Если вы считаете, что вами не манипулируют, вы просто находитесь в надёжных руках

Друзья, благодаря вам, Гугл вывел нас в топ.

Поэтому сегодня, специально для вас, я подготовил 12 грехов 214 ФЗ, вкусив которые, вы узнаете, как проверить застройщика при покупке квартиры в долевом строительстве и что потом ожидать?

К концу статьи вы получите иммунитет от 84% ошибок, который подарит тройную прибыль каждому пятому из вас.

Закон о долевом строительстве: Между огнем и наковальней

1. Не верьте застройщику.

Заключив по образцу договор долевого участия, помните, что сроки передачи квартиры – это фейк. Они меняются в каждом 2-ом случае. При этом, если застройщик обещает хорошую неустойку ДДУ после завершения строительства, то сочиняет вам сказки. Как это так?

Давайте рассуждать логически, какой смысл девелоперу платить неустойку? Чтобы снизить расходы на выплаты после решений суда о взыскании неустойки, так? В то же время, мы понимаем, если застройщик обещает неустойку после завершения строительства, значит не боится, что дольщики взыщут деньги. Но, если бы он в самом деле хотел снизить расходы на выплаты, то, согласитесь, должен был предложить клиентам мир после качественной досудебной претензии застройщику? А он не предлагает.

Значит, ему ни жарко, ни холодно от экономии – основного смысла платить неустойку по мировому соглашению ГПК? Тогда, если ему без разницы до введения дома в эксплуатацию, то почему вдруг станет иначе после? Именно поэтому 99% застройщиков игнорирует претензию, даже после получения вами уведомления о готовности объекта долевого строительства.

Как проверить застройщика перед сделкой

2. Никогда не покупайте квартиру в долевом строительстве, не проверив застройщика. Особенно, если покупаете у Noname.

Крах строительной фирмы, вывод активов, левая отделка – все эти прелести вы можете увидеть заранее. Для этого проведите юридическую экспертизу застройщика. Благодаря ей, вы узнаете:

  • Что и кому должен девелопер
  • Сколько истцов с ним судятся
  • Как он платит налоги
  • Сколько он продал квартир
  • Как идут продажи: через ДДУ или уступки; через экскроу-счета или счета застройщика
  • Состоит ли он в реестре недобросовестных поставщиков
  • Кто реально стоит за плечами ООО застройщика?
  • Сколько у него долгов у приставов?
  • Как он строил раньше: опаздывал ли по срокам; платил ли неустойки; устранял ли недочеты после претензии к застройщику по дефектам квартиры; банкротил ли себя?

В итоге, собрав пазл жизни застройщика, вы сможете предугадать, что ждать от него в будущем?

3. Не верьте глашатаям застройщика в социальных сетях.

Рекламные агентсва застройщиков любят навязывать тезисы:

  1. Застройщик купил все суды
  2. Адвокаты застройщика — юристы 80-ого уровня
  3. Начнешь суд – не получишь квартиру
  4. Судья откажет в иске до передачи объекта строительства

Все они приводят к мысли «судиться рано».

Однако, реально ли застройщик всех купил в 214 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или нет может узнать, кто угодно. Для этого:

  • Зайдите на сайт подсудности ЖК или застройщика
  • Откройте картотеку дел
  • Укажите имя ответчика
  • Нажмите поиск
  • Откройте судебные дела и читайте

Изучив дела, вы поймете, что застройщик никого не скупал. Тем более не будет мстить из-за иска. Какой ему смысл? Дольше не отдавать  квартиру? Платить большее неустойки? Терять лишнюю прибыль?

На самом деле 9 из 10 застройщиков не тянут с передачей квартиры после завершения строительства. Они, наоборот, передают квартиру в одностороннем порядке всем, кто не принял её за 2 месяца со дня уведомления о готовности объекта.

Последняя редакция закона это что-то

4. Бренды на сайте застройщика не гарантия его надежности.

ЖК строит супер-племянник чиновника? Супер-банк дает ипотеку? Значит застройщик, если не терминатор, то робокоп?

Открою вам секрет, бренды на сайте — это сказки Андерсона, которые обожают рассказывать застройщики, пока вы берете квартиру. Хотите увидеть реальный Бангкок?

Знаете, что сейчас происходит с ЖК Марьино Град, где застройщик — сын бывшего министра строительства Московской области, а Сбербанк давал ипотеку?

