Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
Сергей Романов
Руководитель «Романов и Соколова»
Акт приема передачи квартиры в новостройке означает, что обе стороны выполнили обязательства по договору.
На практике вы можете подписать практически любой акт. 97% пунктов, про которые вы думаете «о, нет, я отказался от того или этого» недействительны. Ведь, в основном, вы не можете отказаться от своих прав.
КОГДА ПОДПИСЫВАЕТСЯ АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
Строительство считается завершенным, когда вы получили письмо о готовности объекта по почте России.
Сообщение по телефону, е-мейлу, устно от секретаря застройщика не доказательство, что вы знаете о завершенности. Потому что по телефону, е-мейлу может звонить и писать кто угодно. А письмо по почте России — от него не отвертеться по закону.
На дальних рубежах к ключам определитесь, что для вас важнее: быстрее принять квартиру или 200.000 ₽.
Быстрее ключи? Тогда мониторьте строительство, а как дом завершен, записывайтесь на приёмку квартиры.
Когда квартира не горит, у вас есть крыша над головой, вы не несете расходы на аренду, то дождитесь уведомления о завершенности объекта. Как оно приходит, звоните застройщику, записывайтесь на осмотр и подписывайте акт приема передачи квартиры в новостройке.
Если вы звоните застройщику, а он говорит, приезжайте через пару месяцев, а то сейчас таких как вы 2000 человек, то шлите ему письмо о готовности подписать акт приема передачи. Это ваша защита от односторонней передачи объекта, так как застройщик сейчас ловит вас на дурака
КАК ПРАВИЛЬНО ПРИНЯТЬ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ ПО АКТУ ПРИЁМА ПЕРЕДАЧИ
Образец акта приёма-передачи
Скажем, сегодня 1-ое число месяца. Застройщик послал письмо по почте. 3-ого числа оно в отделении. 30 дней оно лежит, а потом возвращается обратно.
Ваша задача: дождаться последних чисел месяца и идти за письмом. Как вы его получаете, вы в курсе, что объект готов. Теперь у вас обычно 7 дней на приёмку.
Вы приезжаете на осмотр, берете с собой специалиста по дефектам. Он заполняет смотровой лист, передает его застройщику, а тот устраняет замечания в течение 45 дней.
Проходит 45 дней? Квартира готова? Принимайте её.
Хотите зафиксировать дефекты в квартире? Вызывайте на осмотр нашего специалиста в области строительства
С помощью такой официальной приёмки вы получаете акт приёма-передачи через 5 месяцев после письма о завершении строительства. Что это значит? При стоимости квартиры 4.000.000 ₽, вы получаете до 300.000 ₽ неустойки. Согласитесь, если у вас ипотека, это сильный бонус.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АКТ ПРИЁМА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
Когда в ЖК просрочка, то застройщики норовят подписать акт приёма-передачи до ввода дома в эксплуатацию. С открытой датой. Дольщик подписывает акт, а застройщик разрешает делать ремонт или сам выполняет отделку раньше срока.
Чем плох этот акт? Если застройщик сволочь, он шантажом заставит отказаться от неустойки. Ведь акт приёма-передачи вы подписали, дата в нем открыта, а акта у вас нет. Следовательно, когда вы захотите принять квартиру, застройщик скажет: подпишите дополнительное соглашение об отказе от неустойки. А если вы откажетесь, он задвинет, что не отдаст акт приёма-передачи.
Дольщик, который не подписал акт, идет за ним в суд, а время, пока судится, засчитывается в 200.000 ₽ неустойки. Поэтому с этими дольщиками застройщик терпит убытки.
Ротозей, который подписал акт приёма передачи квартиры в новостройке, оказывается в ловушке. Ведь на суде застройщик скажет, что не понимает, что этот больной творит. Он вставит дату ввода дома в эксплуатацию в акт и окажется, что дольщик квартиру уже принял. Поэтому судья откажет в иске. В результате, вы только выбросите 50.000 ₽ на юристов и останетесь без 200.000 ₽ неустойки.
