Покупка квартиры по ДДУ таит в себе в риски. Кто бы мог подумать, не правда ли? Застройщик может задержать передачу квартиры, бросить стройку или обанкротится.

Но прежде чем познакомиться со всеми всадниками апокалипсиса, давайте обратим внимание на подводные камни договора долевого участия в строительстве ФЗ 214.

СКОЛЬКО ВЕШАТЬ В ГРАММАХ?

образец договора долевого участия

образец договора долевого участия

Если вам прописали в договоре, что вы доплачиваете при изменении площади квартиры, то вы доплачиваете. Оспорить это с гарантией нельзя. Мы встречали многоквартирные дома, где площадь всех квартир увеличивалась, и застройщик требовал по 300,000 – 600,000 рублей.

Специально застройщик косячит или случайно вы не узнаете. Поэтому перед покупкой квартиры изучайте историю построенных комплексов застройщика и будьте готовы к труду и обороне. А то к часу икс денег не хватит и полезете в долги.

Не секрет, что вы можете расторгнуть ДДУ, вернуть свои деньги, получить 50% от цены квартиры и до 25% годовых за пользование деньгами. Но этот шаг работает, если площадь изменилась на +5% или девелопер опоздал с передачей квартиры на +2 месяца.

Если площадь уменьшилась, то вернуть свои деньги та еще песня. Застройщик в 9 из 10 случаев чихать хотел на возврат. После отправки ему претензии по ДДУ он покрутит у виска. Дальше иск.

В то же время в 2 из 10 случаев застройщики делают договоры, где не требуют доплаты. Правда этот плюс работает и в минус, так как в случае скукоживания метража, деньги не возвращаются.

ФИГ, А НЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В 2019

расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика 214 ФЗ

Штраф за расторжение

Застройщики вносят пугалку в ДДУ, что вы платите 7-10% от цены ДДУ, если расторгаете договор. Это сделано, чтобы отговорить вас от побега.

При покупке квартиры требуйте, чтобы вам убрали этот подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Но если оставите, то не переживайте, он оспаривается.

В итоге при расторжении договора по инициативе дольщика застройщик возвращает 100% стоимости квартиры. Конечно, только через суд. Так как без суда он будет до посинения настаивать на штрафе.

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА: УТРОМ ДЕНЬГИ, ВЕЧЕРОМ СТУЛЬЯ

Никогда не платите деньги до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в Росреестре. Днем стулья, вечером деньги. Иначе будете как дольщики Урбан Групп.

Они тоже понаплатили вперед. Урбан Групп послал договоры на регистрацию, а через пару недель хлобысь – банкрот. Договоры не зарегистрировать, денег и след простыл.

Они, как сказала Прокуратура, сбежали на Запад.

Как проверить зарегистрирован договор в Росреестре или нет? Закажите выписку из ЕГРН

ЧАС ИКС ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

типовой договор долевого участия

Еще один подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214 – это сроки. Буквально каждый третий дольщик путает сроки передачи квартиры со сроками завершения строительства или ввода дома в эксплуатацию. Последние два – синонимы.

Когда покупатель заключает договор со строительной фирмой, он читает ДДУ вслепую. Видит, что срок окончания строительства 4-ый квартал 2019 года и думает, значит в конце 2019 я получу ключи. Никто ведь не несет договор к хорошему юристу по 214 ФЗ на анализ, потому что ну зачем мне платить 10 тыс. руб., я лучше в Кружку схожу.

В итоге — декабрь. На объекте конь не валялся. Что такое? А оказывается в договоре еще одна строчка про передачу квартиры. А передача через 12 месяцев после завершения стройки. Поэтому этот срок плюсуйте к сроку получения разрешения на ввод в эксплуатацию и это дата, когда вам передают квартиру.

Формула расчета неустойки: 1/150 * Цена квартиры * Ключевая ставка * Кол-во дней просрочки

КАК С КУСТА

принудиловка по договору долевого участия 214 ФЗ

Оплата коммуналки

Срок между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры может быть +12 месяцев. И конечно строитель захочет срубить с вас капусты за обслуживание дома за период от ввода дома в эксплуатацию до передачи квартиры. Не ему ведь платить из своих?

Навозные жуки вносят подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214 об оплате дольщиком коммуналки после постройки дома. Как администрация принимает дом, застройщик вам говорит «давай монету». А за 12 месяцев накапливается 100 – 200 тыс. руб. При цене квартиры в 2 млн. руб. это, на секундочку, 10% цены объекта.

Но у кого прямые руки, тот может оспорить этот пункт. Он противоречит закону о защите прав потребителей. Если руки как у краба, то убирайте пункт при заключении ДДУ.

СЕКРЕТНОЕ ОРУЖИЕ

Задача любого застройщика – уменьшить расходы и увеличить прибыль. Только вот переносы сроков передачи квартиры рушат эти планы на раз-два. За 6 месяцев просрочки каждой дольщик захочет по 300 – 900 тыс. руб. А если таких 2000 человек? Что, платить 120 мультов?

По этой причине дядюшка скрудж вводит нюанс в ДДУ, где разрешает себе переносы сроков из-за «неких» обстоятельств: войны в Сирии, майдана в Украине, смерча, землетрясения, выполнения указаний чиновников или еще какого извержения в Килиманджаро.

договор долевого участия - это сюрприз

Удаляем этот пункт

К примеру, застройщик ПСН Групп в ЖК Домашний прописал такой подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Что из этого вышло?

