04.2021 года? спасибо!
с 01.01.2021
Добрый день, Сергей.
Спасибо за Ваш труд!
Через неделю идем принимать квартиру от застройщика.
Сроки сдвинуты. На неустойку претензия подана. Но застройщик уже несколько месяцев не выплачивает неустойки (ране выплачивал).
В акте приемки есть 2 фразы
— Условия Договора № ___ участия в долевом строительстве от «00» октября 2020 г. сторонами выполнены полностью.
— Претензий по техническому состоянию, площади и других имущественных претензий не имею.
Можно ли подписывать такой акт? Или для застройщика это повод не платить неустойку? (убирать эти фразы из акта категорически отказываются)
Подписывать можно, но лучше менять формулировки на те, которые устраивают обе стороны.
Добрый день.
Подскажите пожалуйста, с какой даты необходимо считать неустойку, с даты которая в ДДУ и с даты которая указана в проектной декларации?
С ДДУ
Добрый день! Можно ли обратиться с иском в суд к застройщику по неустойке , если еще не подписан акт приема-передачи квартиры? Или нужно обязательно дождаться подписания акта и только после этого требовать неустойку?
Обратиться можно
Здравствуйте, Сергей! Может быть, есть практика или какие-то рекомендации по моей ситуации. По договору ДДУ срок передачи квартиры — декабрь 2021. Застройщик стал приглашать на приемку с июля 2021 года. Была 5 раз, последний — 30.12.2021. Не были устранены замечания по стяжке пола. 21 января в очередной раз пригласили на приемку. Согласились, что стяжка раскрошилась. Но при этом смотровой лист принять-заверить отказались, т.к. мне выслали акт приема-передачи, подписанный в одностороннем порядке датой 2021 г. Письмо ими было направлено 13.01.2021, судя по штемпелям Почты России.
Каковы мои действия в данном случае? Их обещания устранить замечания они не реализуют, т.к. именно этот пункт было изначально, возможно, нарушили технологию или некачественным материалом заливали участки с дефектами (ямочный ремонт). Просто затянут время. На приемке от застройщика было несколько человек. Но свидетельствовать против своей компании они, конечно, не будут.
Может быть, есть рекомендации, что правильнее сделать в данной ситуации и есть шансы в суде признать данный акт ничтожным.
Благодарю заранее за ответ
Проводить независимую экспертизу.
Дальше в суд.
Шансы небольшие.
Здравствуйте!
Можно ли подать в суд по некачественному ремонту от застройщика, если прошло уже больше 1 года, но ещё менее 2-х лет, но при этом в ДДУ прописано, что гарантия на отделочные работы составляет 1 год с момента подписания Акта приёма квартиры? И каков шанс на успех в суде?
Можно.
Шанс на успех зависит от того, по чьей вине ремонт стал некачественным.
Здравствуйте! Был заключен договор долевого строительства. Сумма договора -2000000 за квартиру и услуги застройщика- 10000. 2000000 были уплачены сразу, а услуги застройщика должны быть оплачены после сдачи квартиры. Застройщик обанкротился, дома достраивали другие компании за госсчет. В итоге квартиры были переданы по суду. Теперь застройщик требует оплатить услуги застройщика. Имеет ли он на это право, ведь никаких услуг в конечном итоге, он не оказывал? Если он обратится в суд, удовлетворит ли суд его требования? Что нужно сделать, чтобы это не случилось? Можно ли подать на него встречный иск, например на неустойку?
Если никакие услуги не оказывал, то, на мой взгляд, права требовать оплаты у него нет.
Сергей, добрый день! С Вами можно проконсульться вне чата?
