Никогда не делайте эти ошибки при взыскании компенсации с застройщика за строительные недостатки

Получить компенсацию сложная, но решаемая задача. Многие сталкиваются с проблемами, поэтому сегодня мы поговорим о том, какие ошибки нельзя допускать при взыскании компенсации с застройщика за строительные недостатки.

1. Не отправляйте сто тысяч претензии или актов осмотра застройщику. Общее место девелоперов в Москве – они не исправляют дефекты. Максимум – исправляют малую часть. Поэтому претензия исправить дефекты лишена смысла. Вы лишь потратите 2 месяца времени. Вместо претензии на исправление дефектов за некачественный ремонт отправляйте претензию на денежную компенсацию.

2. Не требуйте в иске исправления дефектов. Такие решения не исполняются. Причина: никто не может заставить застройщика пойти и выполнить строительную работу. Люди с такими решения суда судятся по второму кругу, чтобы перевести требование из исправления недостатков на выплату компенсации. А это ведет к потере времени и дополнительным тратам.

3. Требуйте неустойку при взыскании компенсации с застройщика за строительные недостатки. Неустоек существует три. Первая – это неустойка за несущественные дефекты. Она считается по формуле – 1% от стоимости ремонта дефектов за 1 день просрочки. Вторая – неустойка за существенные дефекты. Формула – 1% от цены квартиры за 1 день просрочки. В то же время, обе неустойки не могут превышать 100% своего объема. Третья неустойка – это пени за невыплату неустойки. Её формула: сумма неустойки * ставку рефинансирования * 1/365. Всегда в зависимости от дефектов требуйте 2-3 неустойки в исковом заявлении, иначе неустойки исчезнут.

4. Срок исправления недостатков не 45 дней. Не давайте застройщику 45 или 60 дней на исправление дефектов. Достаточно предоставить «разумный срок». Разумный срок – это срок, который нужен для устранения именно ваших дефектов. Он может быть 10, 15, а может быть и 5 дней. Зависит от самих дефектов. Скажем, исправить нерабочее отопление или заделать промерзание стен – это три недели, но если у вас сломанный выключатель в ванной, то на его исправление уйдет 20 минут. При этом суду не важно сколько вы дали застройщику для исправления дефектов, так как в суд вы пойдете с требованием взыскания компенсации, а не устранения недостатков.

5. Гарантия на дефекты в договоре 2 года? Не беда. Пункт незаконный. Гарантия на дефекты -минимум 5 лет по закону. Кроме того, если вы пропустили гарантийный срок, но перед этим направили претензию, то все равно получите компенсацию.

6. Компенсация с застройщика за строительные недостатки – «железная» сумма. На ее основании вы можете обанкротить застройщика. Поэтому такие денежные требования он выплачивает даже без денег на счетах. Железная компенсация — это сумма от 300.000 ₽. В нее включаются:

• Строительные дефекты
• Моральный вред
• Компенсация юридических услуг
• Компенсация независимой строительной экспертизы

Неустойки и штрафы сюда не входят, так как на их основании нельзя обанкротить застройщика.

7. Гарантия на общедомовое имущество – 3 года. Но гарантийный срок исчисляется с момента подписания первого акта приема-передачи в доме. Из-за чего при наличии дефектов подавайте претензию как можно скорее, ведь даже если гарантийный срок прошел, но претензию вы подали в гарантийный срок, то в суде получите компенсацию. Кроме того, если застройщик обанкротится, то исправлять дефекты будет управляющая компания. Правда, учтите, стоимость строительной экспертизы всего дома около 700.000 ₽.

8. Не путайте дефекты. Существует два типа дефектов: существенные и несущественные. Первые – это дефекты, которые не дают проживать в квартире. В основном, это дефекты коммуникаций:

• Отопления
• Электричества
• Воды
• Вентиляции

Вторые дефекты – все остальные.

На первые неустойка — 1% от цены квартиры за 1 день просрочки. На вторые – 1% от цены ремонта дефектов за каждый день просрочки.

Если хотите получить первую компенсацию с застройщика за строительные недостатки, то нельзя отказываться от приемки квартиры при первом ее осмотре. Дело в том, что застройщик за 45 дней исправит существенные дефекты и вы потеряете до 45% от цены квартиры, которые могли бы получить как неустойку. Помимо всего, и при несущественных дефектах принимайте квартиру сразу. Это, во-первых, сохранит вам неустойку за нарушение сроков ДДУ, во-вторых, застройщик так и так не исправит все дефекты, а в-третьих, вы избежите одностороннего акта приема-передачи.

