16 советов о расторжении ДДУ в одностороннем порядке, которые сделают вас миллионером через 6 месяцев

Мы подготовили пару ответов на вопросы о расторжении ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика и рассказываем без купюр как проходит процесс.

В какой момент можно расторгать ДДУ?

Дольщик может расторгать договор, когда на лицо один из фактов:

1. Просрочка передачи квартиры более двух месяцев
2. Застройщик существенно изменил проектную декларацию
3. Застройщик прислал уведомление об изменении сроков передачи объекта, где сдвинул их более чем на 2 месяца

Как нужно расторгать договор ДДУ?

Для этого вы посылаете письмо о разрыве ДДУ строительной компании. Делайте отправление по месту регистрации застройщика ценным письмом с описью вложения. Договор расторгается со дня отправки письма.

Не несите письмо лично застройщику в руки, чтобы он его не выбросил и не сказал «оно утонуло».

О каких суммах идет речь?

Это сумма за квартиру плюс проценты за владение деньгами из расчета 20% от цены ДДУ за каждые 365 дней нахождения денег у строительной фирмы. Если она отказывается от возврата, то у вас возникает право на получение 50% штрафа от этих сумм.

Приглашает ли застройщик урегулировать вопрос без суда?

Он может так поступить после посылки уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке. Но все эти переговоры нацеливаются лишь на то, чтобы развести вас «простить» проценты, либо обмануть, сказав, что в суде вы взыщете меньше, поэтому соглашайтесь на 1/10 от процентов и суммы за квартиру.

214 ФЗ не говорит, что вы должны приходить на встречи. Закон четко объясняет, что застройщик должен вернуть деньги за 20 рабочих дней. Если он хочет сделать предложение, то пускай сам бегает за вами, нежели вы поедете на переговоры и станете жертвой его манипуляций.

Застройщик не вернул ни первое, ни второе, что дальше?

На практике восемь из десяти строителей не отдают деньги. Это норма. Поэтому после 20 рабочих дней подавайте иск. Обычно он делится на части: сумма за квартиру и штраф заявляются в городском или районном суде, а проценты за владение деньгами и 50% штраф по закону о защите прав потребителей в арбитражном.

При этом проценты уступаются юридическому лицу, чтобы вы взыскали гарантированно 3⁄4 от объема процентов, поскольку арбитражи минимум взыскивают эти суммы из судебной практики. Если нет желания уступать проценты, то все заявляйте в суде общей юрисдикции.

По какой формуле рассчитываются проценты?

Эта та же формула, что и для неустойки за просрочку передачи квартиры. Рассчитать проценты можете в калькуляторе расторжения ДДУ.

Внимание. Проценты рассчитываются на основе ключевых ставок, которые действовали в момент владения застройщиком деньгами. Поэтому один месяц считайте по одной ставке, другой по другой, третий по третьей.

Однако, если застройщик отдает деньги за квартиру без суда, то проценты считаются по ставке дня, когда вам вернули стоимость квартиры.

Можно ли начинать расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком по 214 ФЗ с ипотекой и материнским капиталом?

В этом кейсе все внесенные вами деньги возвращаются вам, а все банком и Пенсионным фондом им обратно. Если вы уже внесли часть процентов банку, то переплаченная разница вам возвращается.

Гипотетически есть риск, что при расторжении банк затребует досрочного погашения ипотеки, если застройщик не вернет деньги. Но обычно банк не знает о расторжении. Кроме того, мы не видели ни одного подобного желания банка, поскольку ему выгоднее чтобы вы продолжали платить ипотеку, так как он заработает с этого больше.

Как долго идет суд?

Порядка двух месяцев занимает процесс до оглашения вердикта. Максимум три. Еще месяц нужен на вступление в силу решения. Плюс два для получения решения суда и исполнительного листа, так как суды то и дело забывают приготовить документы в срок, делают в них опечатки, теряют дела. На все эти нюансы держите в уме шестьдесят дней сверху.

Далее начинается поиск денег строительной фирмы. А затем подача заявления на взыскание денег в каждый банк девелопера. В общем, дело от А до Я по либеральным прогнозам занимает 120 дней. По средним 180-240 дней. По консервативным – 300 дней.

Что скажете о банкротстве застройщика, ведь опасно разрывать ДДУ, можно остаться без всего, не правда ли?

Риски есть. Но их можно нивелировать. Чтобы опустить их на дно расторгайте ДДУ до конца пятого или шестого месяца просрочки. Так у вас будут максимальные шансы получить деньги.

На этом шаге дольщики то и дело совершают ошибки. Сначала ждут погоды у моря, а потом расторгают договор на 10-ом месяце просрочки и остаются на улице. Поэтому только первые месяцы просрочки — гарантия получения денег. Проворонили их – забудьте о расторжении.