ПУНКТЫ ОБ ОТКАЗЕ ОТ НЕУСТОЙКИ
Акт приёма передачи квартиры в новостройке образец 2023 года (отказ от неустойки)
Половина инвесторов трепетно относится к пунктам, где они отказываются от претензий по качеству строительства и по срокам передачи квартиры. Они начинают бузить, мол, какой застройщик мерзавец, лишает прав. Скажу, как есть: все эти пункты гроша ломанного не стоят. Они не делают ничего, только запугивают. Как?
После принятия квартиры рано или поздно дольщик вспоминает о неустойке. Он открывает акт, а там отказался от неё. И думает: «кина не будет, электричество кончилось».
На самом же деле вы можете потребовать удалить эти пункты – застройщик в 95% случаях удалит. А если нет, то неустойку вы все равно взыщете. Закон на вашей стороне. Ведь Верховный Суд считает, что подобный акт приёма-передачи квартиры в новостройке сохраняет пени за вами. Мы уже сотни раз взыскивали их с такими актами.
Другой случай: застройщик вставляет в акт пункт, где вы отказываетесь от неустойки с даты начала просрочки по день заключения акта. Это жесткий пункт, но, если вы поставили автограф, не отчаивайтесь. Мы и с такими актами судимся по гарантии.
ДЕФЕКТЫ В КВАРТИРЕ
84% застройщиков, как понимаете, чихать хотели на все требования исправить дефекты. Поэтому если они мелкие, застройщик их вылечит. Если на несколько сотен тысяч рублей, то большинство откажет и передаст вам квартиру как уклоняющемуся от приёмки инвестору.
Напоролись на этот акт? В большинстве случаев «приехали», потому что, в основном, дефекты несущественные, а с ними вы не имеете права не принимать квартиру. Поэтому после осмотра квартиры – консультируйтесь с юристом по договору долевого участия, а потом качайте права.
Образец одногостороннего акта
После односторонней передачи вы можете обжаловать акт в суде. Перед иском фиксируйте дефекты в квартире экспертизой, а далее берите с застройщика своё.
Нужны осмотр и смета для суда? Наши эксперты с допусками СРО проведут экспертизу в Москве и области
Суд компенсирует вам стоимость дефектов, выплачивает неустойку, взыскивает 50% штрафа от этих сумм, возвращает убытки по экспертизе и найму юриста.
Ежели у вас дефекты существенные и вам их не исправляют, то расторгайте ДДУ в суде, возвращайте деньги и взыскивайте проценты за их пользование и штраф с застройщика.
Порой может даже повезти, как дольщику в суде против МИЦ. Застройщик отказался исправлять дефекты и передал квартиру в одностороннем порядке. Девушка оспорила передачу, взыскала неустойку и принудила застройщика исправить дефекты. Но застройщик отказался исполнять решение суда.
Дама пошла на расторжение, вернула деньги за квартиру за 23 дня и на ноябрь 2018 года взыскала неустойку за просрочку передачи ключей. Тем самым её квартира из 3.400.000 ₽ превратилась в 5.600.000 ₽. А в запасе последний суд с требованием 3.000.000 ₽ процентов и штрафа, 50% из которых взыщется минимум. Вот так квартира стоимостью 3.400.000 ₽ превращается в 8.600.000 ₽ (252% от изначальной цены) из-за дефектов.
Как видите хоть в некоторых моментах при подписании акта приема передачи квартиры в новостройке одеяло на стороне застройщика, вы, зная свои права, как в Romanoff Sokolova, все равно можете выйти сухим из воды.
P.S. Дефекты? Закажите судебно-строительную техническую экспертизу и получите компенсацию!
Нужна консультация?
Отправьте заявку и мы перезвоним
Нужна консультация?
Отправьте заявку и мы перезвоним
Нужна консультация?
Отправьте заявку и мы перезвоним
Добрый день.
Подскажите пожалуйста, претензию направлять только застройщику? Нужно ли ставить в копию Роспотребнадзора? Как долго ждать решения суда после отправки претензии? Или может суда и не быть?
Здравствуйте, Кристина.
Претензия направляется тому лицу, к кому у вас есть какие-то требования. Т.е. застройщику.
Куда-то еще слать не нужно.
Суд занимает 2-3 месяца. Плюс возможна ещё апелляция.
Чтобы суда не было — можете продать право на неустойку.
Добрый вечер.
