Профессионалы раскрывают карты: Регистрация права собственности на квартиру

Регистрация права собственности на квартиру в ходе реформирования сферы недвижимости регулярно претерпевает изменения.

При этом следует отметить, что за последнее время процедура значительно упростилась и занимает немного времени. Тем не менее, сделка купли-продажи – ответственный шаг в жизни каждого человека, поэтому нужно знать все детали операции, чтобы не потерять деньги и время.

Все подробности о регистрационных действиях – в данном обзоре.

Свидетельство о государственно регистрации в ходе административной реформы в сфере недвижимости и кадастра отменён с середины 2016 г. Прежние свидетельства продолжают действовать, а новые при сделках купли-продажи – не выдаются.

На смену им пришли выписки из ЕГРН (Единого гос. реестра недвижимости), которые были выданы в период с 15.07.2016 г. по 01.01.2017 г. С начала 2017 г. по настоящее время подтверждение права собственности происходит с помощью выписки из ЕГРН (Единого гос. реестра недвижимости).

Этот документ объединяет информацию об объекте, владельцах, ограничительных мерах и др. с данными кадастра. Именно выписка из ЕГРН будет выдана покупателю при покупке квартиры.

Данная задача является особенно актуальной при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Обычно при реализации квартиры в процессе просмотров продавец предоставляет копии правоустанавливающих документов, но этого недостаточно. Проверку следует выполнять в 3 этапа:

1. Запрос справочной информации. Это можно выполнить бесплатно на портале Росреестра, перейдя в соответствующий сервис в режиме онлайн. Для отображения сведений достаточно знать точный адрес. Здесь можно увидеть точный метраж, кадастровую стоимость (например, для целей налогообложения) и наличие/отсутствие ограничений на совершение операций с объектом.
2. Заказ выписки из ЕГРН о характеристиках и зарегистрированных правах. Этот документ содержит полную информацию о:
   • параметрах квартиры;
   • владельцах;
   • основании возникновения прав (покупка, дарение и т.д.);
   • деталях обременения в случае его наличия и др.
3. Заказ выписки из ЕГРН о переходе прав. Этот документ позволяет проследить всю историю сделок с квартирой, планируемой к покупке.

Документ подтверждающий право собственности на квартиру предоставляется на платной основе как в электронном виде (стоимость — 290 ₽), так и в виде бумажного документа (460 ₽). Заказ можно сделать как лично в офисах Росреестра или МФЦ, так и дистанционно.

Создание многофункциональных центров (МФЦ) по всей территории РФ значительно упростило регистрационные действия с недвижимостью, полностью решив проблему очередей в офисах Росреестра. У граждан по-прежнему остаётся возможность личного обращения и в Росреестр, и в отделения Кадастровой палаты, но визит в МФЦ наиболее удобен. Регистрация права собственности на квартиру через МФЦ состоит из следующих этапов:

• Запись на приём к специалисту. Сделать это можно удобным для клиента способом:
• позвонив по телефону;
• через портал Госуслуг – при наличии учётной записи;
• через сайт МФЦ в регионе проживания. Данный способ не требует регистрации на портале.

При этом в МФЦ имеется возможность «живой» очереди, и при необходимости можно сдать документы в день обращения.

• Сдача пакета документов на регистрацию. Перечень можно уточнить как заранее, так и у специалиста. В случае недостачи документов допускается их донести. Точный размер пошлины можно также уточнить в МФЦ. Если она не была оплачена ранее, то в многофункциональных центрах есть платёжные терминалы.
• Передача пакета документов из МФЦ в Росреестр. Данные этап проходит без участия заявителя. Непосредственно регистрационные действия проводят специалисты Росреестра. Если правовая экспертиза проходит успешно, то они вносят соответствующую запись в базы ЕГРН.
• Получение пакета документов в МФЦ. Если право зарегистрировано, то заявителю будет выдана выписка из ЕГРН. В противном случае будет представлен мотивированный отказ и время для устранения недочётов.

При приёме документов в МФЦ заявителю даётся расписка с индивидуальным номером. Благодаря ему можно следить через официальный портал или по телефону о состоянии делопроизводства.

Покупка квартиры в новостройке обладает рядом преимуществ, главное из которых – отсутствие предыдущих собственников и исключение возможности нарушения прав третьих лиц (детей, наследников, лиц, находящихся в заключении и др.).

