Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание в 2024

Вероятно, многие скажут, что самая важная задача при покупке квартиры в новостройке – найти новостройку, куда без рисков можно вложить свои деньги, и конечно же будут правы.

Но вот почему-то в действительности подавляющее большинство покупателей весьма халатно относятся к безопасности своих инвестиций. При принятии решения о покупки недвижимости они не проверяют строительную компанию на её платежеспособность, не изучают историю завершенных ею проектов, не читают подписываемые ими договоры, чем конечно же пользуются недобросовестные участники рынка.

Вот почему для того, чтобы быть готовым к их манипуляциям при покупке квартиры, сегодня мы с вами узнаем какие существуют подводные камни при покупке новостройки.

Говорят, если вы купили договор долевого участия, то ваши права чуть ли не на 100% защищены законодательством. Поэтому даже если застройщик обанкротится во время строительства, то вам без дополнительных взносов удастся получить право собственности на купленную вами квартиру после того, как новый застройщик завершит строительство дома. Однако, это не совсем полная правда.

Дело в том, что в соответствие со статьей 201.15, Федерального закона о банкротстве № 127, дольщикам во время банкротства застройщика может придется взять на себя бремя по уплате некоторых долгов застройщика, так как денег на их выплаты у последнего попросту не будет. При этом, если не оплатить эти долги, то у созданного участниками строительства жилищно-строительного кооператива не будет возможности получить объект незавершенного строительства для его дальнейшего завершения.

Речь идет о следующих долгах:

• Всех связанных расходах с судебным делом о банкротстве
• Выплате вознаграждения конкурсному управляющему
• Оплате деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим является обязательным
• Оплате требований кредиторов первой и второй очереди

Выплата денежных требований во время банкротства происходит в порядке нескольких очередей. В первую очередь, к примеру, входят требования кредиторов на компенсации за причиненный вред их здоровью, а во вторую – долги по заработанной плате сотрудников застройщика.

Принимая во внимание сведения, опубликованные в РБК, из которых следует, что по данным Федресурса в 2019 году по итогам завершенных банкротств кредиторы юридических лиц смогли вернуть лишь 3.5% от всего требуемого объема денежных средств, то получается, что в подавляющем большинстве случаев при банкротстве строительной фирмы у нее почти не будет ни рубля. Поэтому при покупке квартиры в новостройке нелишне будет отложить 5 — 10% от её стоимости на такого рода непредвиденные расходы.

Если при банкротстве девелоперской компании у вас в руках ДДУ, где вам обещается жилое помещение, то в соответствие с законом о банкротстве вам разрешается закрепить за собой право на получение этого помещения в будущую собственность по окончании строительства. Такое право закреплено за каждым покупателем квартиры в новостройке по ДДУ.

Для воплощения его в жизнь после публикации сведений о банкротстве в газете Коммерсант нужно подать арбитражному управляющему заявление о включении ваших требований в реестр по передаче жилых помещений. Таким образом ваша квартира не будет участвовать в виде лота на аукционе, благодаря чему у вас сохранятся высокие шансы отметить новоселье.

Но в случае апартаментов, кладовок, паркингов и коммерческих помещений, закрепить право на получение помещения в будущую собственность не разрешается.

Причина в том, что право на будущую собственность дается только владельцам жилых помещений, и нежилых площадью менее 7 квадратных метров. Следовательно, при банкротстве строительной компании владельцам нежилых помещений в большинстве случаев можно лишь требовать вернуть свои деньги назад, что означает, что им практически ничего не светит.

Последний шанс спасти свои инвестиции будет находиться в здании суда по месту строительства объекта недвижимости. Он заключается в попытке признать за собой в судебном процессе право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, если этот объект находится в высокой степени готовности, иначе судья просто не согласится удовлетворить такое исковое требование.

Представьте себе такую картину, что застройщик перед продажей квартиры, сначала переоформляет её на аффилированное с ним юридическое лицо, и только потом по договору уступки прав требования к договору долевого участия в строительстве реализует эту недвижимость. Что тут такого?

