Что нам ожидать от предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) – это соглашение, на основании которого покупатель и продавец соглашаются в будущем оформить договор купли-продажи (ДКП).

В ДКП прописываются обязательные к исполнению условия. В то время как в ПДКП только намерения.

Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 5-КГ18-22

ЧАСТЬ I. ДОГОВОР

Во время строительства застройщик не предлагает предварительный договор, потому что строительство ведется по 214 ФЗ, где квартиры могут продаваться только по ДДУ.

Тем не менее, после введения дома в эксплуатацию и до постановки квартиры на кадастровый учет, застройщик начинает заключать предварительные договоры.

Как проверить новостройку и застройщика, читайте в этой статье.

Предварительные договоры купли-продажи квартиры нужны, когда стороны согласны на сделку, но документы еще готовы не все. Или у покупателя, скажем, нет всей суммы за квартиру, но к концу месяца будет.

В большинстве случаев, ПДКП оформляется с условием задатка или аванса. Задаток и аванс указываются в письменной форме. Они вносятся в договор или оговариваются в отдельном соглашении.

Разница между задатком и авансом в том, что, если сделка не состоится, то покупателю аванс вернется.

Для задатка же иные правила:

• Если сделка провалилась из-за покупателя, то продавец забирает задаток себе
• Если сделка не состоялась по соглашению сторон, то покупатель получает обратно свой задаток
• Если продавец ставил сделке палки в колеса, то он выплачивает второй стороне задаток в (х2) двойном размере

Прописывайте подробно функцию задатка в договоре. Это нужно для того, чтобы лишить суд шанса признать ваш задаток авансом.

Поскольку в сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и кредитная организация, — то для заключения ПДКП, скорее всего, понадобится нотариус. Как скажет банк.

Предварительные договоры купли-продажи квартиры в сделках, где собственником выступает несовершеннолетний, заключаются при согласии органов опеки. Законные представители собственника обязаны получить разрешение на продажу квартиры после предоставления органу опеки ПДКП, заверенного нотариусом.

Согласно законодательству, если собственнику нет 18 лет, то после продажи квартиры, ему должны приобрести долю аналогичной площади в другом жилье.

Если родители не спешат покупать долю в квартире, то на специальный счет ребенка отправляется денежная сумма, эквивалентная стоимости его доли в квартире. Родители, в дальнейшем, могут снять эти деньги, чтобы оплатить ими долю в квартире, либо ребенок получит их по достижению совершеннолетия.

Собственно, из-за того, что ребенку не покупается доля в квартире, органы опеки могут отказать в одобрении такой сделки.

ЧАСТЬ II. ПОДВОДНЫЕ КАМНИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

После заключения предварительного договора продавец может передумать. Скажем, он внезапно нашел человека, который предложил ему за квартиру дополнительные 700.000.

Продавец в таком случае задаток, скорее всего, не вернет.

Поэтому, чтобы закрыть с ним вопрос, придется судиться. Требование в иске на ваш выбор:

• взыскать с продавца задаток в (х2) объеме
• признать ПДКП фактически заключенный ДКП

п. 5 ст. 429 ГК РФ

Для последнего, главное, отправить продавцу предложение подписать ДКП после истечения сроков в ПДКП.

Если письмо не направить, то дело проиграете.

Когда судья удовлетворит ваш иск, то ДКП будет считаться заключенным на условиях, описанных в решении суда. Первый день заключения договора — дата вступления решения в законную силу или дата, опубликованная в решении суда.

Далее, подписывать ДКП с продавцом не нужно.

п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ

Срок для подачи иска – в течение 6 месяцев с даты истечения сроков в ПДКП.

п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ От 25.12.2018 N 49

Чтобы предварительный договор купли-продажи квартиры не обжаловали в суде, в него должны быть включены обязательные пункты сделки.

п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ

К примеру, если по описанию объекта недвижимости судье будет непонятно какая конкретно квартира продается, то она может решить, что сделка не согласована.

Поэтому вносите в договор сведения, с помощью которых можно точно установить имущество, которое будет передаваться, включая данные, показывающее местонахождение объекта на участке земли или в составе другого объекта недвижимости.

Для того, чтобы индивидуализировать квартиру укажите её кадастровый номер.

ст. 554 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

Предварительный договор не регистрируется в Росреестре.

Из-за этого продавец может заключать их без остановки.

Для безопасности, при заключении договора, требуйте внести в него пункт о гарантиях продавца. Мол, он готов юридически отвечать за то, что больше ни с кем ПДКП не заключал.

В реальности продавец и так перед вами отвечает за двойные продажи. Условия же о гарантиях носят психологический эффект. Если продавец раньше собирался получить с кого-то еще один задаток, но теперь из-за взятых на себя дополнительных обязательств перед вами трижды сперва подумает.

Может оказаться, что квартира:

• в залоге
• под арестом
• под договором найма
• под договором ренты

Вот почему перед заключением предварительного договора купли-продажи квартиры нужно, чтобы собственник получил сведения о квартире из ЕГРН в виде выписки. Именно в ней отражены все ограничения. За исключением только данных о найме. Договоры о найме, подписанные на срок менее года, в ЕГРН не вносятся.

