Существующие особенности проверки новостройки и застройщика

В этой статье вы узнаете какие существуют особенности проверки новостроек, как проверить застройщика и на какие моменты договора обратить внимание.

Не секрет, что самая главная проблема при покупке новостройки – это банкротство.

Как вы, наверное, слышали, законодательство по новостройкам то и дело меняется, что говорит о том, что решить проблему с банкротами не удается. Хоть сегодня покупки квартир, в основном, совершаются через эскроу-счета, это далеко не всегда значит, что сделка пройдет гладко. Ведь особенность эскроу-счетов не в том, что застройщик получает деньги после передачи квартиры покупателю, а в том, что он получает деньги после ввода дома в эксплуатацию. А между передачей квартиры и вводом дома может пройти сколько угодно времени, ведь в квартире после завершения строительства дома еще нужно сделать отделку.

Более того, застройщик может передать квартиру с некачественным ремонтом, на который будет распространяться гарантия в 5 лет. Но, если застройщик сразу же обанкротится после передачи квартиры или у него не будет денег, то исправлять обнаруженные через пару лет скрытые дефекты он уже не будет. Да и что делать, если поедет фундамент? По закону в течение 10 лет тогда застройщик должен предоставить аналогичное жилье. Но, если он банкрот, то никто ничего предоставлять не будет, а квартиру в таком доме будет не продать.

К тому же, застройщики давно научились обходить схему с эксроу-счетами — с помощью продажи квартир по переуступкам. В результате доступ к деньгам они получают раньше, а ответственности перед покупателем несут меньше, потому что застройщик ответственен только за условия ДДУ, а не за условия переуступки.

Поэтому, как вы понимаете, важно перед покупкой новостройки максимально снизить свои риски. Конечно, ни одна проверка новостройки не даст 100% гарантий. Они все позволяют лишь приблизительно оценить, что будет с новостройкой в будущем. И что бы там ни показывали цифры, финансы, уставный капитал, самый надежный показатель при выборе новостройки – предыдущие сданные объекты.

На сайте ФНС вы можете получить выписку из ЕГРЮЛ с полной информацией о компании. Для этого укажите ИНН или ОГРН застройщика. Эти данные можете взять с сайта девелопера. Они обычно находятся в разделе «О нас», «Юридическая информация», «Реквизиты» и т.д.

Обратите внимание, кто указан в графе «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юрлица». Нужно, чтобы было ФИО руководителя или наименование управляющей организации, но ни в коем случае не ФИО конкурсного управляющего, что будет означать, что компания находится в процессе банкротства.

Также обратите внимание на коды экономической деятельности. Существуют главные и добавочные. Лучше, если у застройщика главный код — «Строительство жилых и нежилых зданий», а добавочные связаны с производством:

• земляных работ
• электромонтажных работ
• штукатурных работ
• санитарно-технических работ и т.д.

Кроме того, смотрите на дату регистрацию. Чем старше компания, тем лучше. Но у вас, скорее всего, будет молодая, потому что группы компаний застройщиков открывают много независимых друг от друга фирм под строительство отдельно взятого объекта, чтобы, если наступило банкротство на одном объекте, оно не задело все остальные.

На графу уставный капитал не смотрите. Это лукавая цифра. Дело в том, что уставный капитал не означает, сколько денег заблокировано на счету. Это всего лишь количество средств, которые были на счету у компании в день её открытия. На следующий день они уже могли исчезнуть.

В сервисе ФНС Прозрачный бизнес вы можете проверить:

• не запрещено ли директору компании быть директором
• насколько крупный у вас застройщик по меркам бизнеса
• не находится ли компания по адресу массовой регистрации, что сулит тем, что ФНС признает регистрацию фиктивной

Для того, чтобы проверить новостройку, на сайте Единого ресурса застройщиков посмотрите рейтинг застройщика. Рейтинг коммерческий. Крайне сомнительно, что он объективный. Тем не менее, примите его к сведению.

На сайте единого реестра сведений о банкротстве, вы можете узнать, не начата ли процедура банкротства в отношении застройщика. Кроме того, проверьте сайт издания Коммерсант, где по закону публикуются сведения о начале процедуры банкротства. И на всякий случай загляните в картотеку решений арбитражных судов, где, введя название застройщика вы можете посмотреть были ли поданы к нему иски о банкротстве или нет.

