16 незаконных пунктов договора дду

Подписчикам ТГ Romanoff Sokolova скидка на проверку договора ДДУ в 1000 рублей до 30.09.2024.

Договор ДДУ – это договор между застройщиком и дольщиком. Назначение — покупка квартиры в строящемся доме. Застройщик прописывает незаконные пункты в договоре, чтобы избежать ответственности. Штраф за это – до 20.000 ₽. Поэтому сейчас вы узнаете на что обратить внимание в договоре в 2024.

1. Метраж

Застройщик всегда прописывает в договоре условия изменения площади квартиры. Обычно он ставит пункт, когда доплата или возврат денег за метры происходят при расхождении в площади более чем на метр. Однако, этот пункт ложный, если в договоре ДДУ не сказано, что изменение площади не может быть более 5% от проектной площади.

Также застройщик может указать, что если вы не доплатили за площадь, то он может расторгнуть ДДУ или не передать вам квартиру. По закону сделать он этого не может, так как по 214 ФЗ застройщик может расторгнуть ДДУ, если:

• Вы не оплатили всю стоимость договора до завершения стройки
• Вы просрочили внесение платежа более 3 раз за 12 месяцев, если покупали квартиру в рассрочку

Если застройщик не передает квартиру, то платит неустойку.

2. Уступка договора

Вы можете продать ДДУ другому покупателю по договору уступки. По нему все права на ДДУ переходят новому владельцу. Но застройщик пишет в ДДУ, что в случае уступки вы должны получать его согласие за 1-7% от цены ДДУ. Застройщик ставит такой пункт, чтобы заработать и лишить нового покупателя неустойки за срыв сроков строительства.

Эти пункты незаконны. Удаляйте их.

3. Гарантия на квартиру и общедомовое имущество

Гарантия на квартиру — от 5 лет с подписания акта приёма-передачи. Гарантия на общедомовое имущество — 3 года с подписания 1-ого акта приёма-передачи в доме.

В то же время застройщик может сократить эту гарантию. Для этого он пишет в договоре ДДУ гарантию меньше 5 лет. Или, что гарантия на квартиру считается со дня ввода дома в эксплуатацию. Эти пункты незаконные.

4. Исправление дефектов

Застройщик должен исправить все дефекты. Однако он может внести пункт в договор, что если вы не заметили дефекты, которые могли заметить при осмотре квартиры, то исправлять он их не должен. Этот пункт фейковый.

Кроме того, застройщик может внести в договор срок исправления недостатков более 45 дней. Пункт также незаконный, так как по закону о защите прав потребителей срок исправления недостатков — до 45 дней.

Также застройщик может сказать, что недостатки в квартире он только устраняет. Этот пункт также фиктивный, поскольку именно вы решаете, что получаете от застройщика за дефекты:

• Бесплатный ремонт
• Выплату компенсации
• Уменьшение цены договора

Если в договоре застройщик говорит, что недостатки после передачи квартиры исправляет УК, то пункт также ложный. Гарантию на квартиру дает застройщик, поэтому он чинит дефекты.

5. Гарантия на отделку

Помимо гарантии на квартиру застройщик может прописать гарантию на отделку. В этом пункте он говорит, что гарантия на отделку — 1 год. Этот пункт незаконный, так как гарантия на отделку – это и есть гарантия на квартиру. Следовательно гарантия на отделку – от 5 лет.

6. Уведомление о готовности квартиры к передаче

Застройщик отправляет вам письмо о готовности квартиры после завершения стройки. Он подает сообщение заказным письмом по адресу вашей регистрации. Иные способы уведомления фиктивны. Поэтому убирайте пункты из договора ДДУ об уведомлении вас по смс, телефону или электронной почте.

Дополнительный законный способ уведомления – вручение вам сообщения лично.

7. Уклонение от подписания акта приёма-передачи

Уклонение от подписания акта приёма-передачи равно подписанию акта. Что в первом, что во втором случае, квартира переходит вам. При вашем уклонении от приемки квартиры права по 214 ФЗ вы сохраняете.

Застройщик может внести пункты в ДДУ, что при односторонней передаче квартиры, вы оплачиваете коммунальные услуги со дня завершения стройки по день оформления акта приёма-передачи. Этот пункт вычеркивайте. Он незаконный. Вы платите за коммуналку только со дня оформления акта приёмки.

