16 ошибок при заключении договора переуступки квартиры в новостройке

Договор переуступки квартиры в новостройке содержит в себе подводные камни, и через пять минут вы узнаете о всех ошибках, которые совершают дольщики при его заключении.

1. Цена договора

При расторжении договора с застройщиком вы получаете обратно не ту сумму, которую внесли за переуступку, а ту сумму, сколько стоил ДДУ. Разница между этими договорами может быть более 1000%. Как вы понимаете, застройщики продают переуступки специально, чтобы вы с ними не расторгали ДДУ. Конечно, при расторжении вы можете взыскать разницу между ценой квартиры на день расторжения и днем заключения ДДУ. Но гарантий нет.

2. Сроки передачи квартиры

Сроки передачи квартиры прописаны в ДДУ или в проектной декларации, а не обязательно в переуступке. При этом, продавец переуступки может заключить с застройщиком дополнительное соглашение о переносе сроков передачи квартиры. И вам об этом не сообщить. Поэтому узнавайте о дополнительном соглашении у застройщика или в Росреестре.

3. Неустойка

За просрочку сроков передачи квартиры вы получаете неустойку не от цены переуступки, а от цены ДДУ. Если, скажем, переуступка стоила 8.000.000 ₽, а ДДУ 1.000.000 ₽, то неустойка за месяц просрочки будет в 8 раз меньше.

4. Продавец — юридическое лицо

При покупке договора переуступки квартиры в новостройке у юридического лица, все права по ДДУ переходят к вам. И, казалось бы, при просрочке сроков передачи квартиры вы должны требовать неустойку как юридическое лицо — объемом в 2 раза меньше. Плюс без права взыскания штрафа в размере 50% от суммы неустойки за невыплату пени добровольно, поскольку юридическим лицам такой штраф не положен. Но на самом деле все иначе. Покупая жилье по переуступке у юридического лица, вы можете получить штраф и неустойку как для физического лица, поскольку суд считает, что после переуступки именно физическое лицо становится дольщиком.

5. Проданная неустойка

Что значит договор переуступки? Смысл его в том, что он передает права на ДДУ новому покупателю. Но подводные камни в том, что по договору переуступки можно продать не все права, а только какую-то часть. Обычно дольщики продают право на неустойку за просрочку сроков передачи квартиры. Такое право можно продать до наступления самой просрочки. Регистрировать договор уступки неустойки в Росреестре не нужно. Поэтому узнать была ли продана неустойка или нет можно от застройщика, поскольку новый владелец неустойки должен его уведомить об уступке.

6. Штраф за переуступку

Застройщик может прописать в договоре долевого участия, что за получение его разрешения на переуступку он требует 5-10% от стоимости ДДУ. Если продавец не заплатил ему за согласие, то застройщик может потребовать эти деньги с вас. Платить ему ничего не надо. По закону оформлять переуступку можно без согласия застройщика.

7. Претензии только застройщику

Если у вас будет просрочка передачи квартиры, вопрос о расторжении договора или требование об исправлении дефектов, то претензии отправляйте только застройщику, а не продавцу договора переуступки квартиры в новостройке. Весь фокус в том, что за выполнение обязательств по ДДУ отвечает только застройщик. Это же правило действует и для подачи иска. Подавать иск нужно только к строительной фирме.

8. Уменьшение площади квартиры

После завершения строительства недвижимость может оказаться меньшей площади, чем должна была быть. К примеру, застройщик обещал сдать квартиру площадью 50 метров, а сдал на 45. В этом случае застройщик возмещает вам деньги за каждый метр недостающей площади, но возмещает он их от цены ДДУ, а не переуступки. Если по переуступке 1 метр стоил 200.000 ₽, а по ДДУ 30.000 ₽, то вместо 1.000.000 ₽ вы получите 150.000 ₽. Чтобы не оказаться в такой ситуации, пишите в переуступке, что в случае уменьшения площади, продавец переуступки компенсирует вам разницу.

9. Проценты при расторжении ДДУ

При расторжении ДДУ требуйте проценты за пользование деньгами не от даты заключения переуступки, а от даты заключения ДДУ. Правда в том, что при покупке переуступки все права в полном объеме переходят вам. Сумма процентов равняется 3% от цены договора с застройщиком за каждый месяц пользования застройщиком деньгами.

10. Предварительный договор переуступки

Предварительный договор переуступки квартиры в новостройке – это не реальная переуступка, а лишь намерение в будущем заключить с вами основной договор переуступки. Если с вами его не заключат, то деньги вы потеряете, поскольку пойдете за ними в суд, но после выигрыша в суде, узнаете, что денег у должника нет на счетах. Платите за договор переуступки только после регистрации в Росреестре.

11. Подарочный сертификат на отделку

Подарочные сертификаты на отделку, где не указана цена за отделку, не имеют юридической силы. Поэтому, если продавец переуступки говорит, что в квартире будет отделка, потому что вот подарочный сертификат от застройщика, то не верьте ему. По этому сертификату застройщик не обязан ничего делать, в суде с него тоже ничего не взыскать, так как не было оплаты за эту бумажку. Следовательно, при покупке подобной недвижимости требуйте скидку.

12. Не продлевайте сроки передачи квартиры

Поскольку не нужно получать согласие застройщика на договор переуступки квартиры в новостройке, то скажите об этом продавцу. Не все об этом знают, поэтому владелец ДДУ может пойти к застройщику за согласием на переуступку, так как это прописано в ДДУ, а тот потребует подписать дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры, которое он подпишет, из-за чего вы останетесь без неустойки за просрочку сроков передачи квартиры.

13. Юридическая чистота продавца

Продавец переуступки может обанкротиться после заключения с вами сделки. А все сделки, которые он заключал за последние три года, суд может отменить, из-за чего вы останетесь без квартиры и денег. Поэтому ваша задача изучить судебные дела продавца переуступки, долги на сайте судебных приставов, а также проверить на сайте арбитражного суда, не было ли подано к нему заявление о банкротстве.

14. Проверяйте договор ДДУ

Застройщик может прописать в ДДУ, что при изменении стоимости стройматериалов из-за инфляции, вы должны доплатить ему 10% от цены ДДУ. Вы будете удивлены, узнав, что доплачивать ничего не нужно, взыскать эти деньги он не сможет, поскольку цена ДДУ – окончательная. Стоимость не меняется, если только не изменилась площадь квартиры. Но если вы об этом не знаете, то можете попасть в психологическую ловушку застройщика.

15. Квартира для аренды

Смотрите, чтобы в ДДУ не было прописано условие, что дольщик покупает квартиру не для проживания в ней, а для коммерческой деятельности. Если такой пункт будет прописан, то суд откажет в требовании штрафа на 50% от неустойки, ведь скажет, что вы не потребитель.

16. Завершение строительства

После получения РВЭ договор переуступки не заключается, так как долевое строительство завершено. После окончания строительства продавец квартиры оформляет договор купли-продажи, если он получил право собственности. Или предварительный договор купли-продажи, если он еще регистрирует собственность в Росреестре. Если вам предлагают заключить договор переуступки после завершения строительства — вас обманывают.

• Скачать договор переуступки по ДДУ

Нужна помощь при заключении договора переуступки квартиры в новостройке? Тогда звоните по телефону +7 (495) 228-47-24.