Как обжаловать односторонний акт приёма передачи квартиры от застройщика

Односторонний акт приема передачи квартиры от застройщика – топовая ловушка строительных фирм.

Как вам, вероятно, известно, застройщик может передать квартиру в одностороннем порядке. Закон разрешает это делать через 60 дней после извещения дольщика о завершении строительства квартиры. В чем смысл этого акта?

Дело в том, что если застройщик не передаст квартиру в срок, то будет платить неустойку. Следовательно, односторонний акт – защита от неустойки. Почему же тогда дольщики не принимают квартиру сразу, спросите вы?

Когда вы обнаруживаете дефекты в квартире, составляете акт осмотра и требуете их устранить, то думаете, что раз у меня дефекты, то я могу отказаться от принятия квартиры, и дождаться исправления недостатков, ведь застройщик пытается втюхнуть мне левую квартиру.

Однако, если вы откроете закон о долевом строительстве, то обнаружите, что отказаться от приемки квартиры вы можете только, если в вашей квартире будут «существенные» дефекты. Это дефекты, которые мешают вам проживать в квартире. Вы скажите, что неработающий выключатель в большой комнате мешает мне проживать, ведь свет у меня не работает?

В реальности в законе нет перечня дефектов, которые являются существенными или нет, поэтому суд в каждом деле трактует одни и те же дефекты по-разному.

Для того, чтобы оценить существенность дефектов, вы приглашаете строительного эксперта на осмотр квартиры. Он составляет экспертное заключение о соответствии помещения ДДУ, проектной документации, ГОСТам и СНИПам. В своем заключении он пишет, что дефекты:

• являются строительными и устранимыми, если это несущественные дефекты
• являются строительными и неустранимыми, если это существенные недостатки

• Нет стены
• Нет лестницы, если двухъярусная квартира
• Сильно продувает окна
• Дефекты системы вентиляции квартиры
• Отсутствие гидроизоляции
• Нарушение шумоизоляции
• Трещины в несущих конструкциях
• Промерзание стен квартиры
• Нет отопления
• Не работает свет
• Нет холодной воды

По закону, существенные дефекты – это:

1. Неустранимые дефекты
2. Дефекты, которые составляют более 30% от цены ДДУ
3. Дефекты, которые после их устранения застройщиком, появляются вновь более двух раз за пять лет

Второй и третий пункт – это те случаи, когда несущественные дефекты становятся существенными в суде. В каждом из этих случаев судья решает, что дефекты были существенными, а поэтому односторонний акт приема передачи квартиры от застройщика лишается юридической силы.

• Строительные загрязнения
• Течь в техническом шкафу
• Брак стяжки
• Трещины
• Пустоты
• Неровные стены
• Отслоение штукатурки
• Негерметичные стыки стен
• Недоделанный пол
• Неотрегулированные окна
• Отсутствие возможности проверки вентиляции
• Недопустимый перепад температур более 4 градусов
• Нарушена пароизоляция
• Вспенивание монтажных швов оконных блоков
• Не отрегулированы створки оконных блоков
• Окалины на стеклопакетах оконных блоков
• От стояка канализации отсутствует отвод на кухню

Кроме того, застройщик может составить односторонний акт, если вы расписались в акте, а застройщик забрал его на подпись директору. Но тот так в нем и не расписался, из-за чего вы узнали, что квартира передана вам в одностороннем порядке. Зачем нужен был этот цирк?

Смысл в том, что составление одностороннего акта означает уклонение дольщика от принятия квартиры. В этом случае суд считает, что просрочка передачи квартиры возникла по вине дольщика. Ведь он хотел извлечь выгоду из своего положения, создав большую просрочку, за счет чего взыщет большую неустойку.

В лучше случае, в этом варианте, суд присудит неустойку от начала задержки до дня начала уклонения. Но в меньшем объеме, чем если бы был подписан нормальный акт приема-передачи.

Последний случай, когда может быть выписан односторонний акт приема передачи квартиры от застройщика — это случай, когда вы не хотите подписывать акт приема-передачи, потому что в нем опасные пункты. Это:

1. Отказ от неустойки за просрочку сроков передачи квартиры
2. Согласие с качеством квартиры
3. Согласие об отсутствии финансовых претензий к застройщику
4. Согласие оплатить коммунальные услуги с даты получения РВЭ
5. Согласие с площадью квартиры

При виде такого акта, вы можете послать застройщику письмо с перечнем пунктов, с которыми вы не согласны, и потребовать подписать с вами другой акт приёма-передачи. Но застройщику на это до лампочки. Он все равно передаст квартиру по одностороннему акту со всеми этими пунктами.

Суд же не посмотрит на незаконные пункты в акте приема-передачи, а скажет, что дольщик уклонялся от принятия квартиры, а поэтому застройщик имел право выписать односторонний акт приёма-передачи. Увы.

Поэтому, при отказе застройщика внести исправления в акт приёма-передачи, подписывайте любой акт, чтобы не стать уклонистом.

Все же незаконные пункты в акте обжалуются в суде в 10 из 10 случаев. Вот почему не стоит на них обращать внимания. Они вносятся в акт для того, чтобы запудрить вам мозги. Мол, с таким актом приёма-передачи вы будете думать, что неустойку не получить, исправить дефекты нельзя, вернуть деньги за уменьшенную площадь тоже, а поэтому судиться смысла нет.

В 95% случаях дольщики проигрывают суд за оспаривание одностороннего акта, потому что неверно ведут себя на приемке. Единственный точный случай, когда вы можете оспорить односторонний акт – существенные дефекты.

Чтобы их определить, как было сказано выше, сначала делайте строительную экспертизу, которая определит неустранимые дефекты, и на их основании подавайте иск в суд.

Другой способ обжалования одностороннего акта приема передачи квартиры от застройщика – застройщик не известил вас о готовности квартиры к передаче, и вы не подписали уведомление о завершение строительства в офисе застройщика.

Третий способ – вы нашли дефекты в квартире. Далее потребовали их устранить по акту осмотра. Застройщик же устранил существенные дефекты. Но не устранил несущественные и передал вам квартиру в одностороннем порядке. По закону перед передачей квартиры он должен был вас известить о том, что существенные дефекты устранены, и вы приглашаетесь повторно принять квартиру. Если он вас не известил, то односторонний акт вы обжалуете.

Четвертый случай – это случай досрочной передачи квартиры. В этом случае, застройщик может передать вам квартиру только через два месяца от крайней даты передачи квартиры по ДДУ. Если он сделал это раньше, то односторонний акт вы оспорите.

Весь 2024 год действуют особые правила передачи квартиры. Главные их тезисы:

• Застройщик может уведомлять о завершении строительства по е-мейлу из ДДУ
• Вы должны принять квартиру в срок согласно ДДУ. Если срок не прописан, то в течение 7 дней со дня получения сообщения о завершении строительства
• Застройщик может передать квартиру по одностороннему акту через 30 дней после получения вами извещения
• Срок исправления недостатков — 60 дней

Обратите внимание, чтобы не попасть на односторонний акт приёма-передачи, подписывайте акт приёма-передачи сразу. Если выяснится, что в квартире были существенные дефекты, то односторонний акт обжалуется в суде. Если выяснится, что не было, вы не станете уклонистом и сохраните право на взыскание неустойки в максимальном объеме.

Надеемся эта статья помогла вам разобраться с односторонним актом приема передачи квартиры от застройщика. Остались вопросы? Звоните по телефону +7 (495) 228-47-24.