В открытом доступе на сайте Государственного информационного ресурса бухгалтерской отчётности вы можете получить данные о бухгалтерской отчетности девелопера. Нужно всего лишь знать ИНН и ОКПО. Правда, будьте внимательны, здесь вы найдете не актуальные сведения, потому что данные размещаются только через 6-7 месяцев после завершения налогового периода. Смотрите на следующие параметры:

• есть отчетность или нет
• какова выручка компании за отчетный период
• какова чистая прибыль
• собственные и кредитные средства

На сайте министерства строительного комплекса конкретного региона, вы можете узнать какие застройщики входят в белый, а какие в черный список девелоперов.

На сайте ФНС Прозрачный бизнес крайне важно проверить нет ли задолженности у застройщика по налогам. Если есть, то это явный признак ненадежности компании. Компания Урбан Групп обанкротилась в свое время сразу после появления налоговой задолженности на сайте ФНС.

Также важно изучить судебную историю дел застройщика. Не только юридического лица, у кого покупаете квартиру, но и связанных с ним лиц. Так вы 100% поймете:

• на сколько застройщик задерживает сроки строительства
• как качественно он строит квартиры
• как часто он не возвращает деньги при расторжении договора с ним
• возвращает ли он деньги за уменьшение проектной площади квартиры
• нет ли у него проблем с прокуратурой, что скажет о том, что компания связана с мошенническими схемами, и люди, скорее всего, квартиры свои не увидят
• кому из государственных и частных структур застройщик должен денег

Чтобы проверить судебную историю дел зайдите на сайт арбитражных судов. Тут, в основном, рассматриваются иски юридических лиц.

Самые опасные дела для застройщика – это:

• иски муниципалитета с требованием выплатить задолженность за аренду земли
• иски Фонда защиты дольщиков с требованием погасить задолженность по обязательным сборам
• иски банковских организацией с требованием погасить долги по кредитам

Суммы по этим делам неважно какие. Само по себе наличие таких дел – явный признак, что лучше с этим застройщиком не связываться.

Долги перед подрядчиками уже не такие опасные. По этим делам смотрите на суммы, которые должен застройщик. Чем больше сумма, тем больше шансов, что он не сможет с ней расплатиться.

Далее, посмотрите, где застройщик зарегистрирован. Определите его подсудность с помощью сервиса определения подсудности. К примеру, для Москвы этот сайт. Затем в суде общей юрисдикции по адресу регистрации и адресу строительства дома проверьте картотеку судебных дел. Для Москвы картотека здесь. Скорее всего, там будет существенное количество дел, связанных с некачественным строительством, и небольшое, связанное с нарушением сроков передачи квартир. Большого количества дел по просрочке сейчас не встретить, потому что за последние четыре года вводилось четыре моратория на начисление неустоек, поэтому люди просто ничего не могли потребовать.

Особое внимание уделите делам, связанным с отказом от ДДУ. Такие дела означают либо длинные задержки, либо, что застройщик сдавал квартиры в неисправимом техническом состоянии.

На сайте федеральной службы судебных приставов, вы можете проверить текущие исполнительные производства к застройщику. Это суммы задолженностей, которые он не выплачивает по решению суда. Если сюда добираются долги, то это означает, что на счетах застройщика ничего нет, потому что обычно после суда люди сначала обращаются в банк за получением долга, и, если он не выплачивается, то идут к судебным приставам.

Но нет денег сегодня, не значит, что не будет завтра, ведь застройщик ведет продажи через эскроу-счета, а это означает, что когда он введет дом в эксплуатацию, то деньги за проданные квартиры поступят к нему на счета.

На сайте наш.дом.рф функционирует единая информационная система жилищного строительства – ЕИСЖС.

Здесь вы можете посмотреть:

• проектную документацию
• разрешительную документацию
• аудиторское заключение по результату проверки бухгалтерской отчётности
• данные об уплате застройщиком взносов в компенсационный фонд
• заключение о соответствии застройщика и проектной декларации законодательным нормам и правилам
• степень распроданности конкретного ЖК
• среднюю стоимостью одного квадратного метра
• сроки получения РВЭ и их соблюдение застройщиком
• данные о переносах сроках строительства
• фотоотчет о темпах строительства
• информацию о том, как ведутся продажи
• всю документацию по каждому дому

Как узнать были ли нарушены сроки строительства?