Да, конечно
Добрый вечер. Подскажите пожалуйста, есть ли шанс получить неустойку за просрочку сдачи квартиры. По ДДУ должны были сдать до 24.06.2018, но есть пункт в течение 12 мес с момента получения разрешения ввода в эксплуатацию. Разрешение получили 30.12.2020. Письмо о приглашении на приемку отправили 13.11.2020, т.е. за 1,5 мес до получения разрешения.письмо где то гуляло судя по треку, потом объявилось в январе и якобы лежало на почте месяц, я его не получила и оно вернулось отправителю 17.02.2021. По договору если не принимаю квартиру в теч 2 месяцев, то односторонний акт, они его сделали 20.04.2021, также утверждают что его мне направили, но по трекеру письмо найти не могут, главпочтам разводит руками. В декабре 2021 года застройщик прислал мне допник к ДДу с доплатой за метры, изменением сроков сдачи и компенсацией в размере 50тыс. Я отказалась подписывать. Акт пришла к ним попросила выдать повторно, тк письмо не приходило. Просрочку считаю с 25.06.2019 (24.06.18+12мес на ввод в эксплуатацию) по 20.04.2021 (дата акта). Это верно? могу ли я им выставить претензию при наличии одностороннего акта? каковы шансы? Заранее спасибо!
Подавать на неустойку можно. Шансы так оценить очень сложно, но они, на мой взгляд, высокие.
Добрый день! Подскажите пожалуйста, я так понимаю, я имею право потребовать штраф 50% с общей суммы неустойки через суд. Дом ещё не сдан и квартира не передана дольщику, соответственно можно потребовать через суд выплату неустойки за будущую просрочку, а штраф 50% от общей суммы за будущую просрочку дольщик имеет право потребовать?
Добрый день, Сергей! Подскажите пожалуйста, возможно ли потребовать через суд штраф 50% от общей суммы будущей неустойки?
Спорный вопрос, обычно нет
Здравствуйте! Вопрос такой!
Приобрели кв в ноябре 2020 г, по ДДУ сказано, что срок передачи ключей 30.10.2021 задержка уже почти 7 мес, официального уведомления о переносе не было, 18.05.2022 позвонили и пригласили на просмотр кв, МКД официально ещё не введён в эксплуатацию, подскажите как правильно поступить, может ли застройщик предложить чтоб мы отказались от неустойки в обмен на ключи чтоб начать делать ремонт? Соответственно если акт не подписываем, то ключи не дадут, но будет возможность подать на неустойку, было внесено изменение что с МКД ещё входит многоуровневый паркинг, который ещё не достоен, типо без паркинга не введут дом в эксплуатацию, это ещё ждать минимум до конца года, извините если не понятно сформулировала вопрос, заранее спасибо за ответ!
Пишите претензию
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, в акте приема передачи есть пункт о об отказе требовать неустойку, пункт этот убирать отказываются, если не приму то через 2 месяца в одностороннем порядке передадут.
Как быть в данной ситуации?
Можно с таким пунктом принимать, неустойка не отменяется
Сергей, добрый день! Наверно, мой вопрос не совсем в тему. Но, возможно, есть практика или совет по моей ситуации. При продаже квартиры застройщиком были заявлены панорамные окна в квартире (от пола), в ДДУ размер и высота окон не прописаны. Однако, когда были начаты работы по установке окон (при строительстве), выяснилось, что на моем этаже окна расположены на расстоянии 80см от пола (за счёт установка противопожарного пояса). Застройщик уверяет, что на момент оформления ДДУ (полтора года назад) этой информации не было. В настоящее время, застройщик с одной стороны вроде признаёт эту проблему и обещает решить вопрос по компенсации, а с другой идёт явное затягивание процесса решения проблемы: не идёт контакт, не отвечает на письма-претензии. Пожалуйста, подскажите, есть какая-то возможность решить вопрос по компенсации? Спасибо!
Да, через суд
Добрый день. Мы приобрели квартиру по ДДУ 27.03.2020г. Срок ввода в эксплуатацию дома указан- 2 кв. 2021г. Также прописано, что объект ДДУ Застройщик обязуется передать в течении 6 мес. со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию. На данный момент стройка до сих пор не завершена, было несколько доп.соглашений о переносе срока- мы не подписывали. Последний срок- 2 кв. 2023г, вроде все идет к окончанию строительства. Знаем, что Правительство разрешило Застройщикам продлить срок строительства в связи со сложной обстановкой в стране ( с 29.03.2022г, верно?). Подскажите, пожалуйста, за какой период мы можем затребовать неустойку с Застройщика? И можем ли вообще?
