Профессионалы раскрывают карты: Регистрация права собственности на квартиру

Регистрация права собственности на квартиру в ходе реформирования сферы недвижимости регулярно претерпевает изменения.

При этом следует отметить, что за последнее время процедура значительно упростилась и занимает немного времени. Тем не менее, сделка купли-продажи – ответственный шаг в жизни каждого человека, поэтому нужно знать все детали операции, чтобы не потерять деньги и время.

Все подробности о регистрационных действиях – в данном обзоре.

Свидетельство о государственно регистрации в ходе административной реформы в сфере недвижимости и кадастра отменён с середины 2016 г. Прежние свидетельства продолжают действовать, а новые при сделках купли-продажи – не выдаются.

На смену им пришли выписки из ЕГРН (Единого гос. реестра недвижимости), которые были выданы в период с 15.07.2016 г. по 01.01.2017 г. С начала 2017 г. по настоящее время подтверждение права собственности происходит с помощью выписки из ЕГРН (Единого гос. реестра недвижимости).

Этот документ объединяет информацию об объекте, владельцах, ограничительных мерах и др. с данными кадастра. Именно выписка из ЕГРН будет выдана покупателю при покупке квартиры.

Данная задача является особенно актуальной при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Обычно при реализации квартиры в процессе просмотров продавец предоставляет копии правоустанавливающих документов, но этого недостаточно. Проверку следует выполнять в 3 этапа:

1. Запрос справочной информации. Это можно выполнить бесплатно на портале Росреестра, перейдя в соответствующий сервис в режиме онлайн. Для отображения сведений достаточно знать точный адрес. Здесь можно увидеть точный метраж, кадастровую стоимость (например, для целей налогообложения) и наличие/отсутствие ограничений на совершение операций с объектом.
2. Заказ выписки из ЕГРН о характеристиках и зарегистрированных правах. Этот документ содержит полную информацию о:
   • параметрах квартиры;
   • владельцах;
   • основании возникновения прав (покупка, дарение и т.д.);
   • деталях обременения в случае его наличия и др.
3. Заказ выписки из ЕГРН о переходе прав. Этот документ позволяет проследить всю историю сделок с квартирой, планируемой к покупке.

Документ подтверждающий право собственности на квартиру предоставляется на платной основе как в электронном виде (стоимость — 290 ₽), так и в виде бумажного документа (460 ₽). Заказ можно сделать как лично в офисах Росреестра или МФЦ, так и дистанционно.

Создание многофункциональных центров (МФЦ) по всей территории РФ значительно упростило регистрационные действия с недвижимостью, полностью решив проблему очередей в офисах Росреестра. У граждан по-прежнему остаётся возможность личного обращения и в Росреестр, и в отделения Кадастровой палаты, но визит в МФЦ наиболее удобен. Регистрация права собственности на квартиру через МФЦ состоит из следующих этапов:

• Запись на приём к специалисту. Сделать это можно удобным для клиента способом:
• позвонив по телефону;
• через портал Госуслуг – при наличии учётной записи;
• через сайт МФЦ в регионе проживания. Данный способ не требует регистрации на портале.

При этом в МФЦ имеется возможность «живой» очереди, и при необходимости можно сдать документы в день обращения.

• Сдача пакета документов на регистрацию. Перечень можно уточнить как заранее, так и у специалиста. В случае недостачи документов допускается их донести. Точный размер пошлины можно также уточнить в МФЦ. Если она не была оплачена ранее, то в многофункциональных центрах есть платёжные терминалы.
• Передача пакета документов из МФЦ в Росреестр. Данные этап проходит без участия заявителя. Непосредственно регистрационные действия проводят специалисты Росреестра. Если правовая экспертиза проходит успешно, то они вносят соответствующую запись в базы ЕГРН.
• Получение пакета документов в МФЦ. Если право зарегистрировано, то заявителю будет выдана выписка из ЕГРН. В противном случае будет представлен мотивированный отказ и время для устранения недочётов.

При приёме документов в МФЦ заявителю даётся расписка с индивидуальным номером. Благодаря ему можно следить через официальный портал или по телефону о состоянии делопроизводства.

Покупка квартиры в новостройке обладает рядом преимуществ, главное из которых – отсутствие предыдущих собственников и исключение возможности нарушения прав третьих лиц (детей, наследников, лиц, находящихся в заключении и др.).

Приобретение без привлечения заёмных средств – процедура, не представляющая сложности. Регистрация права собственности на квартиру осуществляется после того, как дом введён в эксплуатацию, и застройщиком подготовлены все необходимые с его стороны документы акт приема акт передачи квартиры, технический паспорт и др.). Главными документами являются:

• договор-основание ДДУ новостройки,
• переуступки прав требования, ЖСК и др.);
• акт приёма-передачи;
• справка о полной выплате стоимости жилья

Перечень остальных документов варьируется в зависимости от индивидуальной ситуации.

