Почему в претензии застройщику по недостаткам нет смысла

Мало кто из дольщиков знает, но в претензии по недостаткам нет смысла и в этой статье мы расскажем почему.

Причина почему в претензии застройщику по недостаткам нет смысла заключается в том, что застройщики ее не удовлетворяют. Максимум, на что можно рассчитывать – исправление малой части недостатков. Скажем, починить неработающие розетки.

Смысл такого поведения застройщика прост. Если он не исправляет недостатки в квартире, то деньги, которые он должен был потратить на ремонт, он оставляет себе. Если так застройщик одной группы компаний поступает на одном ЖК, то так же он поступает на другом.

Более того, не каждый дольщик, который сталкивается с дефектами, идет в суд за компенсацией. Большинство людей получают квартиры, не обращая внимания на недостатки, и все это увеличивает прибыль застройщика в 2 раза.

Но что же тогда делать, если вы обнаружили недостатки по гарантийному пятилетнему сроку, спросите вы?

В юридическом поле этот вопрос решается так:

• Вы проводите строительную экспертизу для фиксирования недостатков. Только на её основании можно доказать суду наличие дефектов
• Оценщик ущерба оценивает стоимость работ и материалов, чтобы сформировать сумму к взысканию
• Юрист подает претензию. Но уже не претензию застройщику по недостаткам, а по выплате компенсации
• Юрист подает исковое заявление
• Суд назначает вторую судебную экспертизу для подтверждения суммы ремонта
• Суд выносит решение
• Вы получаете компенсацию

Обратите внимание, вы именно получаете компенсацию. Не идите в суд за устранением дефектов по гарантии, поскольку такие решения не исполняются, в результате чего дольщикам приходится судиться второй раз. Объяснение тому, почему решения суда не исполняются – судебные приставы не могут заставить должника делать физическую работу. Например, взять лопату и выкопать яму.

Приставы могут работать только с денежной суммой. В этом случае они могут арестовать счета компании, её деньги, имущество, продать его, а затем выплатить вам долг. Неденежные требования в решениях суда у приставов лежат мертвым грузом.

Претензию не обязательно отправлять, чтобы получить с застройщика компенсацию. Но если её направить, то в случае, если застройщик не оплатит долг, то суд взыщет с него штраф в размере 50% от суммы, которую вам присудят за недостатки. Штраф взыскивается именно в вашу пользу. Если сумма убытков 1.000.000 ₽, то штраф будет 500.000 ₽.

Кроме того, как проходит срок в 10 дней, как застройщик получает претензию, то вам начинает капать неустойка в размере 1% от цены ремонта за каждый день невыплаты долга. Максимум сумма неустойки может быть в 100% от цены ремонта. Если ваша сумма убытков 1.000.000 ₽, то неустойки всегда накапливается на 1.000.000 ₽.

Важно подчеркнуть, что если вы составили акт осмотра вместо претензии застройщику по недостаткам перед подписанием акта приёма-передачи, то неустойка идет в вашу пользу как проходят 45 дней с момента подачи акта застройщику. Если застройщик запросил больший срок для устранения дефектов, то неустойка начинает идти все равно с 46-ого дня, потому что по закону о защите прав потребителей застройщик не может исправлять дефекты более 45 дней.

Как вы видите из приведенного примера к убыткам в 1.000.000 ₽ штрафа выходит на 500.000 ₽. Так еще и неустойка на 1.000.000 ₽. Более того, штраф по закону о защите прав потребителей считается и к неустойке. Следовательно, от неустойки в 1.000.000 ₽ второго штрафа также накопится на 500.000 ₽. В итоге общее требование у вас получится на 3.000.000 ₽, хотя недостатков было на 1.000.000 ₽.

Однако в 90% случаях все эти добавочные суммы уменьшаются судом в произвольном размере. Сумма уменьшения определяется судьей исходя из юридических ошибок. Как ваших, так и застройщика. С вашей стороны — это случаи уклонения от приемки квартиры, в результате чего вы получили её по одностороннему акту приёма-передачи, а также просрочка оплата договора ДДУ, если вы покупали квартиру в рассрочку.

Ошибки застройщика, к которым нужно апеллировать в суде – это:

• Застройщик не отправил вам уведомление о готовности квартиры к передаче
• Строительная фирма не сказала о санкциях, которые вас ожидают в случае уклонения от приемки недвижимости
• Застройщик не уведомил вас о переносе сроков строительства
• Вам не предложили мирового соглашения после отправки претензии застройщику по недостаткам
• Существенный перенос сроков строительства

В худшем случае суд из 2.000.000 ₽ дополнительных сумм присудит 200.000 ₽, но убытки из-за некачественного строительства в 100% объеме.