С 1 июля 2023 г
Добрый день. Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. Мы приобрели квартиру по ДДУ 27.03.2020г. Срок ввода в эксплуатацию дома указан: 2 кв. 2021г. Так же прописано, что объект ДДУ Застройщик обязуется передать в течении 6 мес. со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию. На данный момент дом до сих пор не сдан, было несколько доп.соглашений о переносе срока- мы не подписали ни одного. Последний срок указан: 2 кв. 2023г. На самом деле вроде все идет к окончанию строительства. Знаем что Правительство разрешило Застройщикам продлить срок строительства в связи со сложной обстановкой в стране (с 29.03.2022г, верно?). У меня 2 вопроса:
1) За какой период можно потребовать неустойку с Застройщика (с 01.07.2021г или плюс 6 мес., т.е. с 01.01.2022г)
2) У нас по ДДУ два дольщика: я и муж, как рассчитывается сумма неустойки: общая сумма по формуле делится на двоих или каждому полагается такая сумма?
Спасибо
1) Можно требовать с 01.01.22
2) Общая сумма делится на двоих
Здравствуйте!
Прошу подсказать по срокам.
В конце марта 21го года получил ключи. С задержкой 9 месяцев. В течение месяца отправил претензию застройщику с требованием неустойки. Застройщик предложил только 40% от суммы. Мы не договорились. Планировал подавать в суд, но сильно заболел коронавирусом, после, из-за болезни, сильно сдвинулись сроки по моей работе, поэтому год работал просто не поднимая головы — было не до суда. На данный момент прошло 1,5 года с момента получения ключей.
Есть ли у меня возможность подать в суд на застройщика или я упустил время?
Заранее спасибо за ответ!
Да, возможность подать в суд у вас есть.
Сергей, Добрый день!
Подскажите, в данный момент застройщик объявлен банкротом, открыто конкурсное производство, в реестр требований конкурсный управляющий меня включил (требование о передаче квартиры). С вопросом о неустойке отправляет в суд (т.к. сам он не может таких решений принимать). Ранее на неустойку не подавал, только направлял претензию застройщику с уведомлением с описью (полугодовалая давность, без ответа).
Подскажите, на данном этапе возможно ли через суд взыскать неустойку? Просрочка с 1 кв 2021 года (дом не достроен в данный момент)
Неустойку нужно включать тоже в реестр требований кредиторов
Добрый день, как вы считаете, является ли неустойка установленная договором дду, неустойкой по закону 214 (т.е. законной) или же это абсолютно иная (договорная) неустойка?
Вопрос возник из за нынешнего Постановления Правительства № 479. Данным постановлением запрещено начисление штрафных санкций, установленных рядом статей ФЗ 214.
Вместе с тем, можно ли трактовать неустойку, установленную договором дду, как неустойку неподподающую под положения ст. ФЗ 214, а как установленную обоюдным соглашением сторон договора, по требованию одной из сторон на этапе заключения договора, в соответствии со ст. 330 ГК РФ?
Как я это вижу, гражданское законодательство определенно разграничивает понятие законной неустойки и договорной, о чем свидетельствует «или» в ст. 330 ГК.
Таким образом, считаю, что если в период действия Постановления Правительства № 479 в договоре дду указана в качестве ответственности застройщика неустойка (в размере аналогичном указанному в ФЗ 214), данная неустойка неподпадает под действие Постановления Правительства № 479, которое в свою очередь ограничивает начисление неустойки, установленной статьями ЗАКОНА 214, то есть законной неустойки.
Интересует ваше мнение, за ранее благодарю!
Неустойка, установленная договоров дду, это та же самая неустойка, что и неустойка, прописанная в 214 ФЗ.
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, можно ли при расчёте неустойки по ДДУ в цену объекта включить доплату после обмеров БТИ? Доплату оплатила 15.02.2023, в период действия моратория. Передаточный акт будет подписан в начале марта.
Можно
Добрый день! Ситуация следующая, дом введен в эксплуатацию, передача ключей состоялась 23.03.2022г. Акт приема-передачи подписан, но в результате перезамеров выявили, что площадь переданныя меньше. Вызвали работников БТИ и сделали перезамеры, подтвердили официально расходждения. Они составили -1,05 от суммарной площади. В данном случае договором предусмотрен пересмотр цены и возврат средств. Претензия застройщику отправлена 04.05.22, и получен отказ в возврате, т.к. застройщик не принимает во внимание чужие замеры. В данное время готовлю исковое в суд. Встал вопрос о неустойке. Договором предусмотрен возврат денежных средств за фактически не переданные квадратные метры, исходя из стоимости одного кв.м., в течение 30 календарных дней с момента предъявления письменного требования. С какого дня считается в данном случае неустойка?