• Во-первых, таким образом выводятся активы из компании, за счет чего застройщик может успешно скрывать свои доходы от налоговиков, поскольку через переуступку прав требования он может продавать квартиру по стоимости во много раз превышающую стоимость этой же квартиры по договору долевого участия, в то время пока полученные от продажи денежные средства будут поступать не на счета застройщика, а на счета того аффилированного с ним юридического лица
• Во-вторых, переуступка позволяет застройщикам в рамках законодательства безболезненно обходить защитные меры, созданные для дольщиков при помощи эскроу счетов, в результате чего строительные фирмы фактически могут добираться до денежных средств участника долевого строительства задолго до завершения строительства
• В-третьих, когда после покупки квартиры в новостройке понадобится взыскать неустойку за просрочку сроков ДДУ, то она будет рассчитываться не от стоимости договора переуступки, за который заплатил покупатель, а от стоимости договора ДДУ, заключенного между застройщиком и аффилированным с ним лицом. Тем самым законная неустойка по 214 ФЗ получится объемом во столько же раз меньше, во сколько раз стоимость ДДУ меньше стоимости переуступки.

В итоге, чтобы не оказаться с такими высокими рисками, заключайте ДДУ только напрямую с застройщиком, либо очень внимательно читайте договор, чтобы выяснить какова цена за квартиру на самом деле там указана. Она зачастую бывает скрыта глубоко внутри договора, чтобы у потенциального покупателя не возникало лишних вопросов, если он её увидит. Для этого в договоре ДДУ может, к примеру, фигурировать более одной квартиры, преимущественно в пределах 20.

Иногда стоимость объектов может указываться не за каждую отдельную квартиру, а за все квартиры сразу. Следовательно, чтобы посчитать настоящую цену своего жилого помещения нужно определить стоимость одного квадратного метра, разделив общую стоимость договора на всю его площадь, после чего полученный результат умножить на площадь своего объекта строительства.

Следующий метод позволяет застройщику без лишних усилий отбить желание у дольщика расторгнуть ДДУ в случае, если строительная фирма не справляется со сроками строительства. И в самом деле, после открытия договора ДДУ на странице, где сказано, что в случае одностороннего расторжения договора дольщиком он выплачивает строительной компании штраф размером сколько-то процентов от стоимости договора, большинство сразу забывает об этой идеи, потому что не готовы терять от 5 до 20% стоимости договора на ровном месте, тем более потратив деньги при покупке квартиры в новостройке за услуги агентства недвижимости.

Объективно говоря, бояться этого штрафа не нужно, так как любое подобное условие признается недействительным, что следует из п. 2 ст. 9, Федерального закона № 214, закона об участии в долевом строительстве, где сказано, что в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке участником долевого строительства застройщик обязан ему вернуть все полученные от него денежные средства.

Не секрет, что площадь квартиры может измениться после завершения строительства. Это значит, что, заплатив за 70 метров из расчета 1 метр – 150.000 ₽, то по завершению стройки квартира может потерять пару метров своей площади. А что вы заплатили за лишние метры 300.000 ₽, то об этом застройщик не будет вспоминать, поскольку он прописал в договоре покупки новостройки условие, что при уменьшении фактической площади на несколько процентов взаиморасчет между вами не производится.

С другой стороны, в этом же договоре он указал, что при увеличении площади объекта по результатам обмеров БТИ, вы в течение семи дней обязаны ему заплатить за дополнительную площадь.

Невзирая на это, согласно определению Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09.07.2020 N 88-18227/2020 условие договора о невозможности взаиморасчета в случае уменьшения фактической площади квартиры считается условием, которое ущемляет ваши права как потребителя, поскольку оно позволяет застройщику фактически передать квартиру меньшей площади, из-за чего в противоположенной ситуации вполне резонно признать в суде ваше обязательство об оплате лишней площади по договору неправомерным.