9. Плохих договоров не бывает. Какой бы у вас ни был договор на квартиру, будь он договор переуступки, договор купли-продажи, договор дарения, предварительный договор, гарантия от застройщика всегда 5 лет. Значит, если вы купили квартиру у десятого владельца, гарантия сохраняется. Все дело в том, что гарантия дается не покупателю, а на квартиру.

10. Нельзя отказаться от требований устранения недостатков по ДДУ или акту приёма-передачи. Если вы подписали акт приёма-передачи, где согласились с качеством квартиры и заявили, что у вас нет претензии, и даже если у вас в договоре указано, что вы не имеете претензий к застройщику после подписания акта приёма-передачи, так как при составлении акта недостатков вы не нашли каких-либо замечаний, взыскать компенсацию с застройщика за строительные недостатки все равно можно, поскольку отказываться от своих прав по закону нельзя. Предъявить требования устранения недостатков вы можете как во время приемки, так и после, главное — в пятилетний срок.

11. Не уклоняйтесь от передачи квартиры. Не принимать квартиру можно только при существенных дефектах. Многие об этом не знают, в результате чего им кажется, что можно не принимать квартире при любых дефектах. Поэтому, когда вы не подписывайте акт приёма-передачи в течение 60 дней с момента получения уведомления о готовности квартиры, застройщик передает ее в одностороннем порядке. Этот акт означает нарушение вами своих обязательств, из-за чего, если вы обратитесь в суд за взысканием неустойки за просрочку передачи квартиры , то суд ее снизит раз в 5, поскольку посчитает, что вы специально уклонялись от приемки, чтобы нажиться на застройщике за счет взыскания неустойки за более длительный срок просрочки.

12. Срок принятия квартиры – 7 рабочий дней со дня получения уведомления о ее готовности. У суда уже есть основания снизить компенсацию с застройщика за строительные недостатки, если вы пропустили этот срок.

13. Не расторгайте договор с застройщиком из-за существенных дефектов. При расторжении ДДУ вы сможете взыскать с застройщика сумму за квартиру и проценты за пользование деньгами в районе 20-40% от стоимости квартиры. Эта сумма меньше, чем, если вы потребуете неустойку в размере 100% от стоимости квартиры за некачественный ремонт и штраф в размере 50% от присужденным вам сумм. Этих денег с лихвой хватит, чтобы отремонтировать квартиру, да и продать ее вы сможете на 30% дороже, чем когда покупали на котловане.

14. Не заказывайте услуги приемщиков квартир в новостройках по пять раз на каждом подписании акта обнаружения недостатков. Стоимость приемщика не взыскивается в суде. По этой причине, если вы можете определить дефекты сами, то можете сэкономить на услугах приемщиков. Вместо приемки проводите строительную экспертизу, стоимость которой взыскивается с застройщика, и на ее основании идите в суд. Но помните, ваша строительная экспертиза – не гарантия, что вам взыщут компенсацию с застройщика за строительные недостатки, которую насчитал оценщик. Суд назначит проведение второй судебной экспертизы, чтобы сбить вашу сумму на 20%.

15. Досудебная строительная техническая экспертиза определяет, по чьей вине образовались недостатки. Кроме того, она считает сумму устранения дефектов, на основании которой вы можете заявить:

• Неустойку
• Штраф в размере 50% от присужденных сумм
• Требование выплаты компенсации за дефекты
• Моральный вред
• Компенсацию судебных расходов

В это же время вы можете проживать в квартире после проведения экспертизы, только не ремонтируйте дефекты четыре месяца до окончания суда.

16. Квалификация строительной экспертизы ни на что не влияет. Как пишут отзывы, чем более профессиональна экспертиза, тем больше шансов, что вашу экспертизу суд примет как доказательство. Но на практике суд в 99% случаях принимает доводы второй судебной экспертизы, так как она непредвзята в отличие от вашей. Следовательно, заказывайте строительную экспертизу любую, невзирая есть ли у нее допуски СРО или нет. Главный критерий эксперта – наличие строительного образования. Оно может быть высшим, а может быть и законченными курсами в 45 дней.

17. Уведомлять застройщика о проведении экспертизы не нужно. Сам застройщик все равно на нее не придет, а суд так или иначе назначит вторую.

Подводя итоги, скажем, что для успешного взыскания компенсации с застройщика за строительные недостатки нужно:

• Принять квартиру сразу
• Сделать экспертизу
• Заселиться
• Не ремонтировать дефекты 4 месяца
• Обратиться в суд

Если нужна консультация Romanoff Sokolova, то звоните по телефону +7 (495) 228-47-24. Делать строительную экспертизу самостоятельно, чтобы обратиться к нам, не нужно. При заказе юридического сопровождения дела о взыскании компенсации с застройщика, строительную экспертизу мы проводим бесплатно. Таким образом, вы сэкономите до 60.000 ₽ на ее проведении.