Никогда не совершайте эти ошибки при расторжении дду

Расторжение ДДУ – это сложный процесс, поэтому сейчас вы узнаете о самых частых ошибках дольщиков.

1. Цена квартиры. При покупке квартиры по переуступке, вы возвращаете ту цену, за которую продавец покупал ДДУ. Разница между ДДУ и уступкой — от 5 до 1000%.

2. В уведомление о расторжение ДДУ не указывайте дополнительные суммы, которые вы будете взыскать, кроме цены квартиры. Будут они в уведомлении или нет, в суде вы все равно их затребуете и получите к ним штраф.

Единственное, что укажите в уведомлении – какие последствия ожидают застройщика при невыплате долга. Последствия – это ваше обращение в суд и взыскание с застройщика штрафа по закону о защите прав потребителей.

Уведомление об отказе от ДДУ подавайте ценным письмом с описью вложения на юридический адрес застройщика. Другие способы подачи не считываются, кроме случая, если вы подписали соглашение о расторжении ДДУ. Если застройщик не возвращает деньги в течение 28 дней, то отправлять ему вторую претензию о выплате долга не нужно.

3. Если вы покупали квартиру по переуступке, то её продавец мог оформить дополнительное соглашение о переносе сроков. Узнайте об этом до расторжения ДДУ, чтобы понимать можете вы расторгаться или нет. Чтобы это сделать обратитесь:

• В строительную фирму
• К продавцу ДДУ
• В Росреестр

4. Не рассчитывайте на штраф от цены квартиры. Дело в том, что застройщик в 95% случаев возвращает деньги по уведомлению, поэтому штраф не взыскивается. Однако, если девелопер возвращает цену квартиры после подачи иска, то штраф взыскивается.

5. Пошлина. При обращении в суд вы платите госпошлину. До 60.000 ₽. Госпошлина считается от цены квартиры, неустойки и убытков. Моральный вред, компенсация за юриста, штраф в расчет не включаются. Первый 1.000.000 ₽ в сумме иска в расчет также не включается.

Обычно вы платите 10.000 – 20.000 ₽. Эта сумма затем взыскивается с застройщика. Если на ваших счетах нет денег в течение 30 дней, то вы можете не оплачивать пошлину, а переложить ее на застройщика. Также вы можете не платить госпошлину, заявив требования до 1.000.000 ₽, а затем увеличив их до нужной вам суммы в суде.

6. Точно отказаться от ДДУ вы можете, если наступила просрочка передачи квартиры более 2-х месяцев или площадь квартиры изменилась более чем на 5%. Другие способы расторжения не работают, поскольку тяжело их доказать. Речь идет про случаи, когда:

• До просрочки передачи квартиры очевидно, что застройщик не сдаст её в срок
• У вас в квартире серьёзное количество строительных недостатков
• Существенно изменилась проектная декларация

Все дело в том, что наличие серьёзного числа недостатков мало для расторжения. Это серьёзное количество недостатков должно быть существенным. Существенность всегда под вопросом, так как её доказать должен сначала ваш строительный эксперт, потом судебный, а затем утвердить судья.

С существенными недостатками вы всегда можете отказаться от ДДУ, даже если получили право собственности. Однако, не делайте этого, поскольку при существенных недостатках в вашу пользу идет неустойка на 1% от цены квартиры за каждый день просрочки их починки. За 100 дней накопится сумма в 100% от цены квартиры

Что касается расторжения ДДУ при изменении проектной декларации, то определить, что существенное изменение, а что нет, нельзя, ведь перечня критерий в законе нет.

8. Отсутствие возможности расторжения в договоре не означает, что этого делать нельзя. Возможность расторжения прописана в ст. 9 214 ФЗ, а положения закона сильнее, чем условия договора.

9. Не нужно получать согласие банка на расторжение, если оно прописано в договоре. Это не дело банка решать, что вам делать с деньгами. После получения денег за ДДУ, вы можете погасить ипотеку, либо купить другую квартиру.

10. Если вы покупали квартиру по договору купли-продажи, предварительному договору, договору ЖСК, договору инвестирования, то все эти договоры можно признать скрытыми ДДУ. Вот почему штрафные санкции по ним выплачиваются так же, как по ДДУ.

11. Кроме цены квартиры, вы взыскиваете:

• Проценты за пользование деньгами — 36% от цены ДДУ за каждые 365 дней
• Убытки за разницу в цене ДДУ между днем расторжения и днем покупки – до 40% от цены ДДУ
• Проценты по ипотеке – от 6 до 15% от суммы кредита за каждый год ипотеки
• Убытки за аренду жилья
• Штраф — 50% от суммы иска

Проценты за пользование и штраф уменьшаются судом в 90% случаях. Сумма уменьшения зависит от степени готовности ЖК.

