Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
Берете новую вторичку? Квартира просто сказка?
Балкон коронного объема, окна видом на природу, ванная с биде?
Лишь ценник почему-то скромный, продажа происходит по доверенности, а хозяин, со слов соседей, отдыхает на Колыме.
Именно для таких случаев нужно юридическое сопровождение сделки с недвижимостью. Оно помогает защититься от скользких риелторов и нотариусов, из-за кого более тысячи москвичей ежегодно на сделках купли-продажи теряют все свои деньги.
Содержание:
- Топ-10 схем обмана
- В чем сила, брат: в юристе или риелторе?
- Юрист по недвижимости: проверка истории продавца
- Правовое сопровождение сделок с недвижимостью в Москве — справки
- Секреты предварительного договора купли продажи
- Гвоздь программы
- Банковская ячейка или аккредитив
- Регистрация права собственности
- Документы для юридического сопровождения
- Что нужно знать о нотариальной сделке
- Что включают в себя сопровождения сделок с недвижимостью 2023
- Гарантия Romanoff & Sokolova на сопровождение сделок с недвижимостью
Топ-10 схем обмана
За последние 5 лет число преступлений в сфере недвижимости выросло на 28%
- Завершили сделку по квартире? А экс-собственник возьми и окажись Наполеоном со справкой из психоневрологического диспансера. Суд разводит руками. Сделка умножается на ноль. У вас забирают квартиру. Вам возвращают деньги. Но лишь на бумаге. В реальности продавец давно их спрятал, а из собственности для ареста оставил лишь мишку с Олимпиады-80
- Купили трешку? Но! Как только сделка состоялась, к вам тут же постучались гости — родственники продавца, которые, внезапно, оказалось тоже живут в вашей квартире
- Спустя месяц после получения права собственности — УК требует оплатить долги за коммуналку. Аж за 23 месяца!
- Внесли все деньги за квартиру? А суд решает, что продавец продешевил, а поэтому отменяет сделку
- Через год судебные приставы радуют, что квартира была взыскана банком еще до вашей сделки. Управляющий банка просит вас на выход
- Дилер продает квартиру по второму кругу
- Трубы текут, сильно дует, батарея падает с петель, вентиляция не тянет – и как это все вдруг появилось спустя месяц после покупки?
- Обратились к риелтору, а он сговорился с продавцом! Договоры сомнительные, сопровождение мутное, цены заоблачные
- Понесли наличные за 2% скидки? Поскользнулись, упали, очнулись — наличных нет
- Забыли взять расписку? Теперь визави скажет, что не получил ни рубля, а значит вся сделка — фейк
В чем сила, брат: в юристе или риелторе?
Для сопровождения сделки с недвижимостью вы можете обратиться к риелтору или юристу.
Конечно, возникает вопрос: в чем разница?
- Риелтор – это продавец. Его цель – совершить сделку как можно быстрее, потому что оплату за нее он получает по окончанию сделки. В то же время, для экономии, обещанные юридические проверки он может не делать, а вместо этого сказать: «Все чисто». По этой причине риелтор не дает гарантий юридической чистоты. Единственное, что он делает, — подбирает квартиру для сделки
- Цель юриста — обеспечить юридическую чистоту — защитить сделку от обжалования. Его вознаграждение не зависит от даты совершения сделки. Поэтому юрист не торопит с покупкой. Он всецело оценивает риски, которые могут лишить вас как имущества, так и денег
- Если риелтор берет за услуги от 2 до 18% от цены недвижимости, то помощь юриста по жилищным вопросам сэкономит от 150.000 до 700.000 ₽. Дело в том, что объем гонорара юриста фиксирован и не зависит от цены недвижимости, поэтому что она стоит 50.000.000 ₽, что 2.000.000 ₽ объем юридических действий остается один и тот же
- Комиссия риелтора зависит от продажи квартиры, поэтому если, к примеру, он за нее получает 500.000 ₽ и она единственная за последние 9 месяцев, то его ничего не остановит, чтобы не сказать вам, что квартира с сюрпризом: с темной историей, с сомнительным владельцем или под арестом
- Продавцом квартир может быть даже человек без образования. Не говоря уже о том, что многие из них не знают юридических тонкостей при покупке квартиры у пенсионера, одинокой многодетной матери или мошенника, который за скидку предлагает оформить дарственный договор. Ни в одном из этих случаев у риелтора нет причин предупреждать об опасности, а более хитрый даже не заключит договор об оказании услуг, чтобы не нести ответственность, если после совершения сделки внезапно вскроется, что он продал долгострой, который через год обанкротится
Следовательно, главное отличие между риелтором и юристом в том, что юрист заинтересован защитить сделку, в то время как риелтору главное продать хоть кому. Именно отсюда и растут ноги обманутых дольщиков и покупателей вторичной недвижимости. Они покупали квартиры вслепую, без оценки рисков, например закона 214 ФЗ, и теперь расплачиваются за свою доверчивость.