В среднем, более трети документов при покупке квартиры в новостройке, как подсчитали в юридическом центре «Романов и Соколова», оформляются с нарушениями норм действующего законодательства. В роли нарушений могут выступать десятки разнообразных пунктов договора, к примеру:

1. Заплатить застройщику некоторую сумму, — обычно до 10% стоимости договора, — в случае если покупатель решит продать квартиру по договору уступки прав требования до окончания строительства
2. Гарантийные обязательства застройщика за объект долевого строительства начинают идти с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а не с даты передачи объекта покупателю, что противоречит п.5 ст.7 ФЗ-214, закона об участии в долевом строительстве
3. Застройщик безапелляционно в случае обнаружения вами дефектов в квартире всегда берет 45 дней на их исправление, хотя согласно закону о долевом строительстве срок устранения дефектов должен быть таким, который устроит обе стороны сделки. Кроме того, не нужно соглашаться именно на устранение дефектов, поскольку даже если оно совершится, то скорее всего будет выполнено из рук вон плохо. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, в случае нарушения указанных требований участник долевого строительства вправе именно по своему выбору потребовать от застройщика устранить дефекты, либо соразмерно уменьшить цену договора, либо потребовать возместить расходы на устранение недостатков. При этом всем, право выбора, что потребовать дается именно вам, а не застройщику по договору покупки новостройки
4. Обязанность дольщика по оплате услуг ЖКХ начинается с момента завершения строительства, а не с момента передачи объекта недвижимости.
5. Рассмотрение судебных споров между сторонами возможно только в том суде, который выбрал застройщик в ДДУ, что не соответствует закону о защите прав потребителей, по которому вы можете подавать исковое заявление в суд по месту нахождения объекта строительства, по месту регистрации застройщика либо по месту собственной постоянной или временной прописке

Эскроу счета – это счета, которые открываются в банке, который кредитует застройщика, и куда в будущем будут поступать деньги от покупателей квартир и храниться до тех пор, пока строительная фирма не завершит строительство.

До введения обязательного использования счетов эскроу предполагалось, что они снизят риски дольщиков связанные с покупкой квартиры в новостройке, ведь вроде бы кажется, что застройщик будет больше замотивирован достраивать начатую им новостройку, дабы скорее получить доступ к деньгам покупателей. Плюс, он не будет так часто нарушать сроки окончания строительства, так как теперь вынужден нести кредитные обязательства перед банком. В реальности, как чаще всего бывает, вышло несколько иначе.

Далеко не каждому известно, что завершение строительства – условие эскоу счетов, когда застройщик получает деньги от продажи квартир, — никогда не означало, не означает и, вероятно, не будет означать передачу объекта долевого строительства дольщику по акту приёма-передачи. Напротив, после завершения строительства и до передачи недвижимости еще может пройти неизвестно сколько времени. Может быть менее полугода, может быть год, а может быть и больше.

Все дело в том, что строительные работы к этому моменту внутри помещений даже еще могли не думать завершаться, да и по завершенному строительству дома может возникнуть масса вопросов, как:

• Почему не работает лифт?
• Почему нет вентиляции?
• Почему нет электричества?
• Почему перекошены окна во всех комнатах?

Как же тогда, спросите вы, уполномоченная комиссия давала разрешение на введение дома в эксплуатацию, если строительство все еще не завершено по сути?

Не секрет, что порой дома вводятся в эксплуатацию с несоблюдением всех необходимых правовых норм. Происходит это по разным причинам. С одной стороны, это может быть из-за невнимательности сотрудников уполномоченной инстанции, отвечающих за процесс ввода. С другой стороны, может дело в их дружеских отношениях с застройщиком, после которых случаются такие истории: «Чиновнику одной из районных администраций Башкирии дали взятку квартирой за незаконную выдачу разрешения на строительство». А может даже имело место быть чье-то желание выполнить годовой план по количеству введенных в эксплуатацию объектов долевого строительства, из-за чего на некоторые недостатки вроде неработающего лифта можно не обращать внимание.

В то же самое время, поскольку строительство дома уже завершено, то это означает, что застройщик уже сейчас получает все абсолютно деньги, которые лежат на эскроу счетах, согласно п. 6 ст. 15.5 закона об участии в долевом строительстве, ФЗ-214, фиксируя тем самым свою прибыль, хотя еще никому из участников долевого строительства квартиру он не передал.