В сервисе проверки новостроек вбейте нужный вам ЖК и перейдите на его страницу. Внизу страницы кликайте на «Перейти на карточку дома». Перед вами откроется проектная декларация. Внутри декларации нас интересуют пункты 17.2.1 и 17.2.2. Первый пункт – это самые первые обещанные сроки. Второй – текущие обещанные сроки. Если даты между двумя этими сроками сходятся – значит, переносов не было. Если нет – были.

Здесь же на сайте ЕИСЖС вы можете найти единый реестр проблемных объектов, где собирается вся информация о банкротствах строительных компаний и несданных новостройках в срок. Проверьте нет ли там вашего застройщика.

В едином реестре застройщиков перечислены те застройщики, у которых строительство ведется с использованием договоров долевого участия. Тут вы можете найти информацию:

• об учредителях компании
• о строящихся и сданных домах
• о местонахождение компании
• о контактах застройщика

Информацию о строящихся и сданных домах проверяйте не только для вашего застройщика, у кого покупаете квартиру, но и у самой группы компаний, куда он входит. Чем больше сданных и построенных домов, тем лучше.

1. Может ли застройщик продавать квартиры в новостройке?

Чтобы не оказаться в такой ситуации, что вы заплатили за договор деньги, а он один месяц не проходит регистрацию, второй, третий, введите в поисковике ЕИСЖС название новостройки. Перейдите в раздел «Документы», затем «Разрешительная документация» и ищите «Информация о выданных заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ». Если не видите тут заключение о соответствии, значит застройщик не может заключать договоры долевого участия. Росреестр откажет в регистрации таких документов, а без регистрации квартира не считается проданной.

2. Что собирается застройщик продавать: жилье или апартаменты?

Разница между этими двумя понятиями в том, что жилье защищено действием федерального 214 закона. Это значит, что при банкротстве застройщика человек, купивший жилье, сможет получить его в будущую собственность, а вот покупатель апартаментов – нет. Он сможет получить лишь право требования вернуть свои деньги, которые на банкротстве практически не выплачиваются. Кроме того, есть и другие риски, связанные с покупкой апартаментов.

При взыскании неустойки с застройщика или компенсации за дефекты, суд может не присудить штраф по закону о защите прав потребителей, потому что владелец апартаментов – не потребитель, а скорее предприниматель, который покупает нежилое помещение не для проживания в нем, а для коммерческой деятельности. Поскольку он предприниматель, то и неустойку ему могут посчитать не как для физического лица, а как для юридического, т.е. уменьшенную в два раза.

Поэтому для проверки новостройки в поисковике ЕИСЖС вводите название ЖК, кликайте на страницу жилого комплекса и пролистывайте страницу вниз до вкладки «Документы». Нажимайте на раздел «Проектные декларации» и ищите ее самую последнюю версию. Открывайте. Листайте вниз до пункта 15.1. Если в пункте 15.1 стоит, что в здании «жилые помещения отсутствуют», то это значит, что продаются тут не квартиры. Застройщик реализует здесь нежилые помещения – апартаменты.

3. Как узнать хватит ли у застройщика денег на завершение строительства?

В поисковике ЕИСЖС ищите свой ЖК. На странице объекта пролистывайте до вкладки «Документы». На вкладке «Проектные декларации» открывайте самую новую проектную декларацию. Теперь нужно два пункта 18.1 и 19.6. Из пункта 18.1, планируемая стоимость строительства, вычитайте пункт 19.6, сумма всех одобренных кредитов строительной фирме. Чем ближе окажется значение к нулю, тем лучше. Это будет означать, что у застройщика хватит денег на строительства, и шанс, что новостройка будет сдана без задержек, крайне высок. Чем дальше значение от нуля, тем больше шансов наткнуться на долгострой.

4. Опасно ли покупать квартиру по предложенной цене?

