Никогда не совершайте эти грехи 214 ФЗ

Сегодня мы подготовили список из 12 грехов 214 ФЗ, вкусив которые, вы узнаете, что нельзя делать при покупке квартиры по долевому строительству.

Поэтому к концу статьи вы получите иммунитет от ошибок, который совершают практически все.

НЕ ВЕРЬТЕ ЗАСТРОЙЩИКУ

Заключив по образцу договор долевого участия, помните, что сроки передачи квартиры – это фейк. Они меняются в каждом 2-ом случае. При этом, если застройщик обещает хорошую неустойку ДДУ после завершения строительства, то сочиняет вам сказки. Как так?

Давайте рассуждать логически, какой смысл девелоперу платить неустойку? Чтобы снизить расходы на выплаты после решения суда? Напротив, если застройщик обещает неустойку после завершения строительства, значит не боится, что дольщики взыщут его деньги.

Но, если бы он в самом деле хотел снизить расходы на выплаты, то, согласитесь, должен был предложить клиентам мир после качественной досудебной претензии? А он не предлагает.

Значит, ему ни жарко, ни холодно от экономии – основного смысла платить неустойку по мировому соглашению ГПК без суда. Тогда, если ему без разницы до введения дома в эксплуатацию, то почему вдруг станет иначе после? Именно поэтому даже после получения уведомления о готовности принять объект, застройщик все равно игнорирует вашу претензию.

СУТЬ 214 ФЗ. КРАТКО: НИКОГДА НЕ ПОКУПАЙТЕ КВАРТИРУ, НЕ ПРОВЕРИВ ЗАСТРОЙЩИКА

Крах строительной фирмы, вывод активов, левая отделка – все эти прелести можно увидеть заранее, чтобы понять, с кем имеете дело.

Для этого проведите юридическую экспертизу застройщика. Благодаря ей, вы узнаете:

• Что и кому должен девелопер
• Сколько истцов с ним судятся
• Как он платит налоги
• Сколько он продал квартир
• Как идут продажи: через ДДУ или уступки; через эскроу-счета или счета застройщика
• Состоит ли он в реестре недобросовестных поставщиков
• Кто реально стоит за плечами ООО застройщика?
• Сколько у него долгов у приставов?
• Как он строил раньше: опаздывал ли по срокам; платил ли неустойки; устранял ли недочеты после претензии к застройщику по дефектам квартиры; банкротил ли себя?

НЕ ВЕРЬТЕ ГЛАШАТАЯМ ЗАСТРОЙЩИКА В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ

Рекламные агентсва застройщиков любят навязывать тезисы:

1. Застройщик купил все суды
2. Адвокаты застройщика — юристы 80-ого уровня
3. Начнешь суд – не получишь квартиру
4. Судья откажет в иске до передачи объекта строительства

Следовательно, каждый из этих пунктов приводит к мысли: «судиться рано».

Разумеется, тезисы долетают до многих и потихонечку вживаются в генофонд покупателей.

Однако, реально ли застройщик всех купил по 214 федеральному закону или нет может узнать, кто угодно, не вставая с дивана. Для этого:

• Зайдите на сайт подсудности ЖК или застройщика
• Откройте картотеку дел
• Укажите имя ответчика
• Нажмите поиск
• Откройте судебные дела
• Изучайте как идут суды застройщика

Решения, которые вы сейчас читаете, в 99% случаях означают, что застройщик никого не покупал. Но вы все равно думаете, что застройщик начнет мстить из-за иска?

На самом деле 9 из 10 застройщиков не тянут с передачей квартиры, если вы судились. Они, наоборот, передают жилье в одностороннем порядке всем, кто не принял его за 2 месяца со дня уведомления о готовности принять объект.

Такая передача позволяется застройщику меньше тратить на неустойки согласно закону 214 ФЗ в последней редакции.

БРЕНДЫ НА САЙТЕ ЗАСТРОЙЩИКА НЕ ГАРАНТИЯ ЕГО НАДЕЖНОСТИ

ЖК строит супер-племянник чиновника? Супер-банк дает ипотеку? Значит застройщик, если не терминатор, то робокоп?

Открою вам секрет, бренды на сайте — это сказки Андерсона, которые обожают рассказывать застройщики, пока вы берете квартиру. Хотите увидеть реальный Бангкок?

Знаете, что сейчас происходит с ЖК Марьино Град, где застройщик — сын бывшего министра строительства Московской области, а Сбербанк давал ипотеку?

1. Строительство ведет другой подрядчик по решению комитета долевого строительства Москвы
2. Прокуратура расследует уголовное дело по факту мошенничества застройщиком
3. Девелопер банкротится так, что пятки блестят

Собственно, вот и все, что нужно знать о брендах.

НЕ ЖДИТЕ, ЧТО ЗАСТРОЙЩИК УСТРАНИТ ДЕФЕКТЫ В КВАРТИРЕ

Любой застройщик мечтает передать квартиру с дефектами.

Дело в том, что 8 из 10 дольщиков не судятся. Это позволяет застройщику воровать у каждого по 100 – 400 тыс. руб.

Безусловно, 2 из 10 пойдут в суд, где выиграют до 350% убытков.

Но пока убытки от суда меньше гешефта воровства, застройщик не исправит ничего по претензии.