Неустойка считается с даты начала просрочки передачи объекта ДДУ
Здравствуйте! В договоре ДДУ есть следующий пункт:
Стороны определили, что изменение сроков строительства в соответствии с разрешительной документацией, полученной Застройщиком в порядке, установленном действующим законодательством, являются безусловным основанием для изменения условий настоящего Договора в соответствии с такими разрешительными документами и не влечет для Застройщика уплаты неустойки или взыскания других убытков
Насколько это может повлиять на требование неустойки по просрочке? В каких случаях этот пункт вообще применяется?
Не повлияет этот пункт на взыскание неустойки
Добрый день! Я слышал, что взыскать неустойку по просрочке сдачи апартаментов тяжелее, многие суды не выносят положительные решения. Так ли это? И ещё вопрос у меня просрочка 4 месяца, но 3 месяца до 1 июля действовал мораторий, нужно ли подавать претензию только на срок после моратория или можно на весь срок просрочки? Спасибо!
Неустойка взыскивается аналогично, что и при приобретении жилого помещения.
Претензию стоит подавать за срок после окончания действия моратория.
Здравствуйте! Что считать днем исполнения обязательств для выбора ключевой ставки — день исполнения, предусмотренный договором или день фактического исполнения? И какую ставку брать, если квартира так и не передана на момент подачи требований?
Ставку следует брать действующую на сегодняшний день
Здравствуйте. подскажите пожалуйста включаются праздничные январские дни в расчет неустойки, договор долевого участия был 31.12.2021г. акт подписала 02.03.2023г. Могу ли я дату неустойки с 01.01.2022 -28.03.2022
Да, включить эти даты в расчет неустойки можно
Здравствуйте ! Приобрели квартиру ,в день осмотра все посмотрели, так как квартира без отделки особо не придирались подписали акт о приеме , вызвали сотрудника для ремонта он обмерил квартиру и оказалось что квартира меньше чем мы говорили , можем ли мы подать на застройщика в суд с подписанным актом о возмещении (уменьшения площади) и есть ли у нас шансы выиграть суд.
Да, подать в суд на застройщика можно. В случае, если договором ДДУ предусмотрена возможность возврата денег за уменьшенную площадь квартиры, то результат суда будет положительным.
Слышала вышла недавно какое то постановление ,что неустойка по просрочке сдачи квартиры должна быть не более 5% . Это так ?
Нет, это не так, это актуально только для небоскребов
Добрый день Сергей! На сегодняшний день просрочка по нашему ДДУ составляет 20 дней, при этом застройщик пытается пропихнуть допку на смещение сроков по передачи ключей до конца 2023 года.
1. Возможно ли сейчас (предварительно) выставить требование застройщику о выплате неустойки из расчета что он передаст ключи только 31.12.2023, как он прописывает это в доп. соглашении. (декларация тоже прописана до конца 2023 года).
2. Сумма неустойки рассчитывается по принятой в рамках законодательства формуле, при этом еще возможно рассчитать штраф в размере 50% от неустойки, в каком случае штраф применяется и принимает ли этот штраф суд.
3. Договор ДДУ заключал я один (при этом был женат), в последствии в дополнительным соглашением я включил жену участником в ДДУ. Как в таком случае производить расчет неустойки на 2-их или только на меня, и как вообще происходит расчет неустойки на 2 участников.
4. Я часто слышал, что банк режет расчет и в итоге присуждает меньшую сумму неустойки. На каком основании он это делает, ведь расчет неустойки закреплен ФЗ.
Заранее благодарю за ответы.
1. Да, выставить требование возможно. Рассчитывайте неустойку в претензии со дня нарушения сроков передачи объекта по сегодняшний день. Мировое соглашение заключается по согласию двух сторон, какие условия пропишут, такие и будут.
2. Штраф в претензии не рассчитывайте, это штрафная санкция за невыплату неустойки по претензии, она уже включается в исковое заявление.
