Что на самом деле означает приемка квартиры в новостройке

Приемка квартиры в новостройке – это шаг перед получением права собственности. Какую квартиру вы получите, такая она и останется. Поэтому сегодня мы расскажем, как юридически принимать квартиру.

В каждой новостройке вы найдете недостатки.

В среднем, с предчистовой отделкой недостатков выходит на 200,000 ₽. С отделкой White box — 250,000 ₽. С отделкой — 450,000 ₽. Почему, спросите вы?

Застройщики зарабатывают на левой отделке. Лишь 15% дольщиков судятся. Вот из-за чего вырисовывается картина с некачественным строительством. Поэтому, если обнаружили недостатки, не удивляйтесь.

После того, как строительство завершено, застройщик извещает о том, что нужно перейти к приемке квартиры в новостройке. Это сообщение он отправляет по почте ценным письмом. Другие способы уведомления, если они прописаны в договоре, незаконные.

Однако, если вы пришли на осмотр и подписали акт о готовности квартиры к передаче, то вы уведомлены о завершении строительства.

Далее у вас 7 дней на подписание акта приёма-передачи. Какие бы у вас ни были недостатки, в 95% случаев при отказе от подписания акта приёма-передачи суд считает вас уклонистом.

Вы, вероятно, возразите, а как мне соглашаться на приемку квартиры в новостройке? Ведь, если я нашел 200 недостатков, я подписываю акт приёма-передачи, значит, я сам все должен буду исправлять? Нет, застройщик дает гарантию от 5 лет. Следовательно, все дефекты как до приемки квартиры, так и после, ремонтирует застройщик.

Другое дело, если вы не подписали акт приемки в течение 7 дней, то судья уменьшит вашу неустойку по 214 ФЗ в большем размере, чем если бы вы подписали акт.

За просрочку передачи квартиры вам полагается неустойка. Она прописана в законе о долевом строительстве. Но есть и другой закон. Он разрешает уменьшать неустойку в исключительных случаях. Исключительным случаем будет тот случай, когда вы не приняли квартиру в течение 7 дней.

Есть только один вариант, когда вы можете не принимать квартиру. Это «существенные» недостатки. При их наличии суд не считает вас уклонистом.

Сказать какие недостатки при приемке квартиры в новостройке существенные, а какие нет, нельзя. В законе нет их списка. Судья определяет существенность в каждом отдельном случае. Чтобы доказать существенность вы проводите независимую строительную экспертизу. Подаете иск в суд. Затем судья назначает вторую экспертизу. Если она определяет недостатки существенными, то суд признает их таковыми.

Поскольку 100% нельзя выяснить, какие у вас недостатки, принимайте квартиру сразу. В случае мелких дефектов, вы не станете уклонистом. В случае крупных, акт приёма-передачи вы обжалуете.

После получения сообщения о необходимости приемки квартиры в новостройке, вы приходите на осмотр. Если не можете прийти, пишите доверенность на родственника с правом подписи акта приема-передачи и акта осмотра.

При недостатках в квартире с отделкой и без составляйте акт осмотра с перечнем дефектов или претензию на их устранение.

Разница между этими документами в том, что в акте осмотра вы и застройщик ставите подпись. В то же время для претензии нужна только ваша подпись. Плюс её отправка на юридический адрес девелопера.

Кроме того, застройщик пропишет в акте осмотра срок устранения дефектов. По закону срок устранения недостатков не превышает 45 дней. Но застройщику ничего не стоит прописать больший срок, поскольку акт осмотра не имеет юридической силы.

При написании претензии, срок устранения недостатков вы выбираете сами. Срок при приемке квартиры в новостройке знает строительный эксперт. Если вы не к нему не обращались, то в претензии пишите, чтобы вам устранили дефекты в «разумный срок».

Обратите внимание, за просрочку устранения дефектов застройщик платит неустойку. Она составляет 1% от стоимости устранения дефектов за одни сутки просрочки. Когда подаете акт осмотра, то неустойка начинает идти с 46-ого дня. Если подаете претензию, то неустойка идет с 11-ого дня.

Как только вы составили эти документы, подписывайте акт приёма-передачи. В нем со 100% гарантией будут сомнительные для подписания пункты. Эти пункты касаются того, что вы:

• Согласны со сроками передачи квартиры
• Не имеете финансовых претензий
• Одобряете качество отделки
• Не имеете претензий по площади
• Прощаете неустойку

Почему нужно подписывать такой акт?

Правда в том, что суд признает ничтожными все сомнительные пункты. Поэтому не подписывать акт нету смысла.

Как подписали акт приёма-передачи, переходите к устранению недостатков. Точнее к взысканию компенсации. Почему второе, а не первое?

Решения судов на устранение дефектов не исполняются. Судебные приставы лишены права заставить застройщика делать ремонт. Они могут лишь арестовать счета или имущество. Но арестовывать они его могут только при решении суда на взыскание денег.

