Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание в 2023

Вероятно, многие скажут, что самая важная задача при покупке квартиры в новостройке – найти новостройку, куда без рисков можно вложить свои деньги, и конечно же будут правы.

Но вот почему-то в действительности подавляющее большинство покупателей весьма халатно относятся к безопасности своих инвестиций. При принятии решения о покупки недвижимости они не проверяют строительную компанию на её платежеспособность, не изучают историю завершенных ею проектов, не читают подписываемые ими договоры, чем конечно же пользуются недобросовестные участники рынка.

Вот почему для того, чтобы быть готовым к их манипуляциям при покупке квартиры, сегодня мы с вами узнаем какие существуют подводные камни при покупке новостройки.

Говорят, если вы купили договор долевого участия, то ваши права чуть ли не на 100% защищены законодательством. Поэтому даже если застройщик обанкротится во время строительства, то вам без дополнительных взносов удастся получить право собственности на купленную вами квартиру после того, как новый застройщик завершит строительство дома. Однако, это не совсем полная правда.

Дело в том, что в соответствие со статьей 201.15, Федерального закона о банкротстве № 127, дольщикам во время банкротства застройщика может придется взять на себя бремя по уплате некоторых долгов застройщика, так как денег на их выплаты у последнего попросту не будет. При этом, если не оплатить эти долги, то у созданного участниками строительства жилищно-строительного кооператива не будет возможности получить объект незавершенного строительства для его дальнейшего завершения.

Речь идет о следующих долгах:

• Всех связанных расходах с судебным делом о банкротстве
• Выплате вознаграждения конкурсному управляющему
• Оплате деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим является обязательным
• Оплате требований кредиторов первой и второй очереди

Выплата денежных требований во время банкротства происходит в порядке нескольких очередей. В первую очередь, к примеру, входят требования кредиторов на компенсации за причиненный вред их здоровью, а во вторую – долги по заработанной плате сотрудников застройщика.

Принимая во внимание сведения, опубликованные в РБК, из которых следует, что по данным Федресурса в 2019 году по итогам завершенных банкротств кредиторы юридических лиц смогли вернуть лишь 3.5% от всего требуемого объема денежных средств, то получается, что в подавляющем большинстве случаев при банкротстве строительной фирмы у нее почти не будет ни рубля. Поэтому при покупке квартиры в новостройке нелишне будет отложить 5 — 10% от её стоимости на такого рода непредвиденные расходы.

Если при банкротстве девелоперской компании у вас в руках ДДУ, где вам обещается жилое помещение, то в соответствие с законом о банкротстве вам разрешается закрепить за собой право на получение этого помещения в будущую собственность по окончании строительства. Такое право закреплено за каждым покупателем квартиры в новостройке по ДДУ.

Для воплощения его в жизнь после публикации сведений о банкротстве в газете Коммерсант нужно подать арбитражному управляющему заявление о включении ваших требований в реестр по передаче жилых помещений. Таким образом ваша квартира не будет участвовать в виде лота на аукционе, благодаря чему у вас сохранятся высокие шансы отметить новоселье.

Но в случае апартаментов, кладовок, паркингов и коммерческих помещений, закрепить право на получение помещения в будущую собственность не разрешается.

Причина в том, что право на будущую собственность дается только владельцам жилых помещений, и нежилых площадью менее 7 квадратных метров. Следовательно, при банкротстве строительной компании владельцам нежилых помещений в большинстве случаев можно лишь требовать вернуть свои деньги назад, что означает, что им практически ничего не светит.

Последний шанс спасти свои инвестиции будет находиться в здании суда по месту строительства объекта недвижимости. Он заключается в попытке признать за собой в судебном процессе право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, если этот объект находится в высокой степени готовности, иначе судья просто не согласится удовлетворить такое исковое требование.

Представьте себе такую картину, что застройщик перед продажей квартиры, сначала переоформляет её на аффилированное с ним юридическое лицо, и только потом по договору уступки прав требования к договору долевого участия в строительстве реализует эту недвижимость. Что тут такого?

• Во-первых, таким образом выводятся активы из компании, за счет чего застройщик может успешно скрывать свои доходы от налоговиков, поскольку через переуступку прав требования он может продавать квартиру по стоимости во много раз превышающую стоимость этой же квартиры по договору долевого участия, в то время пока полученные от продажи денежные средства будут поступать не на счета застройщика, а на счета того аффилированного с ним юридического лица
• Во-вторых, переуступка позволяет застройщикам в рамках законодательства безболезненно обходить защитные меры, созданные для дольщиков при помощи эскроу счетов, в результате чего строительные фирмы фактически могут добираться до денежных средств участника долевого строительства задолго до завершения строительства
• В-третьих, когда после покупки квартиры в новостройке понадобится взыскать неустойку за просрочку сроков ДДУ, то она будет рассчитываться не от стоимости договора переуступки, за который заплатил покупатель, а от стоимости договора ДДУ, заключенного между застройщиком и аффилированным с ним лицом. Тем самым законная неустойка по 214 ФЗ получится объемом во столько же раз меньше, во сколько раз стоимость ДДУ меньше стоимости переуступки.

