Это нужно знать при устранении недостатков квартиры застройщиком

Прочитав этот текст, вы узнаете все, что нужно знать для устранения недостатков квартиры застройщиком.

Застройщик прописывает пункты о гарантии и сроки устранения дефектов в ДДУ. Какими бы эти пункты ни были, закон их выше. Следовательно, гарантийный срок на квартиру — минимум 5 лет. Первый день гарантии — день подписания акта приёма-передачи.

Срок устранения недостатков определяется актом осмотра к ДДУ. Он не превышает 45 дней. Однако, если у вас мелкие недостатки, то вы можете договориться на срок от трех дней.

Если застройщик отказывается от меньшего срока, то направьте ему претензию. В ней укажите желаемый срок устранения недостатков квартиры застройщиком. Отказ девелопера отремонтировать дефекты в этот срок расценивается судом как выполненный вами претензионный порядок.

Хочу обратить ваше внимание, что срок исковой давности – 3 года. Первый день срока – дата подписания акта осмотра или направления претензии. Это означает, что, если вы отправили претензию на пятый год гарантии, то спустя 7 лет после подписания акта приёмки вы можете судиться.

Итого:

• Гарантия на квартиру – от 5 лет
• Срок устранения недостатков — от 3 до 45 дней
• Срок исковой давности – 3 года

Акт осмотра – это документ, где вы указываете недостатки. Когда он оформляется?

Застройщик приглашает вас на приемку квартиру. Для этого он отправляет вам приглашение по почте с уведомлением о вручении на адрес вашей регистрации. После получения письма в течение 7 рабочих дней вы должны явиться на осмотр квартиры. Если в течение 30 дней вы не забираете письмо на почте, то суд считает, что приглашение вы получили.

При обнаружении недостатков вы пишите акт осмотра. В шапке документа указываете кому вы акт подаете и от кого он. В теле – список недочетов. В конце акта ставите дату и подпись. Представитель застройщика по доверенности расписывается в акте. Если он не расписывается, то до истечения 7-дневного срока отправляйте ему претензию на устранение недостатков квартиры застройщиком.

В то же время, застройщики либо не устраняют дефекты, либо устраняют их часть. Из-за этого вы можете не ждать 45 дней, а сразу требовать компенсации. Для этого направьте строительной компании заявление на ее выплату.

Итого:

• Срок принятия квартиры — 7 рабочих дней
• Срок выплаты компенсации – 10 дней

При обнаружении любых дефектов нельзя не принимать квартиру. Можно её не принимать только при обнаружении существенных дефектов.

Юридически такими дефектами считаются:

• неустранимые
• те, которые после устранения, появляются вновь
• слишком дорогие

Точного списка существенных недостатков нет, поэтому существенность определяет судья. Для этого она слушает мнение эксперта. В большинстве случаев, существенными она считает дефекты:

• вентиляции
• отопления
• водоснабжения
• электропроводки

Из-за того, что существенные дефекты утверждает судья, принимайте квартиру сразу. В противном случае суд посчитает вас уклонистом. Это сулит тем, что неустойку за просрочку передачи квартиры вам снизят с 800,000 ₽ до 150,000 ₽.

В том же случае, если вы подписали акт приёма-передачи до устранения недостатков квартиры застройщиком, а дефекты были существенными, то суд отменит этот акт. Из чего следует, что в вашу пользу будет идти неустойка до подписания нового акта приёма-передачи.

Подписывайте акт приёма-передачи любой. Не вносите в него дефекты ручкой, иначе не получите право собственности. Пункты в акте приема-передачи, ущемляющие вас в правах, ничтожны. Какие это пункты:

• отсутствие финансовых претензий
• отказ от неустоек
• согласие со сроками передачи квартиры
• согласие с качеством ремонта
• согласие со сроками устранения недостатков квартиры застройщиком
• согласие с площадью жилья

Обратите внимание, если вы подписываете акт, и застройщик его забирает на подпись, то вас ловят на односторонний акт приёма-передачи. В этом случае направьте девелоперу претензию.

Иначе, застройщик представит вас в суде, как уклониста, поскольку скажет, что вы не подписывали акт, поэтому он передал вам квартиру в одностороннем порядке.

В шапке заявления укажите адрес застройщика, его название, а также от кого вы документ отправляете. В конце ставьте подпись и дату. В теле претензии пишите, когда была куплена квартира, когда вы пришли на осмотр, какие недостатки обнаружили, и что вы хотите: устранения недостатков квартиры застройщиком или компенсации.

Чтобы потребовать компенсацию, сделайте строительно техническую экспертизу. Она фиксирует дефекты, стоимость их устранения, а также определяет их существенность. Только на основании этой экспертизы вы взыщете компенсацию. После проведения экспертизы в заявлении укажите какого числа она была сделана и какую сумму посчитал эксперт.

Заявление отправляйте застройщику на адрес его регистрации. При желании вы можете отнести претензию в офис. Главное, чтобы ее вам подписали.

Если в течение 10 дней со дня подачи претензии застройщик с вами не рассчитается, то обращайтесь в суд.

