Делаете ли вы эти ошибки при подписании акта приёма передачи квартиры

Итак, скоро этот день настанет и вам наконец-то передадут ключи по акту приёма передачи квартиры. Вы возьмете жену, собаку, кошку, попугая и откроете двери в этот чудный, дивный мир.

Но перед этим ваши враги познакомят вас с прелестями российских законов, суровость которых смягчается не обязательностью их исполнения всеми за исключением конечно же вас.

После чего, вы узнаете:

1. Почему в 95% случаях нельзя требовать исправления дефектов до передачи квартиры в новостройке
2. Как подписывать акт при сдаче в аренду квартиры
3. Как оформлять акт по договору купли продажи

С этой минуты забудьте все, что вы слышали о приёмке квартиры.

Дело в том, что в 8 из 10 случаев — это ложь жуликов, которая ретранслируется людьми, кто не знает, как работает закон долевого строительства. Её цель:

• Для застройщика — украсть у вас тонну шекелей из-под подушки
• Для юриста и приёмщика — нажиться за ваш счет, оказывая свои ненужные услуги, в необходимости которых они вас убедили

Вы идете на осмотр квартиры. Берете с собой специалиста для правильной приёмки квартиры в новостройке. Он ищет дефекты. Находит 23 штуки.

«Серьёзные, — говорит, — я бы отказался принимать квартиру».

Вы составляете акт осмотра и решаете, что выбрать?

• Потребовать от застройщика устранения дефектов до передачи квартиры, специалист же советует
• Принять квартиру с дефектами по акту приёма-передачи квартиры как я говорю, не видя ваших дефектов

Логично, скажете вы, первый вариант. Потому что какой мне смысл устранять дефекту самому? По 214 ФЗ я могу потребовать устранения дефектов до передачи квартиры. Пусть устраняют.

Почти все дольщики пропускают фразу в 214 ФЗ, что вы можете отказаться принимать квартиру, если только последняя непригодна для проживания.

Правда, проблема в том, что 9 из 10 дольщиков трактуют любой дефект, как делающий квартиру непригодной. Какой же трезвенник допустит, что для определения пригодности квартиры требуется целое специальное техническое образование и 10 дней анализа?

Поэтому лишь толику продвинутых идут к судебному строительному эксперту, который точно может сказать, можете ли вы юридически использовать квартиру для проживания или нет.

Два месяца спустя после составления акт осмотра вам на почту приходит письмо. Вы бежите в почтовое отделение, открываете конверт, надеетесь, сейчас вас пригласят, а внутри видите уведомление о передачи объекта в одностороннем порядке. Шикарно.

Вы едете в новостройку, узнаете, что дефекты, где были, там и остались, ругаетесь с застройщиком, грозитесь пересчитать все его офшоры, но ему фиолетово. Бесы вселились в проклятого.

В конце концов, набираете тому юристу, который советовал ждать устранения дефектов до передачи квартиры. Чтобы его прищучить чесноком и осиновым колом? Ага, Ван Хельсинг, наоборот, чтобы почувствовать себя жертвой.

Вы платите юристу от 30.000 до 150.000 ₽ за оспаривание одностороннего акта приема передачи квартиры. Он ведь знает, как его оспаривать, прадва? Юрист подает иск. Проходит три месяца. И? Праздник, фейерверк и чепчики все в воздух побросали? Но бросает лишь застройщик.

И что же дальше решает наш «По 214 ФЗ я могу потребовать устранения дефектов до передачи квартиры»? Зарядить, конечно же, еще 60.000 – 140.000 ₽ юристу за обжалование проигрыша в обжаловании одностороннего акта. Ну не к другому ведь пойти?

Проходит еще 6 — 9 месяцев. Никогда такого не было и вот опять — все судьи посчитали односторонний акт законным на 100%.

Судья читает наличие одностороннего акта по договору купли продажи/покупки по ДДУ, как ваше злоупотребление правом. Т.е. желание нажиться за счет застройщика.

Для этого вы намеренно уклонялись от принятия квартиры, чтобы извлечь личную выгоду благодаря большей неустойки из-за просрочки подписания акта приёмки.

При этом ветер из окна, сломанная дверь в одной из комнат, щель между ванной и стеной – несущественные недочеты, которые не мешают вам пользоваться квартирой, по мнению судьи.

Именно поэтому второй суд в эти секунды отказывает вам в иске взыскания неустойки ДДУ в 2021 или в лучшем случае снижает её в 5 — 10 раз больше, чем обычно.

Следуйте этим шагам:

• Приходите на приёмку квартиры
• Пишите акт осмотра с дефектами
• Принимайте квартиру по акту приёмки
• Отдавайте акт осмотра застройщику, где просите устранить недочеты
• Приглашайте судебного эксперта осмотреть квартиру

Но как же потребовать устранить недочеты, если я подписал образец акт приёма, а значит согласился с качеством квартиры, так еще в акте написано, что претензий нет?

На самом деле отказ от претензий в акте не влечет их прекращение согласно Гражданскому Кодексу.

В то же время ваша квартира находится на пятилетней гарантии. Поэтому все дефекты, допущенные застройщиком до передачи квартиры, так и после, он обязан устранить.

Дефекты оцениваются дорого. К примеру, застройщик должен вам 15% от цены квартиры.