В итоге, чтобы не оказаться с такими высокими рисками, заключайте ДДУ только напрямую с застройщиком, либо очень внимательно читайте договор, чтобы выяснить какова цена за квартиру на самом деле там указана. Она зачастую бывает скрыта глубоко внутри договора, чтобы у потенциального покупателя не возникало лишних вопросов, если он её увидит. Для этого в договоре ДДУ может, к примеру, фигурировать более одной квартиры, преимущественно в пределах 20.

Иногда стоимость объектов может указываться не за каждую отдельную квартиру, а за все квартиры сразу. Следовательно, чтобы посчитать настоящую цену своего жилого помещения нужно определить стоимость одного квадратного метра, разделив общую стоимость договора на всю его площадь, после чего полученный результат умножить на площадь своего объекта строительства.

Следующий метод позволяет застройщику без лишних усилий отбить желание у дольщика расторгнуть ДДУ в случае, если строительная фирма не справляется со сроками строительства. И в самом деле, после открытия договора ДДУ на странице, где сказано, что в случае одностороннего расторжения договора дольщиком он выплачивает строительной компании штраф размером сколько-то процентов от стоимости договора, большинство сразу забывает об этой идеи, потому что не готовы терять от 5 до 20% стоимости договора на ровном месте, тем более потратив деньги при покупке квартиры в новостройке за услуги агентства недвижимости.

Объективно говоря, бояться этого штрафа не нужно, так как любое подобное условие признается недействительным, что следует из п. 2 ст. 9, Федерального закона № 214, закона об участии в долевом строительстве, где сказано, что в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке участником долевого строительства застройщик обязан ему вернуть все полученные от него денежные средства.

Не секрет, что площадь квартиры может измениться после завершения строительства. Это значит, что, заплатив за 70 метров из расчета 1 метр – 150.000 ₽, то по завершению стройки квартира может потерять пару метров своей площади. А что вы заплатили за лишние метры 300.000 ₽, то об этом застройщик не будет вспоминать, поскольку он прописал в договоре покупки новостройки условие, что при уменьшении фактической площади на несколько процентов взаиморасчет между вами не производится.

С другой стороны, в этом же договоре он указал, что при увеличении площади объекта по результатам обмеров БТИ, вы в течение семи дней обязаны ему заплатить за дополнительную площадь.

Невзирая на это, согласно определению Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09.07.2020 N 88-18227/2020 условие договора о невозможности взаиморасчета в случае уменьшения фактической площади квартиры считается условием, которое ущемляет ваши права как потребителя, поскольку оно позволяет застройщику фактически передать квартиру меньшей площади, из-за чего в противоположенной ситуации вполне резонно признать в суде ваше обязательство об оплате лишней площади по договору неправомерным.

В среднем, более трети документов при покупке квартиры в новостройке, как подсчитали в юридическом центре «Романов и Соколова», оформляются с нарушениями норм действующего законодательства. В роли нарушений могут выступать десятки разнообразных пунктов договора, к примеру:

1. Заплатить застройщику некоторую сумму, — обычно до 10% стоимости договора, — в случае если покупатель решит продать квартиру по договору уступки прав требования до окончания строительства
2. Гарантийные обязательства застройщика за объект долевого строительства начинают идти с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а не с даты передачи объекта покупателю, что противоречит п.5 ст.7 ФЗ-214, закона об участии в долевом строительстве
3. Застройщик безапелляционно в случае обнаружения вами дефектов в квартире всегда берет 45 дней на их исправление, хотя согласно закону о долевом строительстве срок устранения дефектов должен быть таким, который устроит обе стороны сделки. Кроме того, не нужно соглашаться именно на устранение дефектов, поскольку даже если оно совершится, то скорее всего будет выполнено из рук вон плохо. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, в случае нарушения указанных требований участник долевого строительства вправе именно по своему выбору потребовать от застройщика устранить дефекты, либо соразмерно уменьшить цену договора, либо потребовать возместить расходы на устранение недостатков. При этом всем, право выбора, что потребовать дается именно вам, а не застройщику по договору покупки новостройки
4. Обязанность дольщика по оплате услуг ЖКХ начинается с момента завершения строительства, а не с момента передачи объекта недвижимости.
5. Рассмотрение судебных споров между сторонами возможно только в том суде, который выбрал застройщик в ДДУ, что не соответствует закону о защите прав потребителей, по которому вы можете подавать исковое заявление в суд по месту нахождения объекта строительства, по месту регистрации застройщика либо по месту собственной постоянной или временной прописке