Приобретение без привлечения заёмных средств – процедура, не представляющая сложности. Регистрация права собственности на квартиру осуществляется после того, как дом введён в эксплуатацию, и застройщиком подготовлены все необходимые с его стороны документы акт приема акт передачи квартиры, технический паспорт и др.). Главными документами являются:

• договор-основание ДДУ новостройки,
• переуступки прав требования, ЖСК и др.);
• акт приёма-передачи;
• справка о полной выплате стоимости жилья

Перечень остальных документов варьируется в зависимости от индивидуальной ситуации.

Регистрация новостройки с помощью ипотечной программы отличается списком представляемых документов. К стандартному перечню добавляются:

• ипотечный договор

Остальные документы также зависят от ситуации.

Данная процедура возможна в нескольких вариантах:

• Самостоятельно через портал Госуслуг. В этом случае потребуется оформленная заранее электронная подпись (УКЭП).
• Через нотариуса. В этой ситуации возникают дополнительные расходы на оформление сделки даже в случаях, когда обязательное заверение не требуется.
• С помощью застройщика. Этот способ подходит при приобретении новостройки.
• Через банки. Лидером сервиса в этом случае является Сбербанк. Этот вариант регистрации наиболее распространён для ипотечных клиентов.

К преимуществам электронного способа регистрации относятся:

• удобство — без посещений Росреестра и МФЦ, с возможностью оформления в других городах;
• скидка на ипотечную ставку;
• отсутствие влияния человеческого фактора.

К минусам относятся:

• дополнительные затраты на услуги банка (до нескольких тысяч рублей);
• невозможность регистрации некоторых видов сделок (например, покупка долей, операции с участием несовершеннолетних и представителей и т.д.);
• отсутствие документа на бумажном носителе по завершении регистрационных действий. Этот недостаток не только вызывает недоверие со стороны консервативных граждан, но и приводит к сложностям при взаимодействии с ИФНС, ПФР и др.

Конкретные сроки регламентируются ст.16 ФЗ «О гос.регистрации…» (№218-ФЗ от 13.07.2015 г.) и исчисляются в рабочих днях. В общем виде перечень сроков выглядит так:

• Нотариально удостоверенные сделки регистрируются 1 день, если документы направлены электронным способом, и 3 дня – если представлены лично.
• Регистрация права в результате судебного решения – 3 дня.
• Регистрация права собственности – 7 дней через Росреестр, 9 дней – через МФЦ;
• Регистрация ипотеки – 5 дней через Росреестр, 7 дней – через МФЦ.

Пакет документов зависит от ситуации, в результате которой возникает право на регистрацию права собственности на квартиру. В обобщённом виде перечень включает:

• заявление непосредственно о регистрации прав (оставляется сотрудником, принимающим пакет);
• документ, удостоверяющий личность (для граждан РФ – паспорт);
• свидетельство о рождении, если сторона сделки – несовершеннолетний ребёнок;
• согласие супруга на продажу/покупку;
• разрешение органов ОиП – при участии в сделке несовершеннолетних детей;
• документы — основания на отчуждаемую квартиру (договоры купли-продажи/приватизации/дарения и др.) с актами передачи;
• документы – основания для регистрации вновь возникшего права собственности (договор купли-продажи, кредитный договор при ипотеке, решение суда в случае спорных ситуаций и др.);
• документы, свидетельствующие об оплате недвижимости (например, расписка о полученных денежных средствах при покупке вторичной квартиры);
• квитанция об оплате госпошлины (для граждан – 2.000 ₽).

Более точный список документов следует узнать заранее, исходя из обстоятельств возникновения прав собственности.

Следует различать оставление представленного пакета документов без рассмотрения, приостановление регистрационных действий и непосредственно отказ в регистрации прав собственности на квартиру. Заявление с приложенными документами будет возвращено без рассмотрения, если:

• оно не подписано заявителем;
• в документах имеются следы подчисток, приписок, зачёркиваний, или же они исполнены карандашом;
• в ЕГРН имеется отметка об обязательном присутствии при переходе права собственника недвижимости, а он отсутствует;
• отсутствует документ, свидетельствующий о факте уплаты госпошлины, или информация об оплате в ГИС.

В том случае, если документы на регистрацию права направляются электронным способом, они будут оставлены без рассмотрения, если не соблюдается формат и требования, предъявляемые к данному типу документов. Исчерпывающий перечень оснований для приостановления регистрационных действий обозначен в ст.2