11 подводных камней договора долевого участия в строительстве ФЗ 214, о которых вы не знаете

Покупка квартиры по ДДУ таит в себе в риски. Кто бы мог подумать, не правда ли? Застройщик может задержать передачу квартиры, бросить стройку или обанкротится.

Но прежде чем познакомиться со всеми всадниками апокалипсиса, давайте обратим внимание на подводные камни договора долевого участия в строительстве ФЗ 214.

Если вам прописали в договоре, что вы доплачиваете при изменении площади квартиры, то вы доплачиваете. Оспорить это с гарантией нельзя. Мы встречали многоквартирные дома, где площадь всех квартир увеличивалась, и застройщик требовал по 300.000 – 600.000 ₽.

Специально застройщик косячит или случайно вы не узнаете. Поэтому перед покупкой квартиры изучайте историю построенных комплексов застройщика и будьте готовы к труду и обороне. А то к часу икс денег не хватит и полезете в долги.

Не секрет, что вы можете расторгнуть ДДУ ФЗ 214, вернуть свои деньги, получить 50% от цены квартиры и до 25% годовых за пользование деньгами. Но этот шаг работает, если площадь изменилась на +5% или девелопер опоздал с передачей квартиры на +2 месяца.

Если площадь уменьшилась, то вернуть свои деньги та еще песня. Застройщик в 9 из 10 случаев чихать хотел на возврат. После отправки ему претензии по ДДУ он покрутит у виска. Дальше иск.

В то же время в 2 из 10 случаев застройщики делают договоры, где не требуют доплаты. Правда этот плюс работает и в минус, так как в случае скукоживания метража, деньги не возвращаются.

Застройщики вносят пугалку в ДДУ, что вы платите 7-10% от цены ДДУ, если расторгаете договор. Это сделано, чтобы отговорить вас от побега.

При покупке квартиры требуйте, чтобы вам убрали этот подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Но если оставите, то не переживайте, он оспаривается.

В итоге при расторжении договора по инициативе дольщика застройщик возвращает 100% стоимости квартиры. Конечно, только через суд. Так как без суда он будет до посинения настаивать на штрафе.

Никогда не платите деньги до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в Росреестре. Днем стулья, вечером деньги. Иначе будете как дольщики Урбан Групп.

Они тоже понаплатили вперед. Урбан Групп послал договоры на регистрацию, а через пару недель хлобысь – банкрот. Договоры не зарегистрировать, денег и след простыл. Они, как сказала Прокуратура, сбежали на Запад.

Если платите до регистрации, то пользуйтесь аккредитовом.

Еще один подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214 – это сроки. Буквально каждый третий дольщик путает сроки передачи квартиры со сроками завершения строительства или ввода дома в эксплуатацию. Последние два – синонимы.

Когда покупатель заключает договор со строительной фирмой, он читает ДДУ вслепую. Видит, что срок окончания строительства 4-ый квартал 2022 года и думает, значит в конце 2022 я получу ключи. Никто ведь не несет договор к хорошему юристу по 214 ФЗ на анализ, потому что ну зачем мне платить 10.000 ₽, я лучше в Кружку схожу.

В итоге — декабрь. На объекте конь не валялся. Что такое? А оказывается в договоре еще одна строчка про передачу квартиры. А передача через 12 месяцев после завершения стройки. Поэтому этот срок плюсуйте к сроку получения разрешения на ввод в эксплуатацию и это дата, когда вам передают квартиру.

Срок между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры может быть +12 месяцев. И конечно строитель захочет срубить с вас капусты за обслуживание дома за период от ввода дома в эксплуатацию до передачи квартиры. Не ему ведь платить из своих?

Навозные жуки вносят подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214 об оплате дольщиком коммуналки после постройки дома. Как администрация принимает дом, застройщик вам говорит «давай монету». А за 12 месяцев накапливается 100.000 – 200.000 ₽. При цене квартиры в 2.000.000 ₽ это, на секундочку, 10% цены объекта.

Но у кого прямые руки, тот может оспорить этот пункт. Он противоречит закону о защите прав потребителей. Если руки как у краба, то убирайте пункт при заключении ДДУ.

Задача любого застройщика – уменьшить расходы и увеличить прибыль. Только вот переносы сроков передачи квартиры рушат эти планы на раз-два. За 6 месяцев просрочки каждой дольщик захочет по 300.000 – 900.000 ₽. А если таких 2000 человек? Что, платить 120 мультов?

По этой причине дядюшка скрудж вводит нюанс в ДДУ, где разрешает себе переносы сроков из-за «неких» обстоятельств: войны в Сирии, майдана в Украине, смерча, землетрясения, выполнения указаний чиновников или еще какого извержения в Килиманджаро.

К примеру, застройщик ПСН Групп в ЖК Домашний прописал такой подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Что из этого вышло?

У дольщика накопилось 600.000 ₽ неустойки за просрочку сдачи квартиры. Он пошел в суд. А застройщик говорит: «Я не мог строить объект, так как выполнял распоряжение правительства Москвы по подготовке к Чемпионату Мира по футболу 2018». Судья почесал репу и отказал в 600.000 ₽. Вот ведь сюрприз.

Застройщик, внезапно, может расторгнуть с вами ДДУ. Думали, только вы? Однако, единственная палочка-выручалочка для расторжения – неоплата вами договора. Т.е. когда берете рассрочку.

Если просрочили оплату, то девелопер может расторгаться через 2 месяца. Но если он расторгает договор, то возвращает все деньги. Только из-за этого 9 из 10 застройщиков не будет расторгать ДДУ, потому что квартиру не продать.

Вы же не опускайте руки от этого подводного камня договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Подавайте встречный иск на расторжение ДДУ из-за просрочки больше 2 месяцев. Так застройщик не только вернет ваши 2.000.000 ₽ за квартиру, но и заплатит до 1.000.000 ₽ штрафа и до 2.000.000 ₽ процентов за пользование деньгами.

Застройщики делают вид, что научились штрафовать за уступку неустойки. Для чего?

Когда они опаздывают со сроками, вы можете взыскать неустойку. Но суды общей юрисдикции режут её в 3-6 и более раза. Чтобы обойти урезание дольщик подает иск о взыскании неустойки в арбитраж. Для этого он уступает право суда юридическому лицу.

Но застройщик по условиям ДДУ штрафует за это на 600.000 ₽, а иногда на стоимость квартиры.

Штраф пугает до чертиков. Даже юристов. Но судья считает условие фейковым, так как застройщик не вправе указывать вам, как поступать со своим правом, за которое заплатили.