У дольщика накопилось 600,000 рублей неустойки за просрочку сдачи квартиры. Он пошел в суд. А застройщик говорит: «Я не мог строить объект, так как выполнял распоряжение правительства Москвы по подготовке к Чемпионату Мира по футболу 2018». Судья почесал репу и отказал в 600 тыс. руб. Вот ведь сюрприз.

Я ТОЖЕ НЕ ЛЫКОМ ШИТ

Застройщик, внезапно, может расторгнуть с вами ДДУ. Думали, только вы? Однако, единственная палочка-выручалочка для расторжения – неоплата вами договора. Т.е. когда берете рассрочку.

Если просрочили оплату, то девелопер может расторгаться через 2 месяца. Но если он расторгает договор, то возвращает все деньги. Только из-за этого 9 из 10 застройщиков не будет расторгать ДДУ, потому что квартиру не продать.

Вы же не опускайте руки от этого подводного камня договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Подавайте встречный иск на расторжение ДДУ из-за просрочки больше 2 месяцев. Так застройщик не только вернет ваши 2 млн. руб. за квартиру, но и заплатит до 1 млн. руб. штрафа и до 2 млн. руб. процентов за пользование деньгами.

За последние 3 года мы встречали только застройщика ЖК Пушкарь, кто пошел на расторжение по своей инициативе

НЕУСТОЙКА ЗА ПРОСРОЧКУ СДАЧИ КВАРТИРЫ: ОБ АРБИТРАЖЕ НЕ МЕЧТАЙ

рискованная переуступка права требования по договору долевого участия

Штраф за уступку неустойки

Застройщики делают вид, что научились штрафовать за уступку неустойки. Для чего?

Когда они опаздывают со сроками, вы можете взыскать неустойку. Но суды общей юрисдикции режут её в 3-6 и более раза. Чтобы обойти урезание дольщик подает иск о взыскании неустойки в арбитраж. Для этого он уступает право суда юридическому лицу.

Но застройщик по условиям ДДУ штрафует за это на 600,000 рублей, а иногда на стоимость квартиры.

Штраф пугает до чертиков. Даже юристов. Но судья считает условие фейковым, так как застройщик не вправе указывать вам, как поступать со своим правом, за которое заплатили.

Налоговая потребует 13% НДФЛ после получения вами неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

МИНУС 500,000 РУБЛЕЙ В ИСКЕ О ВЗЫСКАНИИ НЕУСТОЙКИ

как передается отделка по договору участия

Дольщики путаются со сроками, если ДДУ с отделкой. Застройщик пишет, что передача квартиры через 4 месяца после завершения строительства. Завершение – 4-ый квартал 2019 года. Значит передача до 1 мая 2020.

Но также стоит пункт, что девелопер должен завершить отделку не позднее четырех месяцев с окончания строительства. Это значит, что просрочка за отделку тоже идет с 1 мая 2020 года. Кроме того, по условиям договора застройщик передает объект по акту приёма передачи новостройки, а отделку по акту отделки.

На этом шаге многие встают в штыки. Думают, что застройщик врет и должен передать квартиру вместе с отделкой. Но это не так. Он сначала передает квартиру, а потом отделку.

Если откажетесь от подписания первого акта, то, привет, односторонний акт, а значит пока неустойка (об этом чуть ниже). Напомним, за просрочку отделки вы взыскиваете 3% от цены отделки за каждые сутки задержки. При цене отделки 500 тыс. руб. за месяц просрочки набегает 500 тыс. руб. неустойки.

УУУ! ПОДАРКИ

Продавцы любят заманивать клиентов подарками. Это тоже подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Девелопер при продаже квартиры говорит, «возьмешь мою хату на 200 тыс. руб. дороже, чем у проклятого конкурента, получишь сертификат на 400 тыс. рублей отделки». Выгодно? Офигеть как.

Но юридически сертификат – филькина грамота. Денег за него вы не платили. Да, эта сумма в ДДУ, но в нем стоит цена за всю квартиру, а не за отделку и квартиру.

Как наступает просрочка отделки, вы идете в суд с исковым заявлением. А суд отказывает в неустойке, так как подарок не оплачен и это не договор.

Поэтому отказывайтесь от бонуса или оформляйте его дополнительным соглашением к ДДУ.

ОДНОСТОРОННИЙ АКТ ПРИЁМА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

акт приёма передачи по договору долевого участия

Строитель вносит в каждый договор сроки, когда вы приступаете к приёмке квартиры. Обычно – в течение 7 дней после получения письма по почте России о готовности квартиры к передаче. Этот срок можете нарушать.

Но также он указывает, что если в течение 60 дней вы не принимаете квартиру, то застройщик может передать объект в одностороннем порядке. С чего это вы будете не принимать квартиру, если отбабахали столько денег?

84% застройщиков строят квартиры с дефектами и не хотят их исправлять. Из-за чего возникают войны. Вы говорите «исправьте недочеты», вам «да, да», а в итоге односторонник. Как так? Дело в том, что все ваши окна, двери, ванны – это не серьёзные дефекты, а поэтому суд считает, что дольщик должен принимать квартиру и говорит «окей» на односторонний акт. С подобной передачей в суде каши не сваришь. Только накормишь юриста.

Запомните, у вас 60 дней на приёмку квартиру. Дальше односторонняя передача, а значит вы без неустойки. Ведь суд снижает неустойку в 2-4 раза сильнее с односторонником, чем без него.

Мы надеемся, вы читаете эту статью до покупки квартиры, и она пофиксит ваши 90% подводных камней договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Остались вопросы? Пишите в комментариях.

НУЖНА КОНСУЛЬТАЦИЯ?

ОТПРАВЬТЕ ЗАЯВКУ И МЫ ПЕРЕЗВОНИМ