  1. Строительство ведет другой подрядчик по решению комитета долевого строительства Москвы
  2. МВД расследует уголовку по факту мошенничества
  3. Девелопер банкротится так, что пятки блестят

Собственно, вот и все, что нужно знать о брендах.

214 ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2019: 28 правок спустя

5. Не ждите, что застройщик устранит дефекты по гарантии.

Любой застройщик мечтает передать квартиру с дефектами.

Дело в том, что 8 из 10 дольщиков не судятся. Это позволяет застройщику воровать у каждого по 100 – 400 тыс. руб.

Безусловно, 2 из 10 пойдут в суд, где выиграют до 350% убытков.

Но пока убытки от суда меньше гешефта воровства, застройщик не исправит ничего по претензии.

6. Не взыскивайте неустойку с застройщика без юриста, если кажется, что последняя редакция 214 ФЗ об участии в долевом строительстве — раз плюнуть.

Подавайте иск сами, если вы:

  • Понимаете как два противоположенных решения друг другу могу быть одновременно верны
  • Знаете историю споров в судах по 214 ФЗ
  • Видите, какие законы работают, какие бутафория, а какие зависят от настроения судьи

Поставив галочку напротив каждого из этих пунктов, вы откроете для себя тайну почему в одном определении ВС несущественные недостатки делают квартиру непригодной для проживания (от 29.05.2018 N 15-КГ18-3.), а в другом – не делают (от 09.11.2018 N 305-ЭС18-17690 по делу N А41-70050/2017).

ПОДПИСЫВАЙСЯ!

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ

ПОДПИСЫВАЙСЯ!

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ

ПОДПИСЫВАЙСЯ!

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ

Более того, вы узнаете, почему судья против одного и того же застройщика ЛСР взыскивает 100% неустойки в ноябре 2019, а за месяц до этого в 33 раза меньше?

Но, самое главное, вы ответите на вопрос, как лукавит 214 ФЗ .

Для примера, я только что написал на форуме «Нельзя не принимать квартиру по ДДУ в новом доме в 97% случаях». Это один из секретов, которого нет в федеральном законе, но, не понимая который, потеряешь всю неустойку.

Фейлы изменения федерального закона

Реакция.

Закон долевого строительства беспощаден к ошибкам
Ошибки участников ДДУ

7. Не верьте первому встречному юристу. Он, возможно, не знает судебную практику, так как не специалист ДДУ.

«Скупой платит дважды, глупый трижды, а простофиля всегда»

К сожалению, Бильбо Бэггинс не знал об этом. Он пришел на бесплатную консультацию, откуда вышел с оплаченным договором на приёмку квартиры в новостройке с отделкой. К сегодняшнему дню, он потратил 80,000 руб. на экспертизы. Знаете, сколько сделал? Три. Зачем?!

После 1-ой застройщик устранил 2 дефекта. Бильбо сделал еще одну экспертизу. Далее, застройщик устранил еще 2 дефекта. Бильбо сделал 3-ью. Сколько еще дефектов устранил застройщик? Нисколько. Он отправил хоббиту односторонний акт приёма передачи квартиры, о котором не предупреждал юрист. Ему откуда знать, что требовать устранения дефектов — значит уклоняться от приёмки квартиры?

Из-за этого Бэггинс попал на вторые 80,000 руб. — для обжалования одностороннего акта. И как же, спросите вы, вам не оказаться на месте Бильбо?

Посмотрите на его друга Сэма. Он пошел на консультацию к юристу по долевому строительству до передачи квартиры. На платной консультации тот разобрал 5 вариантов стратегии боя против застройщика. Выбрав самую надежную, Бен пришел на приёмку квартиры, подписал акт приема-передачи, а параллельно потребовав устранить дефекты по акту осмотра квартиры в новостройке. Итог?

Сэм сохранил право на взыскание неустойки и сэкономил 160,000 рублей.

8. Не бейтесь за пункты в акте приёма-передачи, что у вас нет претензий.

В действительности, ваш отказ от прав в акте приема передачи объекта в новостройке не влечет их прекращение. Это означает, что застройщик обязан устранить дефекты, что у вас были до акта приёма-передачи, что после.

Однако, если, вы юрист и хотите сыграть в реслинг, то знайте, что Согласно ВС РФ от 09.11.2018 N 303-ЭС18-17807 по делу N А73-12983/2017 дольщик составил акт с требованием исправить недостатки, за что схлопотал односторонний акт с неисправленными дефектами, на что все суды встали на сторону застройщика.

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства: Спасение утопающих

Фонд защиты

9. Не рассчитывайте на компенсационный фонд долевого строительства.