В то же время, если застройщик солидный: у него бесконечные продажи, огромный уставный капитал, то с ним можете расторгать договор на любой просрочке. Он всегда возвращает деньги.

А мои юрист не предупредил о рисках, я расторг ДДУ, а застройщик гол как сокол, что предпринять?

Подавайте заявление на признание застройщика банкротом. Это топ-1 по скорости методов вернуть свои деньги. После подачи заявления застройщик за три месяца отдает средства, чтобы его не обанкротили. Причем отдает не со своего счета. Свой счет в эти минуты пустой.

Застройщик берет наличность, отдает её человеку или компании, а она приходит в суд и говорит «хочу погасить задолженность вместо застройщика». И гасит. Так застройщик скрывает деньги, чтобы не платить их кредиторам, но выплачивает вам, чтобы его не закрыли.

Ведь банкротство – последнее, что интересует застройщика, поскольку после его начала он может сесть, как арбитражный управляющий найдет факты вывода активов. А почти все девелоперы, как вы, вероятно, слышали, только и занимаются «сливом капитала».

А какие шансы, что застройщик не согласится с решением суда и подаст в суд второй инстанции?

Если он хочет дольше попользоваться деньгами, то в каждом пятом решении застройщик идет в апелляцию. Чтобы это не сходило ему с рук, заявляйте дополнительное требование нестойки за владение вашими пени. Таким образом суд взыщет плюс 200,000 лишних денег.

Вы упоминали про уступку процентов юридическому лицу, а можно ли ему уступить квартиру и взыскать всё в арбитраже?

Нет, поскольку вместе с квартирой юридическому лицу перейдут права процентов, а тогда они считаются не в двукратном объеме, а в однократном, так как квартира начинает принадлежать юридическому лицу. Когда же квартира на дольщике, а уступаются проценты, то они считаются в двукратном объеме.

Возможно ли расторжение ДДУ в одностороннем порядке застройщиком по 214 ФЗ?

В девяти из десяти случаев – это фантазии. Даже если застройщик прислал письмо, где требует, чтобы вы подписали дополнительное соглашение о переносе сроков и говорит, если не подпишите, то он будет расценивать это как расторжение ДДУ – не верьте. Это ложь.

Дело в том, что застройщик не может расторгнуть договор, если вы полностью оплатили квартиру. А если не полностью, то это единственный шанс, когда право на расторжение в руках у застройщика. Если он идет на него, то возвращает деньги. А так как их нужно возвращать, то расторжения не дождетесь.

Если у меня была просрочка ДДУ, могу ли я сначала получить пени за задержку передачи объекта, а потом расторгать ДДУ?

Если выбирать между «сначала взыскание неустойки с застройщика, потом расторжение» и «расторжение сразу», то безопаснее выбирать второе. Ведь так вы получите больше шансов забрать свои деньги и проценты без нервов. Поскольку, чем длиннее задержка в подписании акта приёма-передачи, тем меньше шансов на возврат денег.

Дом введен в эксплуатацию, застройщик пригласил на приемку, но отказывается исправлять дефекты, имею ли я право на расторжение?

Вы можете расторгать ДДУ только если изъяны существенные. Ведь именно они дают основания оспорить односторонний акт приёма-передачи, который вы получите во время расторжения.

В том случае, когда недостатки скромные, то фокус с расторжением не получится. Поскольку застройщик передаст квартиру силой под предлогом «вы уклонялись от приёмки».

Но если прошло меньше двух месяцев с момента приглашения вас по почте России принять квартиру, то расторжение возможно. Как и если вы не получали письмо, а пришли на приёмку, составили акт осмотра, а завтра решили расторгать ДДУ. Тогда вы тоже на коне.

Вы пишите про статистику возврата денег, расскажите пожалуйста в какие сроки просрочки точно можно получить деньги по вашей восьмилетней практике?

• Когда расторжение начинается до конца пятого или шестого месяца просрочки вы получаете деньги за квартиру и проценты
• Когда оно начинается после шестого месяца просрочки, а застройщик завершает строительство ранее 365 дней просрочки, то вы также получаете деньги за квартиру и проценты
• Когда расторжение стартует после шестого месяца просрочки, а застройщиком строит дом больше года, то вы получаете лишь стоимость квартиры
• Когда расторжение стартует на втором годе просрочки, то вы теряете все деньги
• Когда у вас надежный застройщик, эти правила не работают. С ним вы можете вернуть деньги, когда пожелаете.

Я надеюсь статья о расторжении ДДУ в одностороннем порядке пролила свет на этот вопрос. Если у вас вопросы, надежный ли ваш застройщик или нет, то пишите их в комментариях, мы проанализируем строителя и ответим.