У нас такая ситуация. Застройщик ООО Тирон, от Пика. Ходили на осмотр квартиры с ремонтом от застройщика. Было 70 замечаний по качеству этого ремонта, которые обнаружены при визуальном осмотре.Не стали указывать технические моменты (уклон от вертикали и т.д.) ждём 45 дней и снова идём на осмотр. И как я понял нам в любом случае нужно принимать квартиру, даже если ничего не исправлено? Как нам грамотно её принять, чтобы не отказаться от дальнейших требований к застройщику? Можно ли на осмотр придти с экспертом для оценки исправления такого ремонта и нужно ли при этом уведомлять застройщика, что бы от них кто-то присутствовал на экспертизе?
Здравствуйте, Юрий. В зависимости от существенности дефектов, вам уже, возможно, стоило принять квартиру, потому что сейчас вы, возможно, юридически, к сожалению, уклоняетесь от её принятия.
Грамотное принятие квартиры — это подписание акта приёма-передачи в положенные сроки ДДУ.
От дальнейших требований невозможно отказаться, что бы вы ни подписали.
На осмотр можно идти с судебным строительным экспертом. У нас можете его бесплатно вызвать https://rsokolova.com/uslugi/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshchika-po-ustraneniyu-defektov/
Добрый день! Застройщик а 101 . Срок сдачи квартиры по дду 31.05.20. Но уже даже до карантина стало ясно,что вовремя не сдадут, тк первая очередь январь -февраль еще в марте и далее активно доделывалась. После звонка застройщику они прислали смс ,что извиняются, но сроки переносятся на 31.11. 20. Как быть? Ваш совет.
Поясните, с чем быть: с договором, с неустойкой, с застройщиком?
Думаю с неустойкой и застройщиком
Неустойку взыскивать. У застройщика больше ничего не покупать.
Здравствуйте! Частный дом для личного пользования, физлицо — заказчик, юрлицо — подрядчик, возмездный договор подряда о проектировании и строительстве дома. Прописано 5 этапов строительства, срок исполнения — до 10.09.2020г. Как правильно принять по акту с многочисленными замечаниями?
Подрядчик построил дом с большим количеством замечаний с нашей стороны, не передает дом по акту. Многочисленные напоминания, обращения, передача замечаний в письменной форме , но не смогли зарегистрировать. Давали сроки до 1 и 10 октября 2020г. Сегодня два месяца просрочки.
Что и как делать? Договор предусматривает досудебное урегулирование.
Просто принимаете по акту, а параллельно составляете акт осмотра с замечаниями.
Добрый день. Застройщик затянул строительство. Пригласил нас на приемку и хочет чтобы мы подписали Акт с пунктом, в котором мы отказываемся от взаимных претензий. Подписывать такой Акт или нет? ( Мы претендуем на неустойку)
Лучше не подписывать
А мы такой акт подписали , но хотим подать на неустойку . А нельзя этот акт обжаловать или добавить применения сейчас . Меньше месяца прошло как мы подписали акт.
Можно обжаловать пункт, с которым вы не согласны
Здравствуйте! Имеет ли право , застройщик отказать в выдачи бумажного акта приема передачи? Он утверждает, что у них всё электронно.
Добрый день. Такого права у застройщика нет.
Сергей, добрый вечер. Спасибо Вам большое за полезную информацию! Вопрос) У нас в ДДУ прописаны сроки сдачи дома «ориентировочно 30 апреля 2021 года» Смущает слово «ориентировочно», потому что на сегодняшняшний день(12.10 21 года) дом до сих пор не сдан. Не могли бы Вы пояснить, какую дату в нашем случае нужно (можно) считать началом даты отсчета неустойки? Спасибо за ответ!
Юридически слово «ориентировочно» ничего не значит.
Добрый день. Подскажите пожалуйста. В претензию о нарушении сроков ДДУ какую ставить дату. Дату подписания акта приемо-передачи или дату с момента уведомления о начале вручения ключей (дата о завершении строительства объекта и передачи покупателям)
Дату акта приёма-передачи.
Подскажите как правильно посчитать не устойку по дду сдача 2020 год декабрь плюс два месяца допускается получается 1 марта уже неустойку считаем и по какой ден обижают 2021 31 декабря закончить сразу эту дату забивать или по сегодняшний день и как проценты добавить
Еще раз сформулируйте вопрос, пожалуйста.