Регистрация новостройки с помощью ипотечной программы отличается списком представляемых документов. К стандартному перечню добавляются:

• ипотечный договор

Остальные документы также зависят от ситуации.

Данная процедура возможна в нескольких вариантах:

• Самостоятельно через портал Госуслуг. В этом случае потребуется оформленная заранее электронная подпись (УКЭП).
• Через нотариуса. В этой ситуации возникают дополнительные расходы на оформление сделки даже в случаях, когда обязательное заверение не требуется.
• С помощью застройщика. Этот способ подходит при приобретении новостройки.
• Через банки. Лидером сервиса в этом случае является Сбербанк. Этот вариант регистрации наиболее распространён для ипотечных клиентов.

К преимуществам электронного способа регистрации относятся:

• удобство — без посещений Росреестра и МФЦ, с возможностью оформления в других городах;
• скидка на ипотечную ставку;
• отсутствие влияния человеческого фактора.

К минусам относятся:

• дополнительные затраты на услуги банка (до нескольких тысяч рублей);
• невозможность регистрации некоторых видов сделок (например, покупка долей, операции с участием несовершеннолетних и представителей и т.д.);
• отсутствие документа на бумажном носителе по завершении регистрационных действий. Этот недостаток не только вызывает недоверие со стороны консервативных граждан, но и приводит к сложностям при взаимодействии с ИФНС, ПФР и др.

Конкретные сроки регламентируются ст.16 ФЗ «О гос.регистрации…» (№218-ФЗ от 13.07.2015 г.) и исчисляются в рабочих днях. В общем виде перечень сроков выглядит так:

• Нотариально удостоверенные сделки регистрируются 1 день, если документы направлены электронным способом, и 3 дня – если представлены лично.
• Регистрация права в результате судебного решения – 3 дня.
• Регистрация права собственности – 7 дней через Росреестр, 9 дней – через МФЦ;
• Регистрация ипотеки – 5 дней через Росреестр, 7 дней – через МФЦ.

Пакет документов зависит от ситуации, в результате которой возникает право на регистрацию права собственности на квартиру. В обобщённом виде перечень включает:

• заявление непосредственно о регистрации прав (оставляется сотрудником, принимающим пакет);
• документ, удостоверяющий личность (для граждан РФ – паспорт);
• свидетельство о рождении, если сторона сделки – несовершеннолетний ребёнок;
• согласие супруга на продажу/покупку;
• разрешение органов ОиП – при участии в сделке несовершеннолетних детей;
• документы — основания на отчуждаемую квартиру (договоры купли-продажи/приватизации/дарения и др.) с актами передачи;
• документы – основания для регистрации вновь возникшего права собственности (договор купли-продажи, кредитный договор при ипотеке, решение суда в случае спорных ситуаций и др.);
• документы, свидетельствующие об оплате недвижимости (например, расписка о полученных денежных средствах при покупке вторичной квартиры);
• квитанция об оплате госпошлины (для граждан – 2.000 ₽).

Более точный список документов следует узнать заранее, исходя из обстоятельств возникновения прав собственности.

Следует различать оставление представленного пакета документов без рассмотрения, приостановление регистрационных действий и непосредственно отказ в регистрации прав собственности на квартиру. Заявление с приложенными документами будет возвращено без рассмотрения, если:

• оно не подписано заявителем;
• в документах имеются следы подчисток, приписок, зачёркиваний, или же они исполнены карандашом;
• в ЕГРН имеется отметка об обязательном присутствии при переходе права собственника недвижимости, а он отсутствует;
• отсутствует документ, свидетельствующий о факте уплаты госпошлины, или информация об оплате в ГИС.

В том случае, если документы на регистрацию права направляются электронным способом, они будут оставлены без рассмотрения, если не соблюдается формат и требования, предъявляемые к данному типу документов. Исчерпывающий перечень оснований для приостановления регистрационных действий обозначен в ст.26 ФЗ «О гос. регистрации недвижимости» (№218-ФЗ от 13.07.2015 г.). К наиболее распространённым причинам относятся:

• заявителем является ненадлежащее лицо;
• представлен неполный пакет документов;
• документы не подлинные или содержат недостоверные сведения;
• лицо, обозначенное в документах в качестве правообладателя недвижимости, не является таковым;
• ведётся судебное разбирательство в отношении объекта недвижимости;
• на недвижимость обращено взыскание и др.

Заявитель уведомляется о конкретных причинах оставления без рассмотрения пакета документов или приостановки регистрации.