3. Просто пишите претензию от двух лиц.
4. Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Добрый день!
Подскажите, как можно повлиять на застройщика.
Была первая приемка, оформили акт осмотра с недостатками. Ждем исправления и приглашения на повторную приемку. Прошло уже 45 дней, которые даются на исправление. Застройщик скорее всего не успевает выдать ключи всем корпусам в ЖК, поэтому и долго исправляет.
Но срок получения ключей по ДДУ пока не нарушен. Срок до 30.12.2023.
Застройщик может безнаказанно исправлять до 30.12.2023 и ничего с него не взыскать?
Нет, безнаказанно застройщик не может не исправлять дефекты, но только в том случае, если вы подаете ему претензию на выплату компенсации за некачественный ремонт
Спасибо за ответ!
Он все исправит, допустим, через месяц, не нарушая срок в ДДУ.
Можно ли что-то взыскать именно за нарушение этого срока в 45 дней, а не за неисправление замечаний?
да, можно, в случае несущественных дефектов за неустранение дефектов полагается неустойка в размере 1% от стоимости устранения дефектов за каждый день неустранения дефектов, а в случае существенных дефектов полагается неустойка в размере 1% от стоимости договора с застройщиком за каждый день неустранения дефектов. Что первая, что вторая неустойка не может быть более 100%.
Добрый день! Если сделать эксперно-техническую экспертизу с расчетам о требуемых затрат для исправления замечаний и принять квартиру по акту с приложением о недочетах. Можно ли принять квартиру и потом подать в суд о возмещения неустойки и суммы на устранения замечаний? Так как первый суд мы выиграли на неустойку по срокам сдачи. А при первой приемке мы выписали замечания и не приняли квартиру. Уже 1.5 года они не устраняют замечания и не хотят, и так же не зовут на повторную приемку. Спасибо!
Да, так сделать можно
Добрый день! Покупала квартиру в долевку в 201 году за 2600 тыс. Застройщик оказался проблемным. В качестве компенсации было обещано машиноместо. Оформилось доп изменением, зарегистрированным в росреестре (как приобретение квартиры и машиноместо, сумма была разбита на сумму, уплаченную за квартиру и машиноместо 2300 и 300 тыс). Под контролем администрации дом был сдан во 2 квартале 2017 года. Паркинг не достроен и сейчас застройщик принял решение о его сносе. Застройщик не банкрот. То есть компенсацию из фонда по проблемным застройщикам не получить. Подскажите, пожалуйста, как действовать. Благодарю
Расторгать договор на машиноместо и получать за него деньги, уплаченные за машиноместо, а также проценты за пользование вашими денежными средствами.
Срок исковой давности — 3 года с момента подачи уведомления о расторжении договора
Добрый вечер, подскажите пожалуйста, если просрочка сдачи квартиры 1.5 месяца, можно требовать неустойку? Или только по закону от 2х месяцев ?
Застройщик предлагает подписать допник на продление, не знаю стоит его подписывать или нет…
Требовать неустойку можно.
Подписывать дополнительное соглашение не нужно. В нем нет смысла. Оно только право на требование неустойки забирает.
Добрый день!
Ситуация следующая:
12.12.2023 купил квартиру по ДУПТ за 12,2 млн. руб. 30м2, (получается 1м2 – 406 666 руб.) по рыночной стоимости, продавец заключал ДДУ в октябре 2020г. по стоимости 6,81 млн. руб. (получается 1м2 – 227 016 руб.).
При приемке выяснилось, что квадратура квартиру уменьшилась на 4м2, то есть отклонение от изначальной площади 13%, вместо 30м2, получилось 26м2.
По условиям договора застройщик мне компенсирует 4м2 по стоимости 226 666 руб за м2 по ДДУ, то есть 908 064 руб за 4м2. При таком раскладе я теряю 718 600 руб. (расчет: (406 666*4)-(226 666*4)=718 600 руб.)
Вопрос: возможно ли мне как то компенсировать данные издержки от застройщика или с предыдущего продавца?
Насколько это выигрышное дело?
