Никогда не делайте эти ошибки при взыскании компенсации с застройщика за строительные недостатки

Получить компенсацию сложная, но решаемая задача. Многие сталкиваются с проблемами, поэтому сегодня мы поговорим о том, какие ошибки нельзя допускать при взыскании компенсации с застройщика за строительные недостатки.

1. Не отправляйте сто тысяч претензии или актов осмотра застройщику. Общее место девелоперов в Москве – они не исправляют дефекты. Максимум – исправляют малую часть. Поэтому претензия исправить дефекты лишена смысла. Вы лишь потратите 2 месяца времени. Вместо претензии на исправление дефектов за некачественный ремонт отправляйте претензию на денежную компенсацию.

2. Не требуйте в иске исправления дефектов. Такие решения не исполняются. Причина: никто не может заставить застройщика пойти и выполнить строительную работу. Люди с такими решения суда судятся по второму кругу, чтобы перевести требование из исправления недостатков на выплату компенсации. А это ведет к потере времени и дополнительным тратам.

3. Требуйте неустойку при взыскании компенсации с застройщика за строительные недостатки. Неустоек существует три. Первая – это неустойка за несущественные дефекты. Она считается по формуле – 1% от стоимости ремонта дефектов за 1 день просрочки. Вторая – неустойка за существенные дефекты. Формула – 1% от цены квартиры за 1 день просрочки. В то же время, обе неустойки не могут превышать 100% своего объема. Третья неустойка – это пени за невыплату неустойки. Её формула: сумма неустойки * ставку рефинансирования * 1/365. Всегда в зависимости от дефектов требуйте 2-3 неустойки в исковом заявлении, иначе неустойки исчезнут.

4. Срок исправления недостатков не 45 дней. Не давайте застройщику 45 или 60 дней на исправление дефектов. Достаточно предоставить «разумный срок». Разумный срок – это срок, который нужен для устранения именно ваших дефектов. Он может быть 10, 15, а может быть и 5 дней. Зависит от самих дефектов. Скажем, исправить нерабочее отопление или заделать промерзание стен – это три недели, но если у вас сломанный выключатель в ванной, то на его исправление уйдет 20 минут. При этом суду не важно сколько вы дали застройщику для исправления дефектов, так как в суд вы пойдете с требованием взыскания компенсации, а не устранения недостатков.

5. Гарантия на дефекты в договоре 2 года? Не беда. Пункт незаконный. Гарантия на дефекты -минимум 5 лет по закону. Кроме того, если вы пропустили гарантийный срок, но перед этим направили претензию, то все равно получите компенсацию.

6. Компенсация с застройщика за строительные недостатки – «железная» сумма. На ее основании вы можете обанкротить застройщика. Поэтому такие денежные требования он выплачивает даже без денег на счетах. Железная компенсация — это сумма от 300.000 ₽. В нее включаются:

• Строительные дефекты
• Моральный вред
• Компенсация юридических услуг
• Компенсация независимой строительной экспертизы

Неустойки и штрафы сюда не входят, так как на их основании нельзя обанкротить застройщика.

7. Гарантия на общедомовое имущество – 3 года. Но гарантийный срок исчисляется с момента подписания первого акта приема-передачи в доме. Из-за чего при наличии дефектов подавайте претензию как можно скорее, ведь даже если гарантийный срок прошел, но претензию вы подали в гарантийный срок, то в суде получите компенсацию. Кроме того, если застройщик обанкротится, то исправлять дефекты будет управляющая компания. Правда, учтите, стоимость строительной экспертизы всего дома около 700.000 ₽.

8. Не путайте дефекты. Существует два типа дефектов: существенные и несущественные. Первые – это дефекты, которые не дают проживать в квартире. В основном, это дефекты коммуникаций:

• Отопления
• Электричества
• Воды
• Вентиляции

Вторые дефекты – все остальные.

На первые неустойка — 1% от цены квартиры за 1 день просрочки. На вторые – 1% от цены ремонта дефектов за каждый день просрочки.

Если хотите получить первую компенсацию с застройщика за строительные недостатки, то нельзя отказываться от приемки квартиры при первом ее осмотре. Дело в том, что застройщик за 45 дней исправит существенные дефекты и вы потеряете до 45% от цены квартиры, которые могли бы получить как неустойку. Помимо всего, и при несущественных дефектах принимайте квартиру сразу. Это, во-первых, сохранит вам неустойку за нарушение сроков ДДУ, во-вторых, застройщик так и так не исправит все дефекты, а в-третьих, вы избежите одностороннего акта приема-передачи.

9. Плохих договоров не бывает. Какой бы у вас ни был договор на квартиру, будь он договор переуступки, договор купли-продажи, договор дарения, предварительный договор, гарантия от застройщика всегда 5 лет. Значит, если вы купили квартиру у десятого владельца, гарантия сохраняется. Все дело в том, что гарантия дается не покупателю, а на квартиру.

10. Нельзя отказаться от требований устранения недостатков по ДДУ или акту приёма-передачи. Если вы подписали акт приёма-передачи, где согласились с качеством квартиры и заявили, что у вас нет претензии, и даже если у вас в договоре указано, что вы не имеете претензий к застройщику после подписания акта приёма-передачи, так как при составлении акта недостатков вы не нашли каких-либо замечаний, взыскать компенсацию с застройщика за строительные недостатки все равно можно, поскольку отказываться от своих прав по закону нельзя. Предъявить требования устранения недостатков вы можете как во время приемки, так и после, главное — в пятилетний срок.