ЧАСТЬ III. ВНУТРЕННЯЯ КУХНЯ ДОГОВОРА

• Убедиться в достоверности правоустанавливающих документов на квартиру
• Подготовить предварительный договор, максимально точно описав квартиру
• Оплатить аванс или задаток, если условие оговорено
• Подписать ДКП
• Подать заявление в Росреестр о переходе права собственности

Договор не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако к нотариусу все равно нужно обращаться при сделках с долями, несовершеннолетними собственниками, недееспособными лицами и ипотеками.

Договор заключается в письменной форме путем написания одного документа, подписанного сторонами сделки.

• Существенное условие сделки. Подробные сведения об объекте недвижимости, чтобы его можно было идентифицировать. К ним относятся: адрес квартиры, назначение помещения, вид жилого помещения, суммарная площадь объекта, число комнат, этаж, на котором находится квартира, общая этажность дома, кадастровый номер
• Существенное условие сделки. Стоимость продаваемой квартиры. Обратите внимание, что предварительный договор не может содержать положения, которые обязывали бы покупателя заплатить всю стоимость квартиры или её существенную часть до заключения основного договора. Иначе этот договор уже будет не предварительным
• Список лиц, кто проживает в квартире помимо продавца. Дело в том, что в квартире могут проживать люди, которые после продажи квартиры будут иметь право ею пользоваться. Указывать их нужно с паспортными данными и со сроками снятия их с регистрационного учета
• Паспортные данные участников сделки
• Условия, по которым стороны имеют право расторгнуть ПДКП без каких-либо санкций
• Срок, в течение которого продавец подписывает основной договор купли продажи. Можно указать точную дату, к которой должен быть оформлен договор, или временной промежуток. К примеру, в течение трех месяцев с момента перечисления задатка
• Срок для возвращения аванса, если договор купли продажи не будет заключен

Дополнительно, вы имеете право предусмотреть в договоре неустойку на тот случай, если продавец начнет уклоняться от оформления договора купли продажи. Укажите, что при просрочке заключения договора в месяц, для продавца наступает ответственность в виде оплаты неустойки.

Вдобавок, вы можете внести пункт в договор об обеспечительном платеже. ГК РФ не запрещает добавлять его в ПДКП.

п. 1 ст. 381.1 ГК РФ

Для этого зафиксируйте в соглашении:

• Общую сумму обеспечительного платежа
• Обязательство, которое обеспечивает эта сумма. К примеру, обязательство собственника выплатить неустойку при уклонении от подписания ДКП
• Сроки и способы внесения платежа. Скажем, совершить перевод на счет контрагента в течение тридцати пяти дней с даты предварительного договора купли-продажи квартиры
• Условия возврата обеспечительного платежа

Срок жизни предварительного договора заканчивается, когда заключается основной. Поэтому дата заключения основного – последний день действия предварительного.

Стороны сделки могут внести в договор конкретную дату заключения ДКП, а могут указать, что договор будет заключен в течение определенного периода времени.

Если в договоре нет сроков, то он действует в течение одного года с даты заключения предварительного соглашения.

п. 4 ст. 429 ГК РФ

Важный момент. Если ко дню окончания сроков предварительного договора ДКП не был заключен, и никто из сторон сделки не направил предложение контрагенту об оформлении ДКП, то предварительный договор лишается своей силы, а стороны больше не обязаны выполнять условия этого соглашения.

п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 49

Вот четыре случая, после которых предварительный договор купли-продажи квартиры перестает действовать:

• Истекли сроки для подписания ДКП
• Основной договор уже был оформлен продавцом
• Стороны расторгли ПДКП по мировому соглашению
• Суд признал предварительный договор недействительным

• Условие о задатке не прописано прямо в договоре. Если в договоре нигде не фигурирует слово «задаток», то оплата по предварительного договору считается авансом
• Использование в договоре термина «залог», когда денежная сумма в нем выступает в роли гаранта исполнения обязательств. Залогом может быть имущество, вещи, но не деньги
• Задатком нужно закреплять обязанность оформления договора купли продажи, а не требование о передаче квартиры. Продавец обязан передать квартиру только после заключения ДКП
• Когда продавец в браке, то нотариально заверенное согласие супруги на совершение сделки необходимо уже на этапе подписания предварительного договора. Иначе, при обращении в суд за принудительным заключением сделки, суд откажет в иске, поскольку не увидит согласия супруги на сделку
• При покупке доли в квартире, имейте ввиду, что совладельцы имеют право преимущественной покупки. Следовательно, продавец после предложения совладельцам приобрести долю в квартире должен подождать до 30 дней перед заключением ПДКП.

• Скачать ПДКП с задатком
• Скачать ПДКП с авансом
• Скачать ПДКП по ипотеке
• Скачать ПДКП для опеки
• Скачать ПДКП несовершеннолетнего
• Скачать ПДКП с доверенностью
• Скачать ПДКП с обременением
• Cкачать ПДКП с долями на детей

Итак, мы разобрали самые важные аспекты предварительного договора купли продажи квартиры. У вас на носу сделка и нужна консультация? Звоните по телефону +7(929)244-77-42.