Вы вызываете эксперта. Он оценивает дефекты на 450.000 ₽. Зовете юриста. Но уже нормального по 214 ФЗ.

В суде ваше требование взыскания вырастает до потолка. Ведь вы просите:

• Неустойку за дефекты
• Моральный вред
• Компенсацию юриста и эксперта
• Штраф в 50% от цены иска

Неустойка за дефекты взыскивается в полном объеме чаще, чем неустойка за просрочку передачи объекта.

В итоге 450.000 ₽ превращаются в 1.500.000 ₽.

Ой, ну не присудят мне это все, сейчас начнете вы, все у застройщика там схвачено.

Предположим, схвачено. Зачем же тогда застройщики с сентября 2019 года пробивают закон в Госдуму, который запретит вам взыскивать штраф в 50% от цены иска при взыскании дефектов?

Итак, после того как вы разобрались с новостройкой, в голову вашей жены вселилась светлая мысль. Правда, она её забыла, поэтому сказала ту, которая осталась. Давай сдавать квартиру в аренду. Будем получать пассивный доход, как в ютубе. А на вырученные деньги снимем другое жилье! Гениально?

Для того, чтобы осуществить блестящую идею жены, вы подписываете с арендодателем акт приёма передачи квартиры при сдаче квартиры аренду. Это бумага между вами обоими нужна для того, чтобы после завершения аренды у вас не было претензий друг к другу.

Акт вытекает из уже подписанного договора о найме помещения и составляется в двух копиях: одна стороне А, другая B.

Что здесь указывается:

• Где расположено помещение
• Какого числа вы подписываете акт приёма
• Какой датой зарегистрирован договор аренды
• Где оформляется акт приёмки между физическими лицами
• Сведения об арендодателе и арендаторе
• В каком виде пребывает квартира: качество ремонта, состояние балкона, покрытия на полу, потолке, стенах, а также плитка в ванной и кухне
• В каком состоянии собственник квартиры передает арендатору технику, мебель, сигнализацию, окна, двери и т. д.
• Дополнительные условия, которые вы решили внести
• Ваша подпись и подпись второй стороны, если вы оба согласны, что квартира в порядке при передаче в аренду

Как же вносить дефекты в акт приёма, спросите вы?

Для этого, когда вы их находите, скажем, на плитке, то описываете их в графу состоянии плитки.

Пожалуйста, указывайте все до последних мелочей, иначе вам придется компенсировать владельцу квартиры убытки за порчу имущества, если вы не внесете в акт сведения о том, какой был предмет при сдаче квартиры в аренду, а собственник скажет, что это вы все испортили.

После того, как акт приёмки готов, вы берете ключи у собственника квартиры и с этой секунды сами отвечаете за её сохранность.

Ко дню завершения договора аренды, вы сделаете повторный осмотр с арендодателем, чтобы сравнить качество квартиры и имущества до заселения и после. При этом, помните, что вы не обязаны компенсировать собственнику убытки за ухудшение состояния квартиры или имущества в ней, если их состояние изменилось:

1. Естественно
2. По вине соседей
3. Из-за управляющей компании

Ну а теперь, поскольку вы стали уже обладателем пассивного дохода, то насобирали на еще одну квартиру – премиум класса. Идемте её забирать.

Для этого вы подписываете с продавцом образец акта приёма передачи при продаже. Это то юридическое соглашение к договору купли-продажи. Оно подтверждает передачу недвижимости и выступает гарантией выполнения условий договора двумя сторонами сделки.

Кроме того, акт:

• Описывает в каком состоянии находится квартира при продаже
• Помечает итоговые расчеты между вами и контрагентом
• Снимает с продавца обязательства следить за качеством жилья
• Фиксирует дефекты в квартире, которые остались от предыдущего собственника
• Гарантирует отсутствие долгов по коммуналке
• Берет с вас и продавца обязательство, что ни у кого не осталось претензий

Вы подписываете этот акт, когда осмотрели квартиру и убедились в её суперкачестве. При этом, обратите внимание, если вы не подписываете акт, то квартира остается не переданной, даже если право собственности у вас.

В то же время, помните, что если вы все-таки находите дефекты на осмотре, то можете потребовать от второй стороны договора купли продажи:

• Оплаты расходов за ваш будущий ремонт недочетов
• Исправить изъяны в квартире самим продавцом
• Вернуть часть цены договора в качестве компенсации стоимости будущего ремонта
• Расторгнуть соглашение купли продажи и вернуть деньги в 100% объеме

Как только оформляется акт приёма передачи квартиры по договору купли продажи, то с этой секунды бывший собственник квартиры выполнил перед вами все условия договора. Вы счастливый получаете ключи от недвижимости и начинаете ждать, когда светлая голова жены придумает еще какой-нибудь пассивный доход.

Нужен выезд юриста или инженера строителя для подписания акта приёма-передачи? Звоните по тел. +7 (495) 228-47-24 прямо сейчас.

• Скачать образец акта приёма в новостройке
• Скачать образец акта при продаже
• Скачать простой образец акта при сдаче в аренду
• Скачать образец акта по договору дарения квартиры

P.S. Чтобы юрист Romanoff Sokolova рассмотрел ваш вопрос в комментариях — подпишитесь на группу в ВК