Чтобы это выяснить, на сервисе проверки новостроек пишите название своего ЖК. Далее кликайте по карточке найденного ЖК и смотрите пункт «Средняя цена за 1 кв.м». Теперь поочередно вводите названия строящихся рядом ЖК и по каждому смотрите цену за 1 кв. м. Сравните цену за 1 кв. м. вашей новостройки с аналогичными. Если ваша новостройка только начала строиться, а ближайшие почти достроены, то разница в 20% цены это нормально. Но если разница больше, то, скорее всего, перед вами проблемный застройщик, ведь крайне редко можно встретить такую разницу у надежных компаний.

Последним самым важным шагом перед покупкой новостройки будет определить какой договор с вами собираются заключать:

• договор долевого участия
• договор переуступки прав требования
• договор купли продажи
• «предварительный» договор ДДУ, переуступки, купли продажи

Если это строящийся дом, то договор купли продажи заключаться не будет. Он заключается только для построенных домов.

Идею предварительных договоров сразу отметайте. Они обычно означают, что сейчас у застройщика проблемы с документами и оформить с вами нормальный ДДУ он не может.

Договор переуступки – рассматриваемый вариант. Этот договор переуступает права на квартиру от одного человека к другому. Но нужно понимать, что застройщик будет отвечать перед вами не от стоимости договора переуступки, а от стоимости ДДУ. Это значит, что если, скажем, метр вы покупали по 300 тыс. руб., а в ДДУ он стоит 100 тыс. руб., то, если площадь квартиры окажется на 2 метра меньше обещанной, вам вернут не 600 тыс. руб., сколько вы заплатили, а только 200 тыс. руб.

Этот же риск действует и для взыскания неустойки за просрочку. Неустойка будет рассчитываться от цены ДДУ, а не от переуступки. И самое главное, если вы будете расторгать договор, то вернут вам не ту стоимость, что вы заплатили за переуступку, а ту, сколько стоил ДДУ. По сути, считайте, купив переуступку, вы лишаетесь возможности расторжения договора, потому что никто обычно не хочет терять свои деньги на расторжении.

Да, заключая переуступку вы точно не знаете, а заключал ли продавец какие-то дополнительные соглашения с застройщиком, по которому, скажем:

• снизил цену ДДУ
• продлил сроки строительства
• отказался от права взыскания неустойки

Точно о наличии такого соглашения вы можете узнать в Росреестре.

Лучше всего заключать ДДУ. В разделе «Проектная документация» на сайте наш.дом.рф вы можете найти образец ДДУ, который, скорее всего, будет вам предложен. Единственное, что как завелось, большинство договоров застройщики составляют с незаконными пунктами. Штрафа для них за это почти никакого нет. Максимум их штрафуют на 20 тыс. руб. А выгоды от введения в заблуждение покупателя они получают массу.

Поэтому договор проверьте у юриста на:

• наличие штрафов при наступлении тех или иных событий. Скажем, расторжения договора, после которого нужно заплатить застройщику 20% от цены ДДУ
• штрафы за переуступку договора или части требований без согласия застройщика
• запреты на определенные действия с договором
• обязанность платить за коммунальные расходы до передачи квартиры
• запреты взыскания неустоек за просрочку
• запреты требования неустоек за дефекты
• обязанность платить неустойку в случае уклонения от подписания акта приёма-передачи
• гарантийные сроки за квартиру, отделку и общедомовое имущество
• возможность застройщика в одностороннем порядке продлевать сроки передачи квартиры
• обязанность обращаться в определенный суд, выбранный застройщиком
• штраф при установке блока для кондиционера и т.д.

Проверив договор ДДУ на юридическую чистоту, вы будете знать, какие обязательства по договору вы должны выполнять, а какие можете игнорировать.

Проверить зарегистрирован ли договор в Росреестре или нет, вы можете с помощью сервиса на сайте Росреестра.

И напоследок, проверьте отзывы о застройщике. Реальные отзывы найти будет крайне сложно, поэтому рекомендуем вам обратиться к группам в социальных сетях. В поисковике социальных сетей введите название вашего ЖК и поищите, что говорят жильцы о проекте. Таким образом вы сможете из первых уст оценить качество строительства прошлых объектов и узнать были ли длинные задержки в вашем ЖК.

Нужна помощь при проверке новостройки и застройщика? Тогда звоните по тел. +7(929)244-77-42 прямо сейчас.