Хотя, казалось бы, первое, что важно сделать, когда покупаешь квартиру на рынке, посетить юридическую консультацию. Ведь именно она снижает риски при покупке новостройки по ДДУ в 4 раза, а при покупке вторички в 18!
Так, как же происходит сама сделка, спросите вы?
Юрист по недвижимости: проверка истории продавца
Никогда не платите деньги вперед до юридической проверки недвижимости
Первым делом вам готовят письменное заключение об уровне рисков. В нем будет вся история квартиры от дня, когда собственник стал её владельцем до дня, когда проиграл в карты. Для этого проверяется:
- паспорт собственника
- доверенность
- расписка
- брачный договор владельца квартиры
- заявление о получении права собственности
- соглашение с управляющей компанией
- справка от психиатра/нарколога
- акт осмотра помещения/финальный акт приёма передачи
- выписка из домовой книги/расширенная выписка
- предварительный договор купли продажи/основной договор
- решения судов об аресте недвижимости
- договор с банком об аренде ячейки/дополнительное соглашение к договору аренды/ипотечный договор
Правовое сопровождение сделок с недвижимостью: справки
Психиатр-нарколог: справка о состоянии здоровья
Следующим шагом мы выясняем состоит ли продавец на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
Конечно, его отсутствие в списках не означает, что он здоров. Дело в том, что человек может сойти с ума прямо перед сделкой. Следовательно, продавая квартиру, собственник, по мнению закона, не понимает, что делает. По этой причине суд аннулирует сделку.
Мошеннику для этого всего лишь нужно посетить судебного психиатра. Он задокументирует, что продавец не контролирует себя и напишет об этом заключение. Оно же – доказательство в суде.
Как же, спросите вы, защитить себя?
Пригласите этого же психиатра проверить состояния владельца квартиры в день совершения сделки. Осмотр займет 20 минут и по его завершению вы получите заключение эксперта о дееспособности продавца. На случай суда, оно будет вашей защитой от признания сделки незаконной.
ПОДПИСЫВАЙСЯ!
САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ
ПОДПИСЫВАЙСЯ!
САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ
ПОДПИСЫВАЙСЯ!
САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ
Секреты предварительного договора купли продажи
Предварительный договор
После проверки истории квартиры следует заключение предварительного договора купли-продажи.
Разумеется, продавец и риелтор могут принуждать заключить этот договор прямо в первый день осмотра квартиры. Дескать, тогда они её снимут с продажи, и никто её не перекупит, пока вы собирали документы.
На самом же деле причина спешки — получить от вас аванс. Ведь случается, что после юридической проверки, покупатель неделю назад хотевший купить квартиру, увидев в сделке пару подводных камней, начинает думать «Ну их в баню». Заместо покупки он уже требует вернуть ему аванс. Но кто бы мог подумать? Продавец говорит, что весь аванс он уже потратил, а больше денег у него нет.
Добросовестный покупатель
Четвертым шагом вам согласуют условия договора купли-продажи, после чего в него внесут пункты об ответственности продавца за:
- оплату неустоек при затягивании подачи документов в Росреестр/просрочки сроков подписания акта приёма-передачи
- исправление скрытых дефектов, обнаруженных в течение гарантийного срока
- долги по коммунальным платежам
Кроме того, мы сохраняем возможность отказаться от сделки даже после регистрации договора в Росреестре. Все из-за еще отсутствующего акта приёма-передачи.
В то же время, договор купли-продажи Romanoff & Sokolova дает вам супер-бонус.
На экстренный случай вы сможете получить статус «добросовестного покупателя квартиры». Он означает, что в случае утраты жилья вам компенсируются убытки за счет бюджета РФ.
Банковская ячейка или аккредитив
Первая страница соглашения сделки с недвижимостью
Итак, вы уже готовы поставить подпись в договоре купли-продажи? Тогда мы договариваемся с банком о передаче денег за недвижимость. Таким образом продавец получает доступ к деньгам только после получения вами собственности.
Если вы передаете деньги наличными, мы открываем ячейку.
Если безналом — аккредитив.
Все время при подписании договора купли-продажи мы лично присутствуем с вами на сделке.