Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
Регистрация права собственности на квартиру в ходе реформирования сферы недвижимости регулярно претерпевает изменения.
При этом следует отметить, что за последнее время процедура значительно упростилась и занимает немного времени. Тем не менее, сделка купли-продажи – ответственный шаг в жизни каждого человека, поэтому нужно знать все детали операции, чтобы не потерять деньги и время.
Все подробности о регистрационных действиях – в данном обзоре.
Содержание:
- Что такое свидетельство о праве собственности на квартиру
- Как проверить регистрацию права собственности на квартиру
- Этапы регистрации квартиры в МФЦ
- Особенности оформления права собственности в новостройке с ипотекой и без
- Электронная регистрация: плюсы и минусы
- Сроки оформления права собственности на квартиру в 2023
- Must Have документы на право собственности на квартиру
- «Не повезло»: Причины отказа в регистрации права собственности
- Кому доверить: застройщику, риэлтору или юристу
- Переуступка прав собственности в новостройке
- Иск о признании права собственности: когда время судиться
- Зачем страховать право собственности на квартиру
- P.S. На что обратить внимание при регистрации
Что такое свидетельство о праве собственности на квартиру
Свидетельство о государственно регистрации в ходе административной реформы в сфере недвижимости и кадастра отменён с середины 2016 г. Прежние свидетельства продолжают действовать, а новые при сделках купли-продажи – не выдаются.
На смену им пришли выписки из ЕГРН (Единого гос. реестра недвижимости), которые были выданы в период с 15.07.2016 г. по 01.01.2017 г. С начала 2017 г. по настоящее время подтверждение права собственности происходит с помощью выписки из ЕГРН (Единого гос. реестра недвижимости).
Этот документ объединяет информацию об объекте, владельцах, ограничительных мерах и др. с данными кадастра. Именно выписка из ЕГРН будет выдана покупателю при покупке квартиры.
Сама по себе выписка из ЕГРН содержит лишь консолидированную информацию об объекте и не отменяет необходимость представления правоустанавливающих документов при осуществлении сделок.
Как проверить регистрацию права собственности на квартиру
Данная задача является особенно актуальной при покупке недвижимости на вторичном рынке.
Обычно при реализации квартиры в процессе просмотров продавец предоставляет копии правоустанавливающих документов, но этого недостаточно. Проверку следует выполнять в 3 этапа:
- Запрос справочной информации. Это можно выполнить бесплатно на портале Росреестра, перейдя в соответствующий сервис в режиме онлайн. Для отображения сведений достаточно знать точный адрес. Здесь можно увидеть точный метраж, кадастровую стоимость (например, для целей налогообложения) и наличие/отсутствие ограничений на совершение операций с объектом.
- Заказ выписки из ЕГРН о характеристиках и зарегистрированных правах. Этот документ содержит полную информацию о:
- параметрах квартиры;
- владельцах;
- основании возникновения прав (покупка, дарение и т.д.);
- деталях обременения в случае его наличия и др.
- Заказ выписки из ЕГРН о переходе прав. Этот документ позволяет проследить всю историю сделок с квартирой, планируемой к покупке.
Документ подтверждающий право собственности на квартиру предоставляется на платной основе как в электронном виде (стоимость — 290 ₽), так и в виде бумажного документа (460 ₽). Заказ можно сделать как лично в офисах Росреестра или МФЦ, так и дистанционно.
Изначально информация о недвижимости содержалась в базах БТИ. На сегодняшний день до сих пор можно встретить объекты, не зарегистрированные в Росреестре. Такой факт может означать, что до 1998 г операций с указанной квартирой не было.
Регистрация права собственности на квартиру в МФЦ
Создание многофункциональных центров (МФЦ) по всей территории РФ значительно упростило регистрационные действия с недвижимостью, полностью решив проблему очередей в офисах Росреестра. У граждан по-прежнему остаётся возможность личного обращения и в Росреестр, и в отделения Кадастровой палаты, но визит в МФЦ наиболее удобен. Регистрация права собственности на квартиру через МФЦ состоит из следующих этапов:
- Запись на приём к специалисту. Сделать это можно удобным для клиента способом:
- позвонив по телефону;
- через портал Госуслуг – при наличии учётной записи;
- через сайт МФЦ в регионе проживания. Данный способ не требует регистрации на портале.
При этом в МФЦ имеется возможность «живой» очереди, и при необходимости можно сдать документы в день обращения.
- Сдача пакета документов на регистрацию. Перечень можно уточнить как заранее, так и у специалиста. В случае недостачи документов допускается их донести. Точный размер пошлины можно также уточнить в МФЦ. Если она не была оплачена ранее, то в многофункциональных центрах есть платёжные терминалы.
- Передача пакета документов из МФЦ в Росреестр. Данные этап проходит без участия заявителя. Непосредственно регистрационные действия проводят специалисты Росреестра. Если правовая экспертиза проходит успешно, то они вносят соответствующую запись в базы ЕГРН.
- Получение пакета документов в МФЦ. Если право зарегистрировано, то заявителю будет выдана выписка из ЕГРН. В противном случае будет представлен мотивированный отказ и время для устранения недочётов.
При приёме документов в МФЦ заявителю даётся расписка с индивидуальным номером. Благодаря ему можно следить через официальный портал или по телефону о состоянии делопроизводства.
Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке с ипотекой и без
Покупка квартиры в новостройке обладает рядом преимуществ, главное из которых – отсутствие предыдущих собственников и исключение возможности нарушения прав третьих лиц (детей, наследников, лиц, находящихся в заключении и др.).