Фонд – это общак, куда застройщики отчисляют по 1.2% от цены ДДУ. В случае краха строительной фирмы, Фонд выплачивает дольщикам компенсацию, либо сам достраивает ЖК. Но, напрашивается вопрос, насколько фонда хватит?

На январь 2020 года фонд собрал 43 млрд. руб. Много это или мало? Чтобы это узнать, давайте посчитаем, сколько нужно денег на 1 банкрота?

Напомню, что согласно данным единого реестра сведений о банкротстве в Москве 81 застройщиков-банкротов.

В то же время, предложим, сейчас банкротится ЖК Счастье Средиземья. В нем 5000 квартир по 3 млн. руб. каждая.

Значит для компенсации 1 банкроту нужно: 5000 х 3 млн. руб. = 15 млрд. руб. Что это значит?

Денег Фонда хватит 3-м банкротам.

Что случится, когда очередь дойдет до 4-ого? 29-ое изменение 214 ФЗ. Кто же знал, нам скажут, что фонд такая нежинка?

10. Никогда не платите застройщику до регистрации в Росреестре.

Вам, вероятно рассказывали, что двойные продажи остались в 90-ых?

Приведу пример, пару лет назад Тринити купила квартиру по ДДУ. Она оплатила его, но застройщик не стал регистрировать договор. Девушка ждала год, два, но никаких новостей. В это время девелопер продал квартиру второй раз, но уже зарегистрировав сделку.

Таким образом застройщик нажил Х2 прибыли.

Дай Бог, Тринити почувствует на третий год, что Агент Смит её дурачил, и она наступит ему иском в Мытищах.

Правда, сейчас заметите вы, произошли изменения с 2019 года в 214 ФЗ, поэтому продажи идут через эскроу-счета.  Значит долевое строительство безопасно? Как же.

Дело в том, что Old school застройщики нашли вакцину от эскроу. Им до 1 июля 2019 года нужно было продать 10% квартир в ЖК, степень завершенности которого +30%. И все. Дальше они продают без эскроу.

Проблемные объекты долевого строительства:  Куда приводят цены застройщика в Москве

Проблемные случаи закона долевого строительства

11. Не надейтесь, что чиновники помогут до банкротства застройщика.

Возможно, сейчас скажете вы, но слуги народа помогли вашей подруге с заявлением в суд о включении требований в реестр требований кредиторов.

Здорово, но в 2020 их орудия нацеливаются в вашу сторону. Знаете, кого они винят с трибун Совета Федераций за проблемы на стройке? Любого юриста ДДУ!

По их словам, проклятый приспешник сатаны не хочет договариваться с застройщиком без суда, подстрекает дольщиков судиться, преследуя свой корыстный интерес – нажиться на девелопере. Причем так, что, по всей видимости, он же провоцирует компанию застройщика строить дольше и хуже. Гад.

По этой причине сил уже больше нет их терпеть, из-за чего чиновники нанесут точечный ракетный удар в виде поправок. Что за поправки?

Кто бы мог подумать, но они лишат вас права на взыскание 50% штрафа в иске за дефекты. Да, вы не ослышались, именно вас, а не юриста. Причем тут тогда был юрист? Для отвлечения внимания.

12. Не думайте, что вас будут ждать, пока вы подадите иск в суд о неустойке застройщику, взыщете деньги и с вами сразу расплатятся.

Дела могут сложиться так, что застройщик:

  1. не будет строить и продавать квартиры
  2. будет строить, но будет продавать по переуступкам

Это значит, что счета будут пусты.

Первое случается, когда застройщик готовится к банкротству. Второе, когда сроки завершения строительства переносятся на год и более. Именно они вынуждают девелопера прятать активы. Зная об этом, помните, что до вывода денег из компании, они лежали на её счетах, значит если вы хотели их получить, то следовало подавать в суд до 4-ого месяца просрочки.

Теперь вы знаете, что такое 12 грехов долевого строительства. Хотите задать вопрос юристу, но не хотите звонить? Пишите его в комментариях и я вам отвечу.

НУЖНА КОНСУЛЬТАЦИЯ?

ОТПРАВЬТЕ ЗАЯВКУ И МЫ ПЕРЕЗВОНИМ

Отправить заявку

НУЖНА КОНСУЛЬТАЦИЯ?

ОТПРАВЬТЕ ЗАЯВКУ И МЫ ПЕРЕЗВОНИМ

Отправить заявку