НЕ ВЗЫСКИВАЙТЕ НЕУСТОЙКУ С ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ЮРИСТА, ЕСЛИ КАЖЕТСЯ ЭТО РАЗ ПЛЮНУТЬ

Подавайте иск сами, если только вы:

• Понимаете, как два противоположенных друг другу решения суда могу быть одновременно верны
• Знаете историю споров в судах закону 214 ФЗ
• Видите, какие законы работают, какие бутафория, а какие зависят от настроения судьи

Поставив галочку напротив каждого из этих пунктов, вы откроете для себя тайну почему в одном определении ВС несущественные недостатки делают квартиру непригодной для проживания (от 29.05.2018 N 15-КГ18-3.), а в другом – не делают (от 09.11.2018 N 305-ЭС18-17690 по делу N А41-70050/2017).

Более того, вы узнаете, почему судья против одного и того же застройщика ЛСР взыскивает 100% неустойки в ноябре 2019, а за месяц до этого в 33 раза меньше?

Но, самое главное, вы поймете, что последняя редакция закона 214 – не то, чем она кажется.

Для примера, вот наше сообщение на форуме «Нельзя не принимать квартир в 97% случаях». Это один из секретов, которого нет в 214 федеральном законе о долевом строительстве, но, не зная который, неустойка может снизиться до 10 крат.

Реакция тех, кто остается без неустойки в первую очередь.

НЕ ВЕРЬТЕ ПЕРВОМУ ВСТРЕЧНОМУ ЮРИСТУ

Он, возможно, не знает судебную практику, так как не специалист ДДУ.

К сожалению, Бильбо Бэггинс не знал об этом. Он пришел на бесплатную консультацию, откуда вышел с оплаченным договором на приёмку квартиры в новостройке с отделкой. К сегодняшнему дню, он потратил 80,000 руб. на экспертизы. Знаете, сколько сделал? Три. Зачем?!

После 1-ой застройщик устранил 2 дефекта. Бильбо сделал еще одну экспертизу. Далее, застройщик устранил еще 2 дефекта. Бильбо сделал 3-ью. Сколько еще дефектов устранил застройщик? Нисколько. Он отправил хоббиту односторонний акт приёма передачи квартиры, о котором не предупреждал юрист. Ему откуда знать, что требовать устранения дефектов — значит уклоняться от приёмки квартиры?

Из-за этого Бэггинс попал на вторые 80,000 руб. — для обжалования одностороннего акта. И как же, спросите вы, вам не оказаться на месте Бильбо?

Посмотрите на его друга Сэма. Он пошел на консультацию к юристу по долевому строительству до передачи квартиры. На платной консультации тот разобрал 5 вариантов стратегии боя против застройщика. Выбрав самую надежную, Сэм пришел на приёмку квартиры, подписал акт приема-передачи, а параллельно потребовав устранить дефекты по акту осмотра квартиры в новостройке. Итог?

Сэм сохранил право на взыскание неустойки и сэкономил 160,000 рублей.

НЕ БЕЙТЕСЬ ДО КРОВИ ЗА ПУНКТЫ В АКТЕ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ

Согласно федеральному закону «О долевом строительстве» 214 ФЗ, ваш отказ от прав в акте приема передачи объекта в новостройке не влечет их прекращение. Это означает, что застройщик обязан устранить дефекты, что у вас были до акта приёма-передачи, что после.

Однако, если, вы юрист и хотите сыграть в реслинг, то знайте, что Согласно ВС РФ от 09.11.2018 N 303-ЭС18-17807 по делу N А73-12983/2017 дольщик составил акт с требованием исправить недостатки, за что схлопотал односторонний акт с неисправленными дефектами, на что все суды встали на сторону застройщика.

НЕ РАССЧИТЫВАЙТЕ НА КОМПЕНСАЦИОННЫЙ ФОНД ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Фонд – это общак, куда застройщики отчисляют по 1.2% от цены ДДУ. В случае краха строительной фирмы, Фонд выплачивает дольщикам компенсацию, либо сам достраивает ЖК. Но, напрашивается вопрос, насколько фонда хватит?

На январь 2020 года фонд собрал 43 млрд. руб. Много это или мало? Чтобы это узнать, давайте посчитаем, сколько нужно денег на 1 банкрота?

Напомню, что согласно данным единого реестра сведений о банкротстве в Москве 81 застройщиков-банкротов.

В то же время, предложим, сейчас банкротится ЖК Счастье Средиземья. В нем 5000 квартир по 3 млн. руб. каждая.

Значит для компенсации 1 банкроту нужно: 5000 х 3 млн. руб. = 15 млрд. руб. Что это значит?

Денег Фонда хватит 3-м банкротам.

Что случится, когда очередь дойдет до 4-ого? Очередное изменение действующей редакции 214 ФЗ. Кто же знал, вам скажут, что фонд такая нежинка?

НИКОГДА НЕ ПЛАТИТЕ ЗАСТРОЙЩИКУ ДО РЕГИСТРАЦИИ В РОСРЕЕСТРЕ

Вам, вероятно рассказывали, что двойные продажи остались в 90-ых?

Приведу пример, пару лет назад Тринити купила квартиру по ДДУ. Она оплатила его, но застройщик не стал регистрировать договор. Девушка ждала год, два, но никаких новостей. В это время девелопер продал квартиру второй раз, но уже зарегистрировав сделку.

Таким образом застройщик нажил Х2 прибыли.

Дай Бог, Тринити почувствует на третий год, что Агент Смит её дурачил, и она наступит ему иском в Мытищах.

Правда, сейчас заметите вы, произошли изменения с 2019 года в 214 ФЗ, поэтому продажи идут через эскроу-счета.  Значит долевое строительство безопасно?

Дело в том, что Old school застройщики нашли лазейку для продажи без эскроу-счетов. Им всего лишь нужно было продать +10% квартир в ЖК, степень завершенности которого +30%, и дело в шляпе. В результате на середину 2020 около 65% застройщиков работают по классике.