Плюс, требуйте в суде неустойку за дефекты по дату выплаты вам долга. В этом случае суд присудит вторую неустойку из расчета 1% от цены ремонта от даты решения суда до дня выплаты.

Как вы поняли, смысл претензии – это создать право на штраф. Так как строительная компания не устраняет дефекты по претензии, другого смысла в ней нет. Претензия застройщику по недостаткам не создает права на штраф.

В претензии застройщику нужно указать следующее:

• Адрес регистрации и наименование застройщика
• Свою фамилию, имя, отчество
• Свой адрес регистрации
• Наименование документа – это претензия
• Дату заключения договора с застройщиком, между кем и кем он был заключен, номер договора
• Как оплачивалась квартира
• Когда вы обнаружили недостатки
• Когда вы сделали экспертизу
• Требование выплаты вам стоимости ремонта, неустойки и компенсации экспертизы
• Последствия невыплаты застройщиком долга – обращение в суд и взыскание штрафа по закону о защите прав потребителей
• Дату составления претензии
• Свою подпись

Если вы покупали квартиру с кем-то, то претензию пишите от двух лиц.

Если в течение пятилетнего гарантийного срока сменился собственник, то он также может обратиться к застройщику за устранением недостатком, из-за того, что гарантия дается на квартиру, а не конкретному покупателю.

В то же случае, если вы хотите отправить претензию застройщику не на выплату компенсации, а на устранение недостатков, то в конце претензии укажите, что требуете устранить дефекты в разумный срок. В окончании претензии и будет вся разница между претензией застройщику по недостаткам и выплате компенсации.

Учтите, что если вы чего-то не указали в претензии, то это можно будет указать в иске.

• При взыскании компенсации за дефекты неустоек две
• Одна неустойка считается от суммы дефектов. Вторая неустойка — от цены квартиры
• Обе неустойки составляют 1% за 1 день просрочки
• Обе неустойки не могут быть более 100%
• Для получения права на неустойку нужно подать претензию застройщику по недостаткам, либо претензию на выплату компенсации, либо акт осмотра

Первую неустойку вы можете взыскать, когда есть хоть один дефект в квартире. Вторую неустойку вы можете затребовать только при существенных недостатках. Это неустранимые недостатки, дефекты, которые после ремонта, появляются снова или очень дорогие дефекты по стоимости ремонта.

Определить существенные недостатки может только строительный эксперт. После определения существенности второй судебный эксперт должен это подтвердить. И только в этом случае судья признает их существенными и взыскивает неустойку в размере 1% от цены квартиры.

На практике существенные дефекты почти не встречаются, так как застройщикам их опасно оставлять, ведь неустойка выйдет слишком большой.

При составлении акта осмотра с просьбой устранить дефекты в течение какого-то времени считается, что претензию застройщику по недостаткам вы уже подали. Причина в том, что смысл в этих документах одинаковый – требование устранения недостатков.  Главное тут учесть одно, акт осмотра должен быть с подписью застройщика от его сотрудника, кто может подписывать такие документы.

Множить эти акты не нужно. Один раз составили — достаточно.

Если по истечении срока устранения дефектов, застройщик не устранит недостатки, он не будет их устранять, а будет только обещать, а потом игнорировать. Ведь чем дольше он так будет делать, тем быстрее дойдёт до банкротства, когда все долги с него спишут, и от ремонта дефектов по гарантийному сроку он будет освобожден.

В то же время, если вы подписали акт приёма-передачи, где указали, что не имеете претензий по качеству объекта ДДУ, то не отчаивайтесь, эти пункты признаются судом недействительными, поэтому вместе с ними вы также можете подавать претензию застройщику по недостаткам.

Чтобы обосновать сумму, которую вы хотите получить с застройщика необходимо сделать независимую техническую экспертизу.

Квалификация эксперта может быть любой, у него только должно быть строительное образование, и в экспертизе должна быть оценка суммы устранения недостатков. На качественного эксперта деньги не тратьте, в этом нет смысла, поскольку суд все равно будет делать вторую экспертизу, чьи доводы он примет.

В Romanoff Sokolova экспертиза делается бесплатно. Она уже включена в сумму услуг по взысканию компенсации. Поэтому при обращении к нам вы сэкономите до 60.000 рублей на строительной экспертизе.

Если у вас остались вопросы по составлению претензии к застройщику по недостаткам, то звоните по телефону +7 (495) 228-47-24, мы поможем.

Читать также:

• Это нужно знать при устранении недостатков квартиры застройщиком
• Какая экспертиза некачественного ремонта нужна
• Делаете ли вы эти ошибки при подписании акта приема-передачи
• Не знаете, что делать с некачественным ремонтом?
• Как составить претензию за нарушение сроков ДДУ