Приобретение без привлечения заёмных средств – процедура, не представляющая сложности. Регистрация права собственности на квартиру осуществляется после того, как дом введён в эксплуатацию, и застройщиком подготовлены все необходимые с его стороны документы акт приема акт передачи квартиры, технический паспорт и др.). Главными документами являются:
- договор-основание ДДУ новостройки,
- переуступки прав требования, ЖСК и др.);
- акт приёма-передачи;
- справка о полной выплате стоимости жилья
Перечень остальных документов варьируется в зависимости от индивидуальной ситуации.
Регистрация новостройки с помощью ипотечной программы отличается списком представляемых документов. К стандартному перечню добавляются:
- ипотечный договор
Остальные документы также зависят от ситуации.
Бывают ситуации, когда застройщик ещё не оформил свидетельство, хотя дом готов и акт подписан. При этом новостройка уже не подпадает под понятие первичной недвижимости, но ещё не является вторичной. В этом случае существует программа т.н. «мёртвого периода», когда оформление выполняется с представлением предварительного договора купли-продажи.
Плюсы и минусы электронной регистрации
Данная процедура возможна в нескольких вариантах:
- Самостоятельно через портал Госуслуг. В этом случае потребуется оформленная заранее электронная подпись (УКЭП).
- Через нотариуса. В этой ситуации возникают дополнительные расходы на оформление сделки даже в случаях, когда обязательное заверение не требуется.
- С помощью застройщика. Этот способ подходит при приобретении новостройки.
- Через банки. Лидером сервиса в этом случае является Сбербанк. Этот вариант регистрации наиболее распространён для ипотечных клиентов.
К преимуществам электронного способа регистрации относятся:
- удобство — без посещений Росреестра и МФЦ, с возможностью оформления в других городах;
- скидка на ипотечную ставку;
- отсутствие влияния человеческого фактора.
К минусам относятся:
- дополнительные затраты на услуги банка (до нескольких тысяч рублей);
- невозможность регистрации некоторых видов сделок (например, покупка долей, операции с участием несовершеннолетних и представителей и т.д.);
- отсутствие документа на бумажном носителе по завершении регистрационных действий. Этот недостаток не только вызывает недоверие со стороны консервативных граждан, но и приводит к сложностям при взаимодействии с ИФНС, ПФР и др.
Существуют предписания, обязывающие государственные органы принимать документы в электронном формате, поэтому возможные проблемы устраняются достаточно быстро.
Время – деньги: Сроки регистрации права собственности на квартиру 2023
Конкретные сроки регламентируются ст.16 ФЗ «О гос.регистрации…» (№218-ФЗ от 13.07.2015 г.) и исчисляются в рабочих днях. В общем виде перечень сроков выглядит так:
- Нотариально удостоверенные сделки регистрируются 1 день, если документы направлены электронным способом, и 3 дня – если представлены лично.
- Регистрация права в результате судебного решения – 3 дня.
- Регистрация права собственности – 7 дней через Росреестр, 9 дней – через МФЦ;
- Регистрация ипотеки – 5 дней через Росреестр, 7 дней – через МФЦ.
Выдача в Росреестре осуществляется на следующий день (иногда через несколько дней) после установленного срока. МФЦ назначает дополнительно к установленному сроку 1-2 дня в связи с доставкой документов. В случае донесения документов сроки, соответственно, сдвигаются. При приостановке регистрационных действий сроки устанавливаются в зависимости от их оснований (до 3-х месяцев).
Must have документы на право собственности на квартиру
Пакет документов зависит от ситуации, в результате которой возникает право на регистрацию права собственности на квартиру. В обобщённом виде перечень включает:
- заявление непосредственно о регистрации прав (оставляется сотрудником, принимающим пакет);
- документ, удостоверяющий личность (для граждан РФ – паспорт);
- свидетельство о рождении, если сторона сделки – несовершеннолетний ребёнок;
- согласие супруга на продажу/покупку;
- разрешение органов ОиП – при участии в сделке несовершеннолетних детей;
- документы — основания на отчуждаемую квартиру (договоры купли-продажи/приватизации/дарения и др.) с актами передачи;
- документы – основания для регистрации вновь возникшего права собственности (договор купли-продажи, кредитный договор при ипотеке, решение суда в случае спорных ситуаций и др.);
- документы, свидетельствующие об оплате недвижимости (например, расписка о полученных денежных средствах при покупке вторичной квартиры);
- квитанция об оплате госпошлины (для граждан – 2.000 ₽).
Более точный список документов следует узнать заранее, исходя из обстоятельств возникновения прав собственности.
«Не повезло»: Причины отказа в регистрации права собственности
Следует различать оставление представленного пакета документов без рассмотрения, приостановление регистрационных действий и непосредственно отказ в регистрации прав собственности на квартиру. Заявление с приложенными документами будет возвращено без рассмотрения, если:
- оно не подписано заявителем;
- в документах имеются следы подчисток, приписок, зачёркиваний, или же они исполнены карандашом;
- в ЕГРН имеется отметка об обязательном присутствии при переходе права собственника недвижимости, а он отсутствует;
- отсутствует документ, свидетельствующий о факте уплаты госпошлины, или информация об оплате в ГИС.
В том случае, если документы на регистрацию права направляются электронным способом, они будут оставлены без рассмотрения, если не соблюдается формат и требования, предъявляемые к данному типу документов. Исчерпывающий перечень оснований для приостановления регистрационных действий обозначен в ст.2