По этой причине, проводите строительную экспертизу. К слову говоря, это не приемка квартиры в новостройке специалистом. Это независимое исследование эксперта. Он со ссылками на строительные правила и нормы приводит доказательства, почему дефект – это дефект. В заключении он рассчитает сумму ущерба. Суд только на ее основание взыскивает компенсацию.

Экспертиза в Москве и МО делается в течение 2-3 недель. После нее вы отправляете вторую претензию застройщику с требованием оплаты ущерба. У застройщика 10 дней на выплату. Далее вы обращаетесь в суд по своему выбору:

• По месту своей регистрации
• По месту своего временного места жительства
• По адресу регистрации застройщика
• По адресу ведения строительства жилого дома

Выбирайте суд на основании судебной практики. На каждом сайте суда есть картотека дел. Там вы можете посмотреть, как суды выносят решения.

Следующий шаг, вы подаете исковое заявление в суд. Такие дела суд рассматривает 2-3 месяца, но в 90% случаев судья назначает вторую экспертизу, чтобы вас перепроверить. До этого момента нельзя ремонтировать дефекты.

Судебная экспертиза проведена? Значит суд выносит решение. Исполнительный лист вы подаете в банк застройщика и получаете деньги. В то же время, учтите, что в компенсацию входит:

• Стоимость строительных материалов и ремонтных работ
• Неустойка за невыплату компенсации по претензии
• Штраф в размере 50% от суммы требования
• Неустойка за просрочку в исполнении решения суда с даты его решения
• Моральный вред
• Расходы на аренду квартиры
• Возмещение расходов на эксперта и юриста

Если сумма ущерба за ремонт 500,000 ₽, то максимум вы взыщете 1,800,000 ₽.

Стоимость приемки квартиры — от 3,000 до 10,000 ₽. Однако смысла в ней почти нет, поскольку заключение приемщика — не доказательство в суде.

Что касается стоимости услуг эксперта по приемке квартиры в новостройке, то они составляют от 15,000 ₽ плюс 7,000 ₽ на смету. В среднем, обходятся в 30,000 — 50,000 ₽ в зависимости от метража и отделки.

Однако, хоть стоимость услуг эксперта выше приемщика, эта услуга компенсируется застройщиком. Вот из-за чего в решениях суда вы видите, что эти траты взыскиваются.

Более того, в Romanoff Sokolova платить за эксперта не нужно. Экспертиза у нас включается в сопровождение дела. Поэтому эти деньги вы сэкономите.

Что делать, если площадь после приемки квартиры в новостройке стала меньше?

Ваша задача — заказать услуги независимого кадастрового инженера. Он сделает обмер квартиры и на его основании подавайте претензию застройщику за переплату. Если застройщик откажется, идите в суд.

Учитывайте одно. Если для подсчета площади нужно убирать отделку, а у вас дефекты, то убирать ее нельзя. Дело в том, что застройщик тогда скажет, что дефекты возникли из-за вас. Поэтому сначала получите компенсацию за дефекты, а потом переходите к метражу.

Когда же застройщик хочет с вас денег за метры, а вы замерили площадь во время приемки квартиры в новостройке и узнали, что он врет, то ждите его иск в суд. Если он туда обратиться, то все равно передаст вам квартиру. Расторгнуть с вами договор он не может, а медлить с передачей не будет, так как будет платить неустойку.

Главное, если застройщик не подписывает акт приемки, то направьте ему претензию. На случай выписки вам одностороннего акта эта претензия будет вашей защитой в суде от уклонения.

Подводя итог, как поступать при приемке квартиры в новостройке, следуйте этому чек листу:

• Приходите на приёмку квартиры в течение 7 дней со дня получения сообщения о готовности квартиры
• Подписывайте сразу акт приёма-передачи
• Пишите претензию на устранение недостатков
• Ждите от 3 до 45 дней, пока застройщик добровольно устраняет дефекты
• Обращайтесь к строительному эксперту
• Пишите застройщику претензию на выплату компенсации
• Шлите иск в суд
• Ждите второй судебной экспертизы
• Ремонтируйте дефекты
• Получайте компенсацию

Эти 10 шагов нужны, чтобы проверить будет ли застройщик добровольно устранять дефекты, а затем взыскать компенсацию. Если знаете, что он не будет устранять недостатки, то шаг номер 3 и 4 опускайте.

Дело в том, что вас никто не заставляет требовать устранения дефектов. Вы сами можете решать, что хотите: ремонта или компенсации.

На практике, удобнее просить компенсацию. Поскольку неустойка начинает быстрее идти.

Надеемся эта статья помогла разобраться вам в вопросе приемки квартиры в новостройке. Нужна консультация? Звоните по телефону +7 (495) 228-47-24 прямо сейчас.