Сергей, добрый день. Вопрос: возможна ли неустойка за долгое устранение недостатков по акту приемки (свыше 45 дней). Дом сдан досрочно 4 октября 2021 вместо 31.12.2021. Передача квартир по ДДУ 6 месяцев с момента получения Застройщиком разрешения на ввод его в эксплуатацию. Сообщение об этом через почту получено 8 ноября 2021, по телефону записали и пригласили на осмотр 5 ноября 2021, когда и сообщили идентификатор отправленного письма. 5.11.2021 указаны замечания в акте осмотра, 10.11.2021 добавлены претензии через заявление застройщику, с которыми застройщик согласился, обещал исправить. Одно из замечаний – отсутствие изоляционного слоя 5 см по межквартирной стене, что повлияло на площадь квартиры, звукоизоляцию. Застройщик в ответе от 10.12.2021 написал, что устранит недостаток, вызовет БТИ для новых замеров, пересчитает доплату за лишние метры. Срок на исправление не указан. Полагаю, что максимум 45 дней со дня осмотра квартиры. Или не так? Если считать неустойку, то от какой даты и от какой суммы? От цены договора ДДУ? С четом доплаты за лишние метры? Или от неизвестной стоимости исправления недостатков?
Неустойка возможна, если в претензии потребовать от застройщика компенсировать стоимость устранения недостатков.
Стоимость устранения недостатков рассчитывается с помощью строительного эксперта или самостоятельно.
Неустойка считается непосредственно от стоимости устранения недостатков.
Добрый вечер! Застройщик «Гранель»
Срок передачи квартиры — до 31.12.2021.
02.12.2021 отправили уведомление об окончании и пригласили (уже опоздали, надо было за месяц). 04.12.21 г. пришло на почту. 13.12.2021 г. забрал.
В тот же день позвонил, договорился о приемке на 24.12.2021, приехал. Недостатки. Акт осмотра подписывать отказались. Тогда акт приема отказался подписывать уже я.
25.12.2021 — моя претензия (27.12. они получили). Жду 45 дней, по недостаткам тишина.
09.02.2022 приезжаю, вроде что-то исправили. Я готов принять. Предлагают подписать акт приема задним числом — от 27.01.2022 г. Я отказываюсь, требую составить акт от 09.02.2022 г., снимаю все на камеру. Они не смущаются — ну раз так — скоро получишь односторонний акт от 01.01.2022 (!).
10.02.2022, сегодня — еще одна претензия с перечислением всех их грехов, требую заключить акт-приема передачи текущим числом.
Я ж правильно понимаю, что тут все шито белыми нитками — чистейший беспредел. Я не похож на злобного уклониста. И суд отменит их «односторонний акт» от 01.01.2022 г.?..
Извините за объем.
Извините, поспешил.
1) После моей претензии от 25.12.2021 г. — их ответ от 14.01.2022 г. «Мы построили дом! Ввели в эксплуатацию! А вы — действий по принятию квартиры не произвели (?!), акт приема-передачи не подписали, уклонились от приемки». По недостаткам вообще ничего, на повторный осмотр не зовут.
2) 09.02., когда явился по собственной инициативе, записавшись по телефону
(сняв и этот процесс на камеру) — убеждали подписать акт приема-передачи не 27.01.2022 (ошибся), а даже 17.01.2022 г. Видео не пугались, даже дали образец этого акта с собой. «А мы простые менеджеры, с нас спроса нет, это наши юристы даты нам проставляют. Не подписывайте, дело хозяйское. На следующей неделе вышлем односторонний акт от 01.01.2022 г.»