Будущий собственник при регистрации своих прав на недвижимость может выполнить данную процедуру самостоятельно или воспользоваться помощью посредников. Не секрет, что большинство граждан не обладает глубокими знаниями в области гражданского и жилищного законодательства, поэтому перед ними возникает проблема выбора специалиста. Если речь идёт о приобретении новостройки, и со стороны покупателя нет претензий к строительной компании, то можно рассмотреть вариант обратиться к застройщику. Преимуществами такого подхода являются следующие факторы:

• наличие в штате предприятия компетентных специалистов;
• отлаженность процедуры;
• прозрачность сделки ввиду отсутствия предыдущих собственников;
• гарантия результата.

В случае покупки жилья на вторичном рынке следует внимательно проанализировать особенности работы риэлтора и юриста. К положительным сторонам деятельности агента относятся:

• знание рынка недвижимости, что важно при подборе варианта;
• опыт проведения аналогичных сделок;
• наличие типового пакета документов для оформления (договор купли-продажи, акт передачи, расписка в приёме денежных средств и др.);
• возможность привлечения сторонних специалистов с надёжной деловой репутацией (нотариусов, оценщиков и др.).

Отрицательными сторонами работы специалистов по недвижимости считаются:

• в большинстве случаев отсутствие профильного юридического образования у конкретного риэлтора и отсутствие юриста вообще — в штате агентства;
• невозможность проверки т.н. «юридической чистоты» сделки в сложных ситуациях;
• высокая стоимость услуг по сопровождению, зависящая от цены сделки.

Привлечение юриста по долевому строительству в Москве к процедуре регистрации права собственности на квартиру позволит:

• минимизировать риски, связанные с недобросовестностью сторон договора;
• всесторонне проанализировать чистоту сделки (связь договоров, отслеживание истории собственников, проверка подлинности документов и др.);
• составить не типовой договор, а с учётом специфики сделки;
• получить дополнительные консультации, связанные с налоговыми последствиями купли-продажи;
• сэкономить на вознаграждении, т.к. оно является фиксированным.

При выборе посредника нужно тщательно анализировать плюсы и минусы обращения к тому или иному специалисту. Особенное внимание рекомендуется уделить отзывам и наличию членства в профессиональных организациях. Если для юриста определяющим фактором будет продолжительный опыт и специализация на гражданской/жилищной отраслях права, то риэлтор должен быть членом соответствующей Гильдии или Палаты.

Подобные соглашения составляются в тот период, когда новый дом ещё не сдан, а дольщики заключили ДДУ. По факту договора переуступаются права требования, а не права собственности. В договоре переуступки присутствует 3 стороны:

• застройщик
• первоначальный дольщик
• новый покупатель

Иными словами, меняется покупатель будущей квартиры, т.е. происходит переход права на недвижимое имущество. По окончании строительства новый покупатель сможет зарегистрировать право собственности на квартиру. Опасности в сделке переуступки нет, если застройщик имеет надёжную репутацию, к примеру как ГК ПИК

Нередки ситуации, когда признание права собственности в Москве невозможно зарегистрировать в общем порядке. В этом случае требуется судебное разбирательство.

Чаще всего право устанавливается через суд при:

• приватизации;
• наследственных спорах;
• действиях мошенников;
• строительстве новостроек.

Следует быть готовым к тому, что разбирательство может затянуться на весьма продолжительный срок. Иск направляется по месту нахождения спорного объекта, в нём обязательно указываются:

• основания возникновения (по мнению заявителя) права;
• причины, по которым невозможна стандартная регистрация;
• доказательства того, что иных претендентов на объект нет.

Каждая ситуация – индивидуальна, поэтому список прилагаемых документов может быть разным. В данном случае рекомендуется обратиться к профессионалам.

При операциях с недвижимостью целесообразно оформить титульное страхование. Оно призвано защитить утрату права собственности покупателя, если для этого имелись причины, ему неизвестные.

Такие ситуации характерны для вторичного рынка и возникают по таким основаниям как:

• ошибки в процессе оформления документов;
• мошеннические действия;
• игнорирование интересов третьих лиц (наследников, малолетних детей, лиц, находящихся в заключении и др.);
• незаконность предыдущих сделок.

Важным обстоятельством при покупке услуги страхования является тот факт, что перед подписанием договора будет проведена тщательная правовая экспертиза. Она позволит максимально проследить историю совершения сделок с объектом и максимально снизить риски утраты права собственности добросовестного покупателя.

Итак, вы мы с вами рассмотрели разные вариации регистрации права собственности на квартиру. Заглядывая чуть вперед в будущее – процесс регистрации пройдет у вас на ура, только если перед этим вы получили грамотную юридическую поддержку о том, что важно соблюдать. А именно:

• не экономить на проверке т.н. «юридической чистоты сде