Кроме того, застройщик может указать в ДДУ, что при неявке на приемку квартиру в течение 7 дней, квартира считается принятой. Этот пункт ложный. Квартира считается принятой только с даты подписания акта приёма-передачи или даты составления одностороннего акта. Застройщик может выписать односторонний акт только через 60 дней со дня уведомления вас о готовности квартиры.

8. Расторжение договора

Вы можете расторгать договор ДДУ, если:

• Застройщик задержал передачу квартиры на +2 месяца
• Строительная фирма существенно изменила проектную декларацию. К примеру, этажей стало больше
• Застройщик построил квартиру площадью отличной от проектной на 5%
• Вам стало очевидно, что застройщик перенесет сроки строительства на +2 месяца

Остальные пункты из ДДУ о его расторжении удаляйте.

Также застройщик может прописать в договоре, что при его расторжении, он возвращает стоимость квартиры и платит вам проценты за пользование деньгами. Это правда. Но также он должен выплатить проценты по ипотеке и разницу между стоимостью квартиры на день расторжения и днем покупки. Эти пункты вносите в договор.

Получать согласие банка на расторжение вы не должны. Этот пункт удаляйте.

9. Комиссия за расторжение ДДУ

Чтобы вы не расторгали договор застройщик прописывает комиссию за расторжение. Она равняется 3-10% от цены квартиры. Пункт незаконный. При расторжении застройщик возвращает вам 100% от цены ДДУ. Единственное, что он оставляет себе – это деньги за подбор квартиры и за ее бронь.

10. Сроки передачи квартиры

Застройщик может прописать в ДДУ одни сроки завершения строительства, а в проектной декларации другие. В случае несовпадения этих сроков суд берет сроки из декларации. Поэтому перед заключением ДДУ проверяйте сроки строительства из проектной ведомости.

11. Продление сроков передачи квартиры

По договору застройщик передает квартиру в сроки из ДДУ. Если он в них не укладывается, то платит неустойку. Однако, застройщики вставляют хитрый пункт в ДДУ. Он подразумевает, что при задержке строительства сроки передачи квартиры переносятся на 6 месяцев.

Этот пункт незаконный. Смело его удаляйте.

Никакие дополнительные соглашения с новыми сроками вы не должны подписывать.

12. Договорная неустойка

Девелопер может внести в договор ДДУ неустойку за срыв сроков строительства по 214 ФЗ, а может прописать иную. Она 100% меньше, чем неустойка по 214 ФЗ. В этом случае пункт о договорной неустойке оставляйте. Он означает, что вы сами выбираете, какую неустойку будете взыскивать.

13. Коммунальные услуги

Если застройщик указывает, что вы оплачиваете коммунальные услуги с момента завершения строительства, то этот пункт удаляйте. По закону вы оплачиваете коммунальные услуги с момента передачи вам квартиры.

14. Стоимость отделки

При покупке квартиры девелопер может предложить отделку со скидкой. Но договор он не заключит, а оформит отделку подарочным сертификатом. Если застройщик не сделает ремонт, то денег за такой сертификат вы не вернете. Кроме того, вы не сможете взыскать по суду ущерб за ремонтные недостатки. Поэтому в случае предложения отделки пишите стоимость отделки в договоре ДДУ.

15. Обращение в суд

Строительная компания может прописать в договоре, что обращаться в суд вы можете по месту регистрации застройщика или в третейский суд. Пункт фиктивный. По закону вы обращаетесь в суд по своему выбору:

• По месту регистрации застройщика
• По месту строительства ЖК
• По месту своей постоянной или временной регистрации

16. Изменение назначения общедомового имущества

Пункт с тем, что изменение площади квартиры или назначения общедомового имущества, не является отклонением от требований к качеству квартиры, незаконен. Если застройщик внес его в договор, то удаляйте. Изменение назначения общедомового имущества или площади квартиры на 5% – это существенное изменение проектной декларации. Оно является отклонением от требований к качеству квартиры.

Если застройщик отказался исправлять пункты в договоре ДДУ, то большинство из них вы оспорите в суде. Однако для безопасности перед заключением ДДУ проверяйте его у юриста. Нужна помощь в проверке договора? Тогда звоните по телефону +7 (495) 228-47-24.