Нет, компенсировать нельзя, поскольку застройщик несет обязательства только от цены договора ДДУ, а не от договора переуступки
Добрый вечер. По ДДУ прописано, что застройщик обязан уведомить за один месяц собственника о необходимости принятия квартиры. Уведомление пришло 18 января. Срок сдачи дома по ДДУ 01 февраля. Если я получаю ключи и подписываю АПП 18 февраля (через месяц после извещения) — можно ли требовать неустойку за период с 01 февраля по 18 февраля?
Если просрочка передачи объекта по ДДУ будет, то можно
Добрый день, Сергей
4. Рассчитывайте размер требований неустойки по ДДУ, как пожелаете. Воспользуетесь онлайн калькулятором неустойки ДДУ 2022, чтобы вычислить компенсацию до копейки. Ключевую ставку применяйте какую хотите. Вы можете считать неустойку по сегодняшнему дню просрочки, по первому или по периодам.
Вроде как для расчетов неустойки нужно брать ключевую ставку, действующую на дату передачи объекта по договору ДУ?
Нет, ВС РФ не высказывал единого мнения по какой ставке нужно считать неустойку, поэтому можно считать по той, по какой больше неустойка получится. Суд, если не согласен будет, то пересчитает её так, как посчитает нужным.
Практика по неустойка достаточно единообразная за 2023 г. в Москве и по Санкт-Петербургу:
По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта (аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 октября 2017 года N 41-КГ17-26).
Установив, что обязательство по передаче квартиры ответчиком не исполнено, приняв во внимание положения постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 N 423 и правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016), частично удовлетворяя требование о взыскании неустойки с 01.12.2017 по 02.04.2019, апелляционный суд при ее расчете правомерно исходил из учетной ставки (4,25%), действующей на день принятия решения (16.09.2020), а не ставки (8,25%), примененной судом первой инстанции на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры, предусмотренного договором.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.04.2021 N Ф08-2902/2021 по делу N А01-370/2020
Сергей, я понял. Спасибо за ответ. На постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа ориентироваться не стоит ). Посмотрите, пожалуйста, практику в К+ по Москве и Питеру. Вышестоящие инстанции всегда поправляют нижестоящие, если есть отступления от того, что я написал выше. Чего-либо другого пока не встретил, ни одного определения, а определений подтверждающих мою позицию около ста. Вероятность того, что если судья в первой инстанции в Москве ошибется и примет ваш неверный расчет и потом это решение поправит Мосгорсуд или Второй кассационный суд близка к 100%). Точно также дело обстоит в Мособлсуде.
Судом первой инстанции установлено, что срок передачи объекта по договору — не позднее 30.09.2020.
Таким образом, применению подлежит ставка, действующая на указанную дату.
Данная позиция также отражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.
В соответствии с информационным сообщением Банка России от 24.07.2020, на дату исполнения обязательств (30.09.2020) процентная ставка составляла 4,25.
На основании изложенного судом принят контррасчет ответчика, в соответствии с которым неустойка за период с 02.01.2021 по 23.07.2021 составляет 590 072 руб. 63 коп.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.06.2023 N Ф05-13798/2023 по делу N А40-126937/2022.
Сергей, я бегло прочитал ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 24 октября 2017 г. N 41-КГ17-26 ВЕРХОВНого СУДа РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. Вроде как оно подтверждается мои слова. Здесь не важно кто прав из нас. В судах общей юрисдикции все четко и определенно по таким несложным вопросам, как этот. В арбитражных суда единичные решения есть и они идут в разрез с остальной практикой арбитражных судов, которая такая же как в судах общей юрисдикции по этому вопросу.
Ключевую ставку нужно брать для расчетов неустойки на дату передачи объекта недвижимости, указанную в договоре и никак иначе.
Определение ВС РФ не является обязательным к исполнению. Это рекомендация.
Вместе с тем, суд не согласился с расчетом, предоставленным истцом, поскольку, как следует из содержания ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, при расчете подлежащей уплате застройщиком участнику долевого строительства неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства должна учитываться ставка рефинансирования Центрального наименование организации, действующая на день исполнения обязательства. Применительно к положениям ст. ст. 309, 314 ГК РФ срок исполнения обязательства — это срок, установленный в договоре. Таким образом, при расчете неустойки, предусмотренной приведенной выше правовой нормой, должна применяться ставка рефинансирования Центрального наименование организации, действующая на установленный в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче дольщику объекта долевого строительства — в данном случае согласно информации Банка России от — 4,5% годовых.
Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2023 N 33-21796/2023 по делу N 2-7807/2022
Сергей, апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2023 N 33-21796/2023 по делу N 2-7807/2022 также подтверждает мою позицию. Сергей, чтобы увидеть то, что написано в этом определении нужно минуты на две засомневаться в своей правоте и допустить, что вы можете ошибаться. Я понимаю, что это тяжело, но стоит попробовать 😉
Имели ввиду, что ставку нужно применять только на последний день передачи квартиры, указанный в договоре ДДУ?
Ну вот тогда противоположная практика, посчитали неустойку по ставке на день подписания акта приёма-передачи.
Истцом ко взысканию заявлена неустойка за период с 02.07.2018 по 29.11.2019 из расчета цены договора уступки прав требований в сумме 4 291 648 руб. 20 коп. в размере 1 093 440 руб. 37 коп.
Поскольку срок передачи объекта долевого строительства был определен сторонами до 30.06.2018, а передача объекта долевого строительства в определенный сторонами срок не состоялась, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО «Рождествено» нарушило условия договора участия в долевом строительстве по срокам передачи объекта истцу, а потому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка. При этом расчет неустойки необходимо производить исходя из стоимости квартиры не по договору долевого участия, а по договору цессии. Таким образом, неустойка составляет 180 996 руб. 05 коп. (811 035,33х515х2х1/300х6,5%).
Апелляционное определение Московского городского суда от 24.01.2022 N 2-3108/2021, 33-2976/2022
Сергей, вот тут соглашусь, что судья в апелляции применил неправильную ставку и взял ставку на дату передачи по акту квартиры, но в то же время в определении не указано почему суд взял именно эту ставку. Просто указан размер процентов, но не указан на какую дату эту ключевая ставка. Сергей это ошибка) И эта ошибка идет вразрез с обще принятой практикой по этому вопросу. Вы уже наверняка это поняли изучая судебную практику, но наверное из-за алгоритмов поисков (хочется побольше комментариев) продолжаете сопротивляться) Пора признать это и чуть подправить вашу статью в этом месте:
«4. Рассчитывайте размер требований неустойки по ДДУ, как пожелаете. Воспользуетесь онлайн калькулятором неустойки ДДУ 2022, чтобы вычислить компенсацию до копейки. Ключевую ставку применяйте какую хотите. Вы можете считать неустойку по сегодняшнему дню просрочки, по первому или по периодам».
Хорошего дня)
Да, причем судья так поступил не в первый раз, взяв ключевую ставку на дату передачи квартиры по акту приемка-передачи.
Мы же пишем не из теории, как нужно считать неустойку, мы же пишем из практики.
Всегда от судьи зависит, по какой ставке вам присудят неустойку.
Ладно, с этим вопросом понятно: каждый остался при своем мнении. Вы кремень)
А есть у вас мнение по следующему вопросу?
Ситуация: В ДДУ указан срок для ответу для претензии 30 раб. дней. Дольщик не ждет эти 30 раб. дней после отправки претензии и предъявляет иск в суд через неделю после отправки.
Вопрос: Взыщет ли в этом случае судья штраф по ЗПП 50% с застройщика?
Учитывая, что положения Закона о защите прав потребителей не предусматривают обязательный досудебный порядок урегулирования спора, само по себе наличие судебного спора о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, указывает на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору подряда, в связи с чем, отсутствие досудебной претензии не свидетельствует о невозможности ответчиком урегулировать спор до судебного разбирательства и не освобождает ответчика от выплаты штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 15.11.2022 по делу N 33-16471/2022
Спасибо, Сергей.
Здравствуйте, Сергей. Согласно ДДУ передача ключей должна была быть 31.12.23, по факту состоялась 02.02.24. Могу ли написать заявление на компенсацию просрочки и как грамотно написать (претензия или заявление)? Если вообще шансы у меня получить компенсацию, что практика показывает?
Да, написать претензию можете.
Пишите «претензию».
Шансы получить компенсацию есть.
Практика по этому вопросу положительная.