Таким образом возникает вопрос, если в мрачном прогнозе после завершения строительства еще более года придется ожидать передачу квартиры, то не решит ли вдруг застройщик завтра обанкротиться? Все-таки деньги с продажи квартир в новостройке он уже все получил. Есть ли какой-то смысл ему продолжать тратить средства на строительные и ремонтные работы в жилых помещениях, если он уже все продал в этом жилом комплексе?

Поэтому, с введением эскроу, что без введения, какими были риски участников долевого строительства до 1 июля 2019 года, такими они и остались. Только:

1. Для покупателей в новостройке увеличилась стоимость метра. Как сообщает «Коммерсант» со ссылкой на данные компании ЦИАН, средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах России за год с февраля 2020 по февраль 2021 года увеличилась на 19,8%.
2. Некоторые банки получили больше возможностей извлекать двойную, а то и тройную выгоду за счет кредитования застройщика, дольщика и, вероятно, повторного использования ипотечных средств, которые покупатель недвижимости переводит на эскроу счет
3. Дольщики были лишены права требования процентов за пользование денежными средствами в случае одностороннего расторжения ДДУ
4. Неопытным покупателем стало казаться, что приобрести квартиру стало гораздо безопаснее, чем было раньше. Такую точку зрения высказали 77% россиян, о чем свидетельствуют результаты опроса, проведенного ВЦИОМ совместно с институтом развития в жилищной сфере Дом. РФ

В итоге, покупатель квартиры по сути лишился возможности расторжения ДДУ в одностороннем порядке из-за его невыгодности, сделав застройщику просто фантастический подарок.

Тем не менее, не все так плохо, потому что по состоянию на второй квартал 2021 года, 44% жилья в стране строится без применения счетов эскроу, как сообщают в ДОМ.РФ со ссылкой на финансового директора компании Виктора Шлепова. Поэтому тот, кто желает оставить себе возможность расторжения договора ДДУ в одностороннем порядке в случае затягивания сроков строительства, тот может совершить покупку новостройки в 2021 году без использования эскроу счетов.

Все сомнительные с вашей точки зрения пункты договора покупки новостройки вы вправе потребовать изменить еще до момента его оформления. Скорее всего, застройщик откажет, слукавив, что это невозможно, потому что договоры у него типовые и все покупатели заключают соглашения на одинаковых условиях. Но не теряйтесь, а скажите в ответ, что, раз договор типовой, то почему бы нам тогда не подписать дополнительное соглашение, где мы отдельным документом, не трогая типовой договор, внесем в него изменения, в результате чего типовой договор останется такими же типовым, как и раньше, а необходимые вам изменения все равно будут внесены.

Правда и здесь, не исключено, что будет отказано под предлогом, если вы не купите эту квартиру, то кто-нибудь другой тогда её возьмет. Поэтому, если идти по легкому пути и заключать такой договор, какой предлагают, то не забывайте о том, что даже после подписания договора вы можете обратиться в суд с исковым заявлением о признании тех или иных пунктов договора недействительными, если они противоречат действующему законодательству.

Надеемся, дочитав эту статью до конца, вы будете чуть более аккуратны и бдительны в вопросе покупки квартиры в новостройке. Но, пожалуй, самое главное, что хотелось бы отметить, чтобы вы помнили, что как только сделка со многими застройщиками будет завершена, как только строительная фирма получит от вас деньги за квартиру, то отношение к вам, у многих из них, поменяется кардинально с плюса на минус, так как клиент для строительной фирмы – это объект для его манипуляций, кого он намеренно вводит в заблуждение с целью незаметно лишить того части его денежных средств, заплаченных по договору покупки квартиры, причем так, чтобы тот об этом даже ничего и не узнал.

Хотите проверить сделку на её юридическую чистоту? Тогда звоните в Romanoff Sokolova по телефону +7 (495) 228-47-24 прямо сейчас.