Зависит от суда, так, к сожалению, сложно сказать
Добрый день. Дду. Срок передачи 31.12.2020г. Не получала фактически ни одного письма, так как в договоре указана прописка, а я проживаю в другом месте. Через соседей узнаю что приглашают на прием квартиры 07.07.2021г. Куча недостатков, составляю акт осмотра, человек на месте(представитель, но доверенность я у него не спросила). Далее в середине августа прихожу повторно, ситуация повторяется. Кв не принимаю. Далее просто хожу раз в месяц посмотреть что там и как. Акты не составляю. В октябре прихожу в офис и пишу заявление, прилагая 2 акта осмотра, с описанием всего и требованием устранить недостатки и полюбовно решить вопрос. Указываю в этом письме мой фактический адрес проживания. Заверяют, присваивают номер. Далее писем я не получаю на этот адрес.На днях 5 февраля 2022 года мне заонят и спрашивают, почему я не забираю ключи, я говорю не принимала, они твердят, что отправили мне односторонний акт. Мои действия? Приду в офис всучат этот акт.Каким днем он должен быть? Они могут сказать что отправили его еще в августе например. Заберу ключи. Могу ли я в этом случае подать на неустойку? И на какой день лучше это сделать в моем случае, так как я не получала фактически писем и не знаю на что они там ссылались… День приглашения+2месяца или на день получения акта в офисе? Спасибо.
Односторонний акт уже отправлен, поэтому его необязательно будут вручать.
На неустойку подавать можно.
Ссылаться нужно на первый день просрочки.
здравствуйте, если по дду срок сдачи стоял на 30.06.2021, есть пункт в договоре что в течении 9 месяцев после ввода в эксплуатацию мы c застройщиком обязаны подписать акт приема передачи. По факту застройщик ввел в эксплуатацию 30.03.2022 аппелируя тем что у него есть 9 месяцев на передачу. Если при приеме будут выявлены недостатки на устранение которых у застройщика уйдет допутим 30 дней, претензию на выплату компенсации можно писать на весь срок с 1.07.2021 или все же с момента не подписания акта приема передачи то есть с 31.03.2022?
Многие из участников долевого строительства почему то считают что просрочки по вводу в эксплуатацию нет из-за вот этого пункта про 9 месяцев, но очевидно же что это не так
Претензию на дефекты нужно писать от текущей даты
Добрый день.
Что то я запутался.
Акт приема-передачи подписывается с дефектовочным актом, даже если есть пункт что не имеют друг к другу претензий по качеству отделки, или этот пункт нужно удалить из акта приема-передачи?
Желательно, удалить
Добрый день!
При осмотре квартиры выявлен ряд недостатков. Часть из них застройщик обещал исправить в течение недели, а часть — через пару месяцев, когда потеплеет (надо переустанавливать окна). Вопрос в том, если я после исправления первой части дефектов решу подписать акт приемки, то как его оформить, чтобы застройщик не отказался исправлять остальное. Я так понимаю, что пункт об отсутствии претензий надо исключить? Или прописать, что акт подписан с условием исправления дефектов… и перечислить дефекты или приложить дефектовочную ведомость? А может какой другой вариант?
Неважно, что прописано в акте приема передачи, застройщик все равно обязан устранить недостатки
Добрый день !
ДДу от 2010года,
Паевой взнос погашен 2014г,
Выписка егрн 2017год
Акт приема передачи квартиры от 2015года,
Потеряли акт, возможно ли выдача дубликата?
Возможна
Добрый день.. подскажите пожалуйста, при приемке квартиры от застройщика первый раз мы должны подписать акт приема передачи или же должны писать претензию о недостатка, сроком из устранения и только при повторной приемке подписать?
Претензию писать
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, покупаю квартиру у застройщика (готовое жилье), застройщик просит подписать передаточный акт вместе с договором купли-продажи (там так и прописано, что передача происходит в день сделки) прямо во время сделки в банке, но в квартире идёт ещё ремонт от застройщика. А если я подпишу, а там ремонт будет кривой, то я уже не смогу попросить их устранить проблемы по ремонту? Так ли?
Сможете
Добрый день! При приемке квартиры было выявлено, что плитка в ванной положена только до ванны, хотя в договоре прописано «во всю высоту стены», застройщику написана претензия, на что был получен отказ, договорились с застройщиком на приемку квартиры, как грамотно составить дефектный акт, если застройщик отказывается класть плитку, и сроки исправления недостатков указать не получится
Составляйте в свободной форме, в акте только укажите перечень найденных дефектов и передайте этот акт застройщику. Если он откажется его принимать, то направьте ему претензию с требованием устранить найденные дефекты и укажите срок устранения дефектов в размере 45 дней или просто пропишите «устранить дефекты в разумный срок».