Формула неустойки:

• 1% от стоимости несущественных дефектов за каждый день просрочки их устранения
• 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки устранения существенных недостатков

Первый день просрочки – это окончание срока устранения недостатков квартиры застройщиком в акте осмотра или окончание срока рассмотрения претензии. Максимум неустойки по закону о защите прав потребителей – 100% от стоимости недостатков или квартиры. Важный момент – в стоимость недостатков также входит и стоимость ремонтных работ.

Как вы видите, неустойка за существенные дефекты – серьёзная. При стоимости квартиры в 7,000,000 ₽ неустойки за 100 дней просрочки – 7,000,000 ₽. Вот почему существенные дефекты бывают лишь в 4% случаях.

Кроме неустойки, в суде вы взыскиваете штраф в размере 50% от суммы требований. Штраф и неустойка снижаются судом по заявлению застройщика, если он докажет, что они несоразмерны последствиям нарушения взятых застройщиком на себя обязательств. Де-факто, это значит, что они снижаются судом в 9 из 10 случаев.

Однако компенсация за недостатки взыскивается в 100% объеме. Другое дело, что она пересчитывается судебной экспертизой. Ее заказывает застройщик. Разница в оценке компенсации между независимой и судебной экспертизой – от 10 до 30%.

Итого:

• Максимум неустойки – 100% от стоимости ремонта или квартиры
• Неустойка снижается в суде в 9 из 10 случаев
• Ущерб за недостатки взыскивается в 100% объеме

Если у вас разногласия по метражу, то вызывайте кадастрового инженера. Он посчитает площадь. Застройщик с его оценкой не согласится. Далее идите в суд с требованием денег. Или ждите, когда застройщик обратится в суд, если он требует с вас доплаты.

Но перед вызовом специалиста помните, что, если квартира с отделкой, то площадь по договору указана без. Кроме того, если в договоре не указано на какой процент может измениться площадь, то от доплаты за метры вы освобождаетесь. Еще один важный момент, застройщик не может не передать квартиру, если вы не доплатили за площадь. Права на расторжение ДДУ у него нет.

В конечном счете, если вы ждете устранения недостатков квартиры застройщиком, то можете взаимозачесть требования без суда. Для этого отправьте застройщику заявление. В случае, если у вас неустойка за просрочку передачи квартиры, то перед отправкой заявления получите решение суда о взыскании неустойки. Дело в том, что неустойка в отличие от убытков в суде уменьшается, поэтому закон требует сначала ее взыскать.

Решить вопрос с метрами вы можете до приемки квартиры, после, так и после получения права собственности.

Договор расторгается в четырех случаях:

• просрочка передачи квартиры более 60 дней
• изменение площади более чем на 5%
• отказ от устранения недостатков квартиры застройщиком, если дефекты серьёзные
• существенное изменение проектной декларации

При существенных дефектах вы можете расторгнуть договор и после получения права собственности. Застройщик в этом случае возвращает вам стоимость квартиры, разницу между ценой квартиры на день расторжения и датой заключения договора, проценты за пользование деньгами из расчета — 3% от цены квартиры за каждые 30 дней, неустойку за просрочку передачи квартиры и штраф в размере 50% от суммы требования.

В случае, если период пользования деньгами у вас попал на мораторий взыскания неустойки, то за этот период вы можете получить неустойку в размере 9.5% от цены квартиры за каждый год пользования застройщиком вашими деньгами.

Чаще всего, строительная компания возвращает стоимость квартиры добровольно. Все остальные компенсации вы получаете в суде.

И давайте не будем забывать, расторгать договор можно только с тем застройщиком, который строит дома. Причина в том, что если он достроил все дома в ЖК, то скоро станет банкротом. Из-за чего вы можете остаться без денег и квартиры.

Просрочка считается от даты нарушения сроков передачи квартиры до подписания акта приёма-передачи или выписки одностронненого акта. Иногда до даты истечении семидневного срока принятия. Зависит от судьи.

О наличии одностороннего акта вы узнаете от застройщика или от судьи. По закону квартира считается переданной в одностороннем порядке, если застройщик отправил вам уведомление. Если вы не получали этого письма, то односторонний акт оспаривается в суде.

Поэтому, чтобы ваша неустойка взыскалась в максимальном объеме, принимайте квартиру сразу даже до устранения недостатков квартиры застройщиком. Еще лучше взыскивайте неустойку, как накопился 1 день просрочки. Правда в том, что суд взыскивает неустойку на будущее, и она не уменьшается, поскольку в будущем еще не наступили причины, на которые застройщик может сослаться для снижения компенсации.

• Иск подается в суд по месту вашей постоянной или временной регистрации, по месту регистрации застройщика или по месту строительства дома
• Расходы на первую экспертизу компенсируются застройщиком
• Расходы на приемку квартиры специалистом не компенсируются строительной компанией
• Вторую экспертизу оплачивает застройщик
• До второй экспертизы нельзя ремонтировать дефекты
• Споры по недостаткам занимают от 6 до 12 месяцев
• Если вы самостоятельно ремонтируете недостатки до суда, то сначала сделайте экспертизу
• Уведомлять застройщика о проведении экспертизы не нужно

Надеемся статья Romanoff Sokolova помогла вам разобраться в вопросе устранения недостатков квартиры застройщиком. Нужна помощь в взыскании компенсации? Тогда звоните по тел. +7 (495) 228-47-24 прямо сейчас.