Убытки за разницу в стоимости квартиры взыскиваются в 100% объеме. Однако перед взысканием этой суммы вы делаете экспертизу.

Ипотечные проценты взыскиваются в 100% объеме.

Убытки за аренду жилья взыскиваются только, если вы нигде не зарегистрированы. Если вы зарегистрированы, то по месту регистрации проживает более 1 человека на 18 метров площади. Плюс, требуется договор с арендодателем и квитанции об его оплате. Более того, договор должен быть оформлен после наступления просрочки.

12. Проценты за пользование деньгами считаются по ставкам, которые действовали по периодам. Это значит, что, если в одном году ставка была 10%, в другом 15%, а в третьем 20%, то одну часть процентов вы считаете по ставке 10%, другую по 15%, а третью по 20%. Проценты считаются с первого дня внесения денег на эскроу и до дня, когда вам их вернули. Посчитать проценты вы можете в калькуляторе ДДУ.

13. В суде требуйте неустойку за невыплату процентов. Она рассчитывается до даты, когда застройщик выплатил проценты. Неустойку вы заявляете при подаче иска или после получения процентов.

14. При расторжении ДДУ по инициативе дольщика неустойка за просрочку передачи квартиры не взыскивается. Если вы хотите взыскать неустойку, то взыскивайте ее до расторжения. После взыскания неустойки, вы можете расторгать ДДУ и взыскать проценты. Однако смысла в этом нет, поскольку суд уменьшит проценты на сумму неустойки.

15. С апреля 2022 по июль 2023 года проценты не насчитываются из-за моратория. Поэтому за этот период вы требуете неустойку — 9.5% от цены квартиры в год.

16. Застройщик не может расторгнуть ДДУ по своему желанию. Даже в случае, если вы не доплатили сумму за увеличение площади. Единственный случай, когда он может аннулировать соглашение – покупка квартиры в рассрочку, если вы просрочили платеж более трех раз за год.

17. Деньги за услуги застройщика не возвращаются. Если вы платили застройщику за услуги подбора квартиры или бронирования, то эти деньги не возвращаются, так как эти услуги выполнены.

18. Если у вас прописана отделка квартиры в подарочном сертификате, где не указана его цена, то эти деньги не возвращаются. Причина в том, что при расторжении вы возвращаете то, что есть в ДДУ.

19. Суд откажет в расторжении, если при просрочке меньше 60 дней застройщик пригласил вас на приемку квартиры. Дело в том, что после получения уведомления, вы обязаны в течение 7 дней принять квартиру. Если вы не принимаете квартиру в этот срок, то суд считает, что вы уклоняетесь от принятия недвижимости, а поэтому просрочка наступила по вашей вине.

20. Если вас пригласили на подписание акта приёма-передачи, то шанс на расторжение — 5%. Все из-за того, что, придя на осмотр квартиры и составив смотровой лист с требованием устранить недостатки квартиры застройщиком за 45 дней, вы уже практически выходите за срок в 60 дней, когда строительная компания может передать квартиру в одностороннем порядке.

Если же проходят 60 дней, а застройщик так и не подписывает приемочный акт, то в суде вы узнаете, что застройщик на самом деле уже передал вам квартиру по одностороннему акту. Задним числом. Из-за чего суд откажет в расторжении ДДУ.

Вот почему, для расторжения вы должны уложиться в срок 60 дней после получения извещения о завершении строительства. В то же время просрочка передачи квартиры в день, когда вы получаете извещение, должна быть более 60 дней.

21. Односторонний акт приемки оспаривается в 5% случаях. Для оспаривания акта дефекты в квартире должны быть:

• Неустранимыми
• Такими, которые после устранения, проявляются вновь
• Слишком дорогими по стоимости устранения к цене ДДУ

22. Банкротство. Если вы покупали недвижимость не по эскроу, а ваш девелопер обанкротился после расторжения, то при банкротстве переводите свое требование денег на требование квартиры. Для этого подавайте заявление о включении ваших требований в реестр кредиторов арбитражному управляющему и в арбитражный суд.

23. Срок исковой давности — 3 года. Это значит, что вы можете вернуть деньги за квартиру в течение 3-х лет с момента подачи уведомления о расторжении. На 4-ый год этой возможности нет. Договор расторгается в момент подачи уведомления, а не решением суда.

Расторжение ДДУ занимает от 6 до 12 месяцев. Если вам нужна помощь в расторжении, то звоните по телефону +7 (495) 228-47-24.