Здравствуйте, Сергей! Спустя 11 лет достроили мою квартиру в ЖК «Восточный» Звенигород и пришло уведомление, что можно получать ключи. Я нахожусь сейчас в другой стране, ключи получить не могу. Вернусь не раньше июня.
Вопрос такой, могут ли меня оставить совсем без квартиры?
Или куда денут мои ключи, когда закончится официальная выдача?
Их могут «потерять»?
Какая в этом вопросе практика?
Нет, не передать квартиру не могут.
В случае ее непринятия, застройщик просто передаст ее в одностороннем порядке через 60 дней непринятия.
А куда он её передаст, если меня нет стране. Существует какая-то процедура? Типа ключи отдают управляющей компании или ещё как-то? Квартиру достраивал фонд развития территорий, ключи выдает организация, специально для этого нанятая. И не очень понятно, какая может быть процедура передачи ключей в одностороннем порядке.
Да, процедура у вас в договоре прописана.
Здравствуйте! Сдача квартиры по ДДУ 31.12.2023. Дом сдан в эксплуатацию 16 февраля но газ не включили, обещали в течении недели, деньги с экскроу счета списали, застройщик вызвал на получение ключей , попросил подписать акт-приема передачи , якобы для оптимизации процесса. Но газ так и не подключен, какие то проблемы с документацией. На днях прислали допсоглашение, что сроки сдачи дома переносятся на 31 марта. Не подписывала. С соседями думаем обратиться в суд за получение неустойки.
-за какой период могу написать претензию за неустойку
-есть ли риск кто до сих пор не принял квартиру получить односторонний договор приема передачи
-имел ли право застройщик переносить дату после получения ключей (газа так и нет, на улице зима)
— Претензию на взыскание неустойки по дду можно писать за срок от начала просрочки до даты подписания акта приёма-передачи
— Есть
— Что за дату? Дату сдачи дома? Да, дату сдачи дома можно переносить, но за это наступает ответственность в виде неустойки
Добрый день.
Дата ввода в эксплуатацию по ДДУ 30.09.2023. Выдача ключей в течении 3-х месяцев после ввода. Дом сдан в эксплуатацию 21.12.2023. Деньги с эскроу-счета сразу списали . Но газ не запустили (отопление индивидуальное газовое), обещали включить сразу в присутствии собственников. 26.12.2023 г. застройщик вызвал на получение ключей , попросил подписать акт-приема передачи , якобы для ускорения процесса. По незнанию, опираясь на разрешенный ввод в эксплуатацию, жильцы подписали акты. Выяснилось после, что система отопления даже не была опрессована, отсутствует водоснабжение. Дом весь промерз, середина зимы, лютые морозы. Дом не был готов к использованию по прямому назначению. Отопление в итоге запустили только в середине февраля 2024 г., до конца февраля дом немного прогрелся, холодное водоснабжение подали в начале марта 2024 г. В данном случае. Можно ли расценивать ситуацию как неустойку? И реально ли ее взыскать жильцам, подписавшим акты приема-передачи?
Если до подачи отопления была подана претензия на устранение существенных недостатков в квартире, то как расценивать ситуацию как неустойку, так и взыскать эту неустойку можно.
Благодарю за ответ.
Здравствуйте! Не совсем понимаю как действовать в нашей ситуации, хотел бы получить ваш совет. Сейчас у нашего застройщика уже идет просрок, всё готово, вроде как не смогли в срок комиссию ГосСтройНадзора пройти. Когда нас пригласят на осмотр и выдачу ключей мы, конечно, составим акт по тому, что строителям надо доделать (приглашали на осмотр готовой квартиры, уже были замечания с нашей стороны, мы ничего не подписывали, чтобы не лишиться неустойки). Так вот, когда мы составим акт осмотра и застройщик начнет исправлять свои косяки, это время работ прибавится в срок просрочки? Или они нам выдадут ключи и мы одновременно с нашим ремонтом будем впускать рабочих для исправления и просрочка будет только до выдачи ключей?
От вашего застройщика зависит.
Так, неустойка считается до даты подписания акта приёма-передачи или даты выписывания застройщиком одностороннего акта, если дольщик уклоняется от принятия квартиры из-за